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Aktuelles vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Aktualisiert: vor 7 Stunden 20 Sekunden

Wohnungsverkäufe in Dortmund zum Jahreswechsel, mehrere hundert Mieter haben neuen Vermieter

8. Januar 2021 - 14:45
Erpinghofsiedlung Huckarde Die Grand City Properties, mit Sitz in Luxemburg, trennte sich von Ihrer Tochter BSB VIII GmbH, welche in Huckarde knapp 160 Wohnungen besitzt. Die Firma gehört seit dem 1.1.2021 zur Peach Property Group mit Sitz in Köln. Insgesamt hat sich die Grand City Properties laut eigenem Finanzbericht von ca. 10.000 Wohnungen in Nordrhein-Westfalen getrennt, auch in Dortmund müssen demnach mehrere hundert Mieter betroffen sein. Dem Mieterverein sind neben den Beständen der BSB VIII in Dortmund aktuell noch keine weiteren verkauften Bestände bekannt. Peach Property ist bisher nur mit knapp 100 Wohnungen in Westerfilde auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt vertreten und ist eher als zwischenzeitlicher Eigentümer der ehemaligen Konzernzentrale der Hoesch-Union an der Rheinischen Straße bekannt. Das Unternehmen hat NRW-weit ein Paket von 4.500 Wohnungen übernommen. Peach Property ist künftig mit eigenem Büro an der Rheinischen Straße vertreten, welches auch für die Verwaltung in Nachbarstädten zuständig sein soll. „Welche Pläne Peach Property mit den Beständen verfolgt ist uns noch nicht bekannt. Wir haben hierzu mit dem neuen Eigentümer Kontakt aufgenommen.“, bewertet Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund die Situation. Auch wenn sich ein neuer Eigentümer vorstellt und sich die Ansprechpartner ändern, formelhandelt es sich bei einem solchen Unternehmensverkauf nicht um einen Eigentümerwechsel, sondern lediglich um einen Wechsel in der Hausverwaltung. Der bisherige Eigentümer wird auch weiter im Grundbuch bleiben. „Faktisch entscheidet aber ein neues Unternehmen ‚im Hintergrund‘ über die Bewirtschaftung und die Zukunft der Wohnungen. Generell haben Unternehmen bei sogenannten ‚Share-Deals‘ die Möglichkeit die Grunderwerbssteuer zu umgehen, so dass Share-Deals bei großen Immobilientransaktionen häufig zu beobachten sind.“, erläutert Markus Roeser. Wohnanlage Geleitstraße, Richtsteig, Ordalweg (Brackel) Auch in den Beständen der Faktum-B in Dortmund Brackel, verwaltet durch die Hausverwaltung Monreal, erhielten Mieter Post. Die Liegenschaften seien an die BOWAG Immobilien GmbH verkauft worden. Die BOWAG gehört laut Internetseite zur Bollmann Gruppe aus Bochum, die in Dortmund nicht unbekannt ist. Das Unternehmen realisierte mehrere Bauprojekte für Investoren. Außerdem war die Lavida Wohnen 3, ebenfalls ein Teil der Gruppe, zwischen 2013 und 2016 Eigentümerin der MSA Siedlung in Scharnhorst. Damals sanierte das Unternehmen die Wohnungen mit Mitteln der Wohnraumförderung des Landes NRW, die eine Beschränkung der Mieterhöhungen und eine Mietpreisbindung beinhalten. Der Mieterverein hat die Bollmann Gruppe zu den Plänen für die Siedlung angeschrieben. „Die Bollmann-Gruppe führt laut Unternehmensangaben auch Privatisierungen von Mehrfamilienhäusern durch, sowie Umwandlungen in Eigentumswohnungen. Wir erwarten, dass die Mieter in Brackel hiervon verschont bleiben.“, ordnet Markus Roeser den Verkauf ein. Bei einem Verkauf der Liegenschaft selbst, ändert sich für Mieter auch formell der Eigentümer. Der Käufer steigt aber mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Daher sind keine neuen Vereinbarungen notwendig. Mieter-Tipps „Für Mieterinnen und Mieter ist es nicht immer klar erkennbar, ob es sich um einen tatsächlichen Eigentümerwechsel handelt oder lediglich um einen Verkauf der Objektgesellschaft. Wichtig ist aber, dass Mieter in keinem Fall vorschnell neue Vereinbarungen unterschreiben“, erläutert Martin Grebe, Leiter Rechtsberatung beim Mieterverein Dortmund. Für betroffene Mieter bietet der Mieterverein Dortmund einen kostenlosen Ratgeber zum Eigentümerwechsel an.   Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 08.01.2021

Abschied Rainer Stücker & Personelle Veränderungen

7. Januar 2021 - 9:28
Viele Mitglieder kennen ihn durch unsere Mitgliederzeitschrift, seine engagierte Öffentlichkeitsarbeit in den Medien sowie seine sehr präsente Unterstützung bei Versammlungen, Protesten, Presseterminen und beim oft schwierigen Dialog mit Vermietern.  Scholz‘ Nachfolger und das neue Gesicht des Mietervereins in der Öffentlichkeit ist Markus Roeser. Der 33-jährige Raumplaner war bereits von 2012 bis 2014 als studentische Hilfskraft beim Mieterverein tätig und übernahm 2016 die Elternzeitvertretung von Tobias Scholz. In den vergangen drei Jahren betreute der gebürtige Steinfurter in Wuppertal für die AWO ein Projekt zur altersgerechten Quartiersentwicklung.  Die Mitglieder des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. werden also auch zukünftig von einem gut eingespielten Team vertreten. Die neuen, alten Gesichter kennen die Arbeit des Vereins seit Jahren und sind bestens mit der wohnungspolitischen Situation in Land und Kommune vertraut und wissen um die Probleme unserer Mitglieder. Das bedeutet: eine kontinuierliche Arbeit als Interessenvertretung der Mieterinnen und Mieter aus Dortmund und Umgebung.  Der Mieterverein bedankt sich ganz herzlich für das große Engagement und den Einsatz für die Mieterinnen und Mieter in Dortmund und wünscht ihm alles Gute für die Zukunft.  Interview mit Rainer Stücker im Mieterforum IV/2019

BMU und DMB fordern gerechte Verteilung der CO2-Kosten - Nur die vollständige Umlage der Kosten auf die Vermieter führt zur gewünschten Lenkungswirkung

7. Januar 2021 - 9:05
Das Ziel der CO2-Bepreisung ist, Klimaschutzinvestitionen im Gebäudebereich anzuregen. Diese Lenkungswirkung wird im Mietwohnbereich völlig verfehlt, wenn die CO2-Kosten zu 100 Prozent an den Mieter durchgereicht werden. Im Gebäudebestand zahlt der Mieter nach einer Sanierung über die Umlage der Modernisierungskosten bereits eine höhere Kaltmiete, völlig unabhängig von der Klimawirksamkeit der Maßnahmen. Selbst im teuren Neubau wird fast die Hälfte der Gebäude noch mit fossilem Gas beheizt - Mieter zahlen in beiden Fällen neben der oft höheren Miete dann auch noch den vollen CO2-Preis. Mieterinnen und Mieter haben keinen Einfluss auf die Art der Beheizung des Gebäudes. Erschwerend kommt hinzu, das schwankende Energiepreise den Einfluss der Mieterinnen und Mieter auf ihre Heizkosten beschränken. „Etwaige Einsparungen durch Verbrauchsreduktion auf Mieterseite werden durch höhere Energiepreise und die CO2-Kosten aufgefressen. Das ist aus klima- und sozialpolitischer Sicht vollkommen kontraproduktiv,“ so Siebenkotten. Mieterinnen und Mieter werden durch die CO2-Umlage mehrfach bestraft. Schon jetzt sind die Heizkosten in einem energetisch schlechteren Haus im Schnitt mehr als doppelt so hoch wie in einem energetisch guten Haus. Die CO2-Bepreisung vergrößert diese Schere deutlich auf Kosten derjenigen Mieterinnen und Mieter, die sich keine Wohnung in einem ökologischen Haus mit klimafreundlicher Heizanlage leisten können. Die geplanten Rückerstattungsmechanismen entlasten diese Gruppe nur ungenügend, da nicht per se alle Mieter und Mieterinnen in energetisch schlechten Gebäuden von einer gestiegenen Pendlerpauschale profitieren oder Wohngeld mit CO2-Zuschuss beziehen. Die geplante Begrenzung der EEG-Umlage reicht nicht aus, um die gestiegenen Heizkosten abzufedern. „Die Mietkostenbelastung ist für viele Haushalte immens. Infolge der Corona-Krise und der damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen ist von erheblichen Einkommensverlusten für Mieterinnen und Mieter auszugehen, wodurch die individuelle Mietbelastung weiter steigen wird. Die Bundesregierung muss endlich handeln und Mieterinnen und Mieter vor einer weiteren Kostenbelastung schützen. Das Limit ist für viele längst erreicht bzw. überschritten!“ fordert Siebenkotten. Hintergrund Um soziale Härten durch steigende Heizkosten im Rahmen der CO2-Bepreisung zu vermeiden, hat die Bundesregierung im Klimaschutzprogramm 2030 angekündigt, Änderungen im Mietrecht zu prüfen. Diese sehen eine begrenzte Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung auf Mieterinnen und Mieter vor, die gleichzeitig Anreize bei Vermieterinnen und Vermietern setzt, in klimaschonende Heizungssysteme bzw. energetische Sanierungen zu investieren. Das Wohngeld-CO2-Bepreisungsentlastungsgesetz allein bietet keine ausreichende Entlastung für den gesamten Mietwohnbereich, da nur rund 3 Prozent der Mieterhaushalte davon profitieren. Die Einführung des CO2-Preises für die Sektoren Wärme und Verkehr am 1. Januar 2021 wird insbesondere die Haushalte treffen, die im hohen Maße fossile Energieträger nutzen. 2018 sorgten Gas und Öl in gut drei Viertel aller Wohnungen hierzulande für Raumwärme. In jeder zweiten Wohnung (52,1 %) wurde das Heizsystem mit Erdgas betrieben. In knapp einem Viertel der Wohnungen in Deutschland kam überwiegend Öl für die Beheizung der Räume (23,5 %) zum Einsatz. In absoluten Zahlen ausgedrückt: 8,7 Mio. von insgesamt 36,9 Mio. Wohnungen wurden mit Öl beheizt. Laut Statistischem Bundesamt sind von den 2019 fertiggestellten Wohngebäuden (rund 108.100) 42,8 % mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet. Berechnungen durch co2online im Rahmen des Heizspiegels zeigen, dass ab 2021 für eine durchschnittliche Wohnung mit Mehrkosten von 25 bis 125 Euro pro Jahr zu rechnen ist.  Pressemitteilung Deutscher Mieterbund // 07.01.2021

Schnee und Eis Winterpflichten von Mietern und Vermietern!

4. Januar 2021 - 13:30
Die gute Nachricht ist zunächst, dass für die Schnee- und Eisbeseitigung im Regelfall die Grundstückseigentümer als Vermieter verantwortlich sind. Die schlechte Nachricht für Mieter ist, dass die Vermieter diese Pflicht durch eine vertragliche Vereinbarung oder die Hausordnung auf die Mieter abwälzen.  Wenn der Mieter vertraglich zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet ist, muss er im Regelfall ab 7.00 Uhr morgens bis etwa 20.00 Uhr abends Schnee fegen und streuen. Wenn während des Tages Dauer-Schneefall herrscht, hat der Mieter die Reinigungs- und Streuarbeiten zu wiederholen. Wer, etwa aus beruflichen Gründen, tagsüber nicht zuhause ist, ist gehalten, für eine Vertretung zu sorgen. Falls infolge der Vernachlässigung der Streupflicht Personen stürzen und sich verletzen, kann der Mieter, der zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet war, unter Umständen von dem Geschädigten auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Anspruch genommen werden. Ist der Mieter zur Beseitigung von Schnee und Eis verpflichtet ist, muss mietvertraglich geregelt sein, wer die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial zu bezahlen hat. Wurde eine Regelung hierzu nicht getroffen, hat der Vermieter diese Materialien zur Verfügung zu stellen. Aber Achtung: Es gibt auch Gerichte, die davon ausgehen, dass der Mieter für das Beschaffen der Arbeitsgeräte und des Streumaterials verantwortlich ist, wenn er vertraglich zur Ausübung des Winterdienstes verpflichtet ist. Was ist aber, wenn ein Mieter infolge von Alter, Krankheit oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage ist, den wirksam übertragenen Winterdienst auszuführen? Diese Frage wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Es gibt Gerichte, nach denen der Mieter grundsätzlich den Winterdienst zu erfüllen hat. Kann er dieses nicht, muss er für eine Vertretung sorgen. Nach Urteilen anderer Gerichte brauchen Mieter, die altersbedingt oder wegen dauerhafter Gebrechlichkeit den Winterdienst nicht mehr ausführen können, diesen Verpflichtungen auch nicht mehr nachzukommen. Die Pflicht, für den Winterdienst zu sorgen, würde dann wieder auf den Vermieter übergehen. Wieder andere Gerichte urteilen, dass die Verpflichtung, den Winterdienst auszuführen, erst dann wieder auf den Vermieter übergeht, wenn der kranke oder gebrechliche Mieter niemanden findet, der bereit ist, diese Arbeiten für ihn zu übernehmen. Die Fragen zum Winterdienst sind also zahlreich und werden von den Gerichten oft unterschiedlich beurteilt. Sollten Sie Fragen zum dem Thema Schnee- und Eisbeseitigung haben, sollten Sie sich unbedingt mit Ihrem Mieterverein in Verbindung setzen. Die wichtigsten Punkte haben wir auch noch einmal in einem Ratgeber zusammengefasst. 

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen der SHV im Dortmunder Nordwesten – bis zu 2.000€ Nachforderungen

29. Dezember 2020 - 16:38
Die Wohnungen wurden 2019 von der Vonovia an die neuen Eigentümergesellschaften (Do- Thoniesstraße GmbH & NRK Real Estate 66 GmbH) verkauft. Die SHV ist seitdem als Hausverwaltung tätig und rechnet für das Jahr 2019 die Betriebs- und Heizkosten ab. In den beim Mieterverein vorliegenden Fällen, hat die SHV hierbei allerdings lediglich die angefallenen Kosten berücksichtigt. Monatliche Vorauszahlungsbeträge werden zwar genannt, aber nicht abgezogen und somit praktisch „auf null“ gesetzt. Würden die Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt, schließen die vorliegenden Abrechnungen sogar mit Guthaben ab. Die SHV führt in dem Schreiben aus, dass „Durch den Verkauf Ihrer Wohnung an den Eigentümer Do-Thoniesstr. GmbH ist es möglich, dass nicht alle Ihrer Vorauszahlungsbeiträge der Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt worden sind. Sollte dies in Ihrer Abrechnung der Fall sein, können Sie uns gerne Zahlungsnachweise, in Form von Bankkonto-Auszügen, zukommen lassen und Ihre Nebenkostenabrechnung 2019 wird dementsprechend korrigiert“ Aus Sicht des Mietervereins ist dieses Vorgehen skandalös: „Der neuen Hausverwaltung liegen die Mieterkonten der Voreigentümer in der Regel vor. Daraus ergibt sich auch, welche Vorauszahlungen von den Mietern geleistet wurden. Wenn dies nicht der Fall ist, hätte die Hausverwaltung im Laufe des Jahres genug Zeit gehabt, dies in Erfahrung zu bringen.“, kommentiert Markus Roeser, Stellvertretender Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins, „jetzt den Mietern horrende Nachforderungen zu präsentieren, weil man die Vorauszahlungen dann lieber nicht berücksichtigt, ist skandalös.“ Der Mieterverein rät allen Mieterinnen und Mietern die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen. Wenn Vorauszahlungen fehlen, dann sollte dies dem Eigentümer mitgeteilt und notfalls nachgewiesen werden. Unabhängig von fehlenden Vorauszahlungen, können Abrechnungen aber auch aus anderen Gründen fehlerhaft sein. Mieter sollten insbesondere prüfen, ob alle Kosten auch im Mietvertrag vereinbart sind. Weiterhin haben Mieter das Recht die Belege einzusehen. Zahlung ist nicht Anerkennung Mieter haben nach Erhalt der Abrechnung insgesamt ein Jahr Zeit um Widerspruch einzulegen. Eine Zahlung der Nachforderung ist daher nicht zwangsläufig eine Anerkennung der Forderung. „Mieterinnen und Mieter, die die Nachforderungen jetzt aus Angst bereits gezahlt haben, können sich ihr Geld bei Fehlern in der Abrechnung also zurückholen“, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund. Kein Einzelfall Bereits im Herbst 2020 erhielten viele Mieter in den SHV-Beständen Mieterhöhungen. Dabei waren Mieterhöhungen der Voreigentümer nicht berücksichtigt worden. Im Nachgang hatte die SHV eingeräumt, dass nicht alle Informationen der Vorverwaltung vorlägen. Es wurde eine Stornierung fehlerhafter Mieterhöhungen angekündigt. Auf entsprechende Anfragen des Mietervereins hierzu gibt es aktuell noch keine Rückmeldung „Gerade nach den Erfahrungen aus dem Herbst, hätte man erwarten können, dass die Abrechnungen noch einmal genau geprüft werden. Der Fehler hätte bei einer Kontrolle auffallen müssen. Wir erwarten daher, dass die SHV die Abrechnungen von sich auskorrigiert und nicht auf die Belege der Mieter wartet“, stellt Markus Roeser klar.  Hintergrundinfos Siedlung Dortmund-Mengede: Hobestadt 1,3,5,6,8 und Stürzelbreite 6,8,10 Dortmund-Kirchlinde: Hangeneystr. 64-72 (gerade), Thoniesstraße 1-21 (ungerade) und 12-20 (gerade), Ermbrachtstr. 2-10 (gerade) Die Wohnungen wurden ursprünglich von der Viterra errichtet und später in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nur ein Teil der Wohnungen konnte an Mieter oder andere Käufer veräußert werden, sodass die restlichen Mietwohnungen bei der Viterra verblieben. Die Vonovia, als Nachfolgerin, verkaufte 2019 die restlichen ca. 235 Wohnungen als Paket an die Do- Thoniesstraße GmbH mit Sitz in Planegg (Wohnungen in Do-Kirchlinde) und an die NRK Real Estate 66 GmbH mit Sitz in Grünwald  (Wohnungen in Do-Mengede). Die SHV Immobilien-Verwaltungs GmbH ist die beauftragte Hausverwaltungfür die Eigentümergesellschaften und damit Ansprechpartnerin für die Mieter. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 29.12.2020

Evakuierung Hannibal II Dorstfeld – Eigentümer erklärt Verjährungsverzicht für Schadensersatzforderungen aus 2017

22. Dezember 2020 - 14:55
Der Verzicht gilt für alle Forderungen aus dem Jahr 2017, die im Zuge der Evakuierung entstanden sind. Er gilt für alle Mieter, die zum Zeitpunkt der Räumung einen laufenden Mietervertrag hatten. Im November hatte der Mieterverein in einer digitalen Mieterversammlung zur drohenden Verjährung informiert. Bereits im Vorfeld hatte die Stadt Dortmund erklärt, dass sie auf die Verjährung der Schadensersatzforderungen verzichtet. Wer für die Kosten der Räumung aufkommen muss, wird in einem Gerichtsverfahren zwischen der Eigentümergesellschaft und der Stadt Dortmund entschieden. Solange wissen die Mieter nicht, an wen sie sich für Schadensersatz wenden müssen. Um die Verjährung dieser Forderungen zu verhindern, hätten die Mieter bis zum Jahresende sowohl Eigentümer und die Stadt Dortmund verklagen müssen oder einen Mahnbescheid erwirken müssen. Dies ist nun nicht mehr notwendig. „Wir begrüßen es, dass die Eigentümer auf die Verjährung von Forderungen aus 2017 zum Jahresende verzichten. So werden unnötige Belastungen für die Mieter verhindert“, kommentiert Tobias Scholz, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund, den Verzicht.  Verzichtserklärung der Eigentümerseite Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 22.12.2020

Öffnungszeiten zum Jahreswechsel

21. Dezember 2020 - 11:38
Wir wünschen Ihnen ein frohes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins neue Jahr 2021!

Neuer Mietspiegel 2021/2022

18. Dezember 2020 - 8:19

„Der neue Dortmunder Mietspiegel schützt Mieterinnen und Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen.“ erklärte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 in der Dortmunder Innenstadt.

„Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichs­miete muss anhand des Mietspiegels begründet werden und wird dadurch überprüfbar. Wir empfehlen Mieterinnen und Mieter daher eine Mieterhöhung nicht sofort zu unterschreiben, sondern die Einordnung in den Mietspiegel mit allen Zu- und Abschlägen in Ruhe zu prüfen. Hierfür haben Mieterinnen und Mieter mindestens zwei Monate Zeit. Zur erleichterten Anwendung des  Mietspiegels bieten wir auf unserer Internetseite einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner.“ so Martin Grebe.

Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter 

§  Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. 

§  Bei einer Mieterhöhung nach Mietspiegel haben Mieterinnen und Mieter nach Erhalt einer Mieterhöhung (gemäß § 558 BGB) zwei Monate Zeit haben, deren Berechtigung zu prüfen.

§  Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Modernisierungs-Zuschläge vorsieht oder ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme reicht hierfür aus.

§  Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb einer Preisspanne richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen Ausnahmefällen abzuweichen sein.

§  Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung mit Oberböden (z. B. Laminat, Teppich, Parkett, Holzdielen) vermietet und ob in der Küche der Bezug von fließend Heißwasser möglich ist. Beides liegt nicht vor, wenn der Fußboden vom Mieter selbst bezahlt wurde, Heißwasser in der Küche nur über einen fest installierten Wasserkocher erzeugt werden kann. 

§  Generell gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.

§  Umso wichtiger ist, dass der Mietspiegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an. 

Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck Der Mietspiegel ist ab sofort auf der Internetseite des Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. als pdf-Dokument sowie auch als Sonderdruck an der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich. Unter mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert.  Eine Übersicht über Mieterrechte bei Mieterhöhungen, formellen Voraussetzungen und Fristen gibt es auch im Ratgeber Mieterhöhungen.  Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende Beratung und Vertretung an. Hinweis: Wegen der Corona-Pandemie ist die Geschäftsstelle für den Publikumsverkehr geschlossen. Alle Beratungstermine finden telefonisch statt. Der neue Mietspiegel liegt jedoch zur kostenfreien Mitnahme an der Geschäftsstelle aus. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 18.12.2020

Neuer Betriebskostenspiegel NRW erschienen

14. Dezember 2020 - 16:21
Heizung und Warmwasser 2018 Die Heizkosten im Abrechnungsjahr 2018 betrugen durchschnittlich 1,00 Euro/qm/Monatund sind damit weitgehend stabil geblieben. Sie weichen leicht vom Bundesdurchschnittab (1,03 Euro/qm/Monat). Die Höhe der Kosten ergibt sich dabei vor allemdurch klimatische Einflüsse, dem energetischen Zustand der Wohnung und starkenPreisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischenden einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern. Dies führt dazu, dass es bei den HeizundWarmwasserkosten zu einer großen Spannbreite von 0,54 Euro/qm/Monat bis hinzu 1,91 Euro/qm/Monat kommt. Regional sind die Unterschiede groß Je nach Betriebskostenart können die Unterschiede regional und lokal groß sein. Dieszeigt sich insbesondere bei den Positionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllbeseitigung,aber auch bei Heizkosten und den Kosten für Warmwasser. Pressemitteilung DMB Landesverband NRW // 14.12.2020

Betriebskostenspiegel ersetzt keine Prüfung der Abrechnung „Bei den Angaben des Betriebskostenspiegels handelt es sich um Durchschnittswerte. Die tatsächlichen Betriebskosten können im Einzelfall höher oder niedriger sein. Der Betriebskostenspiegel kann zudem nicht als Begründung für die Angemessenheit von Betriebskosten vor Gericht verwendet werden. Hier sind die tatsächlichen Kosten im Einzelfall entscheidend. Mietern und Wohnungssuchenden bietet er aber die Möglichkeit, die Höhe ihrer Betriebskosten einzuordnen. Eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung durch den Mieterverein ersetzt er nicht.“ erläutert Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter des Bereiches Miet- und Wohnungsrecht des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. Betriebskostenspiegel NRW 2018 Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel

Neuer Betriebskostenspiegel entschieden

10. Dezember 2020 - 9:00
Dies sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2018 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 2.764,80 Euro für das Abrechnungsjahr 2018 aufgebracht werden. Heizung und Warmwasser 2018 Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2018 stabil geblieben und liegen im Durchschnitt bei 1,03 Euro/qm/Monat. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. Die vom Deutschen Mieterbund ausgewerteten Daten weisen eine Bandbreite von 0,69 bis 1,82 Euro/qm/Monat auf. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich somit durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 988,80 Euro im Jahr. Letztlich entfallen rund 50 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser. Betriebskostenspiegel ersetzt keine Prüfung der Abrechnung „Bei den Angaben des Betriebskostenspiegels handelt es sich um Durchschnittswerte. Die tatsächlichen Betriebskosten können im Einzelfall höher oder niedriger sein. Der Betriebskostenspiegel kann zudem nicht als Begründung für die Angemessenheit von Betriebskosten vor Gericht verwendet werden. Hier sind die tatsächlichen Kosten im Einzelfall entscheidend. Mietern und Wohnungssuchenden bietet er aber die Möglichkeit, die Höhe ihrer Betriebskosten einzuordnen. Eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung durch den Mieterverein ersetzt er nicht.“ erläutert Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter des Bereiches Miet- und Wohnungsrecht des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. Ein kostenfreier Ratgeber zu Mieterrechten bei Betriebskostenabrechnungen und der Betriebskostenspiegel sind auch an der Geschäftsstelle des Mietervereins Dortmund in der Kampstraße 4 kostenfrei erhältlich. Betriebskostenspiegel 2018 Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 10.12.2020

Advent, Advent

30. November 2020 - 10:00
Endlich! Fast ein Jahr musste ich darauf warten. Jetzt ist es wieder soweit. Adventszeit und Weihnachten stehen vor der Tür. Die Gelegenheit für mich, meine Kreativität zu beweisen und meine Wohnung bis ins letzte Detail zu schmücken. Also schnell in den Keller und die fein säuberlich in Kartons verpackte Weihnachtsdeko geholt. Aber halt! Eigentlich ist es für die Wohnung ja noch viel zu früh. Aber den Hausflur, den könnte ich doch schon dekorieren. Dann hätte auch die Nachbarin was davon. Also ran an die Arbeit? Ich weiß nicht so recht. Darf ich den Hausflur überhaupt dekorieren? Wie sieht es generell mit der Nutzung des Hausflurs aus? Was ist erlaubt, was verboten? Weihnachtston, Weihnachtsbaum …
Grundsätzlich erstreckt sich das Recht des Mieters neben der Benutzung der gemieteten Räume auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses (BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/06). Dazu gehören auch Treppenhaus und Flure, die notwendigerweise durchschritten werden müssen. Die übrige Gestaltung und Nutzung des Treppenhauses obliegt jedoch allein dem Eigentümer des Hauses bzw. bei Eigentumswohnungen den Wohnungseigentümern. Daraus folgt, dass der Dekorationsfreudigkeit der Mieter im Hausflur enge Grenzen gesetzt worden sind. Als Ausdruck einer alten Tradition ist es Mietern jedoch erlaubt, einen bunten Adventskranz an der Außenseite der Wohnungstür anzubringen. Dieses muss von Mitmietern und dem Eigentümer geduldet werden. (LG Düsseldorf, MDR 1990, 249). Aber Achtung! Dabei darf die Tür nicht in Mitleidenschaft gezogen werden. Soll der Kranz mittels Nägeln oder Heftzwecken befestigt werden, bedarf es der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Weihnachtsduft in jedem Raum
Es ist Mietern im übrigen auch nicht erlaubt, im Treppenhaus weihnachtliche Düfte zu versprühen (OLG Düsseldorf, WM 2003, 515), da dieses nicht zur bestimmungsgemäßen Nutzung des Hausflurs gehört. Der Vermieter ist auch zu fragen, wenn die Weihnachtsdekoration an der Fassade vor dem Fenster der Mieterwohnung angebracht werden soll. Wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat, dass der Mieter den Weihnachtsschmuck an der Fassade anbringen darf, haftet für mögliche Unfälle (etwa das Herabfallen des die Fassade hochkraxelnden Plastikweihnachtsmanns bei Sturm) derjenige, der ihn installiert hat: also der Mieter! Leise rieselt der Schnee
Der Winter bringt neben den Freuden jedoch witterungsbedingt auch Nachteile mit sich. So stellt sich die Frage, ob es bei schlechter Witterung erlaubt ist, nasses Schuhwerk kurzfristig auf der Fußmatte vor der Wohnungstür abzustellen. Dieses wird vom Oberlandesgericht Hamm (Beschluss v. 20.04.1988 – 15 W 168-169/88, ZMR 1988, 270) ausdrücklich bejaht. Danach wird das zeitweilige Abstellen von Schuhen im Flur auf der Fußmatte bei schlechter Witterung als weit verbreitet und üblich angesehen. In der Juristerei ist es nicht außergewöhnlich, dass Gerichte hinsichtlich gleicher Probleme und Fragestellungen unterschiedlich urteilen. Das gilt auch für die Rechtsprechung zur Benutzung des Hausflures – nicht nur zur Adventszeit. Sollten Sie diesbezüglich Fragen haben, wenden Sie sich unbedingt vertrauensvoll an Ihren Mieterverein.  Autor: Dieter Klatt, erschienen in: Mieterforum IV/2020

DGB NRW und DMB NRW fordern: Kein Wohnungsverlust wegen Corona

25. November 2020 - 9:20
"Die pandemiebedingten Verbraucher- und Mieterschutzbestimmungen auslaufen zu lassen, war ein Riesenfehler der Bundesregierung", so Anja Weber, Vorsitzende des DGB NRW. Vom 1. April bis zum 30. Juni dieses Jahrs galt, dass wegen Corona-bedingter Zahlungsrückstände keinem Mieter gekündigt werden durfte. Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des DMB NRW ergänzt: "Gerade jetzt, wo sich die Krise wieder verschärft und der Winter vor der Tür steht, muss die Wohnung für Mieterinnen und Mieter ein sicherer Ort sein." Die DGB-NRW Vorsitzende unterstreicht: "Jetzt ist auch die Landesregierung gefordert, alle Kanäle zu nutzen, um eine entsprechende Regelung auf Bundesebene auf den Weg zu bringen. Die Zeit drängt." Gewerkschaftsbund und Mieterbund sind sich einig: Die Situation hat sich zwischen dem ersten und dem zweiten Lockdown verschärft. Beim ersten Mal war es für viele Mieterinnen und Mieter noch möglich, ihre Miete zu bezahlen, indem sie andere Ausgaben eingeschränkt und/oder Rücklagen eingesetzt haben. Nun allerdings fürchten ein Viertel aller Deutschen laut einer Umfrage Zahlungsschwierigkeiten durch die Corona-Krise. Rund drei Viertel der betroffenen Haushalte fehlten bis zu 30 Prozent ihres regulären Einkommens. "Es braucht ein klares Signal", so Hans-Jochem Witzke, "dass für Mieterinnen und Mieter ihr Zuhause weiter sicher ist. Wenn alle möglichst zu Hause bleiben sollen, darf es hier keine Ängste geben." Anja Weber bekräftigt: "Deshalb ist es aus Sicht von DGB und DMB notwendig, dass das Kündigungsmoratorium wieder aufgenommen wird." Zunächst einmal begrenzt bis zum 30. Juni nächsten Jahres. Danach solle sich laut DMB NRW und DGB NRW die Regelung solange verlängern, bis sich die Situation langfristig deutlich entspannt. Außerdem dürften auflaufende Mietschulden nicht verzinst werden, wie es in der vorherigen Regelung vorgesehen war, fordert Witzke:" Wenn eine Zahlung der ausstehenden Mietschulden bis Ende 2022 nicht zumutbar ist, sind Zuschüsse für Mieterinnen und Mieter angezeigt. Damit bleiben auch die Vermieter nicht auf ihren Mietschulden sitzen." Mit der Forderung nach einem Leistungsverweigerungsrecht für Dauerschuldner soll laut Gewerkschaftsbund und Mieterbund darüber hinaus sichergestellt werden, dass Mieterinnen und Mieter in der Pandemie weiterhin mit Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation versorgt werden. Zwangsräumungen aufgrund von Mietschulden sollten für die Dauer der Pandemie ausgesetzt werden. Gemeinsame Presseerklärung DMB NRW & DGB NRW vom 24.11.2020

Mieterverein Dortmund begrüßt erteilte Baugenehmigungen für den Hannibal 2 in Dortmund-Dorstfeld

20. November 2020 - 19:11
Pressemitteilung der Stadt Dortmund vom 20.11.2020: "Stadt erteilt Baugenehmigungen für Hannibal in Dorstfeld" „Die erteilten Baugenehmigungen sind die zentralen Voraussetzungen damit eine Sanierung des Hannibal 2 überhaupt beginnen kann. Das ist eine sehr gute Nachricht. Nun liegt die Verantwortung bei der Eigentümerin, die Arbeiten kurzfristig auszuschreiben und mit diesen zu beginnen. Hier sind die Mieterinnen und Mieter mit bestehenden Mietverträgen rechtzeitig über die anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen in ihren Wohnungen zu informieren." erklärte Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. Der Mieterverein plant hierzu die erneute Durchführung einer (Online-)Mieterversammlung, sobald es konkretere Ankündigungen des Eigentümers vorliegen, um über die dann anstehenden Maßnahmen und Mitwirkungspflichten zu informieren. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 20.11.2020

19.11.2020, 18 Uhr // Mieterversammlung Hannibal Dorstfeld - Schadensersatzansprüche sichern

11. November 2020 - 11:45
Die Evakuierung des Hannibal Dorstfeld ist nun drei Jahre her. Noch immer sind wichtige rechtliche Fragen für die Mieter ungeklärt - insbesondere wer für die entstandenen Schäden aufkommt. Inhaltlich wären die Eigentümer, die Lütticher 49 Properties GmbH, sowie die Stadt Dortmund in Anspruch zu nehmen, um Schadensersatzansprüche feststellen zu lassen. Bislang ist aber noch nicht einmal zu einer mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gekommen; in der Folge ergeben sich nun leider für Mieter Verjährungsrisiken.  Hinsichtlich der Schadensersatzansprüche besteht das Problem, dass die im Jahr 2017 entstandenen Ansprüche zum 31.12.2020 verjähren. Für Ansprüche ab dem 01.01.2018 stellt sich diese Herausforderung erst 2021. Eine Zusammenstellung der wichtigsten Informationen gibt es in den FAQ Schadensersatzforderungen. Über die Details und Beratungsangebote informiert der Mieterverein Dortmund im Rahmen einer virtuellen Mieterversammlung am Donnerstag, den 19.11.2020 um 18 Uhr. Wie kann ich an der virtuellen Mieterversammlung teilnehmen Es ist eine Einwahl über das Internet und Telefon möglich. Die Einwahldaten finden Sie hier.  Die Mieterversammlung wird parallel auf Youtube gestreamt. Wir empfehlen jedoch eine Teilnahme direkt in der Konferenz. 

Erneute Verschärfung der Corona-Maßnahmen Mieterbund fordert Verlängerung des Kündigungsmoratoriums

30. Oktober 2020 - 9:11
Während das Einkommen sinkt, steigen die Mieten. In München liegt die Neuvertragsmiete mittlerweile bei 18,40 Euro pro Quadratmeter. In Frankfurt am Main zahlte man im 2. Quartal 2020 rund 15 Euro pro Quadratmeter. Auch die Wohnkostenbelastung ist enorm. Laut Statistischem Bundesamt lebten 11,4 Millionen Menschen in Deutschland im Jahr 2019 in durch ihre Wohnkosten überlasteten Haushalten. Das waren rund 14 % der Bevölkerung. Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt dann vor, wenn ein Haushalt mehr als 40 % seines verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgibt.
 
„Die aktuellen Zahlen lassen nur den Schluss zu, dass Bundesregierung und Bundestag das Ende Juni 2020 ausgelaufene Kündigungsmoratorium für Mieterinnen und Mieter wieder für mindestens sechs Monate in Kraft setzen müssen“, fordert die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Gerade in Krisenzeiten ist die eigene Wohnung für Mieterinnen und Mieter der wichtigste Ort, der auch ein sicherer Ort sein muss.“
 
Der Deutsche Mieterbund hatte sich bereits beim ersten Lock-Down für einen Kündigungsschutz für die wegen der Corona-Pandemie in finanzielle Not geratenen Mieterinnen und Mieter stark gemacht. Der daraufhin erlassene Corona-bedingte Kündigungsschutz endete jedoch auf Druck der CDU/CSU, entgegen der eindringlichen Forderung unter anderem des Deutschen Mieterbundes (DMB) ihn zu verlängern, mit Ablauf des Monats Juni 2020.
 
Das Ende März 2020 beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht enthält eine Ermächtigung der Bundesregierung, den Kündigungsschutz für Mieterinnen und Mieter zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen fortbestehen.
 
„Dieser Fall ist nun eingetreten. Vorgestern wurde die Verschärfung der Maßnahmen aufgrund der anhaltenden Pandemie beschlossen. Bundesregierung und Bundestag müssen jetzt von ihrem Recht Gebrauch machen, Mieterinnen und Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnungen zu schützen, wenn sie wegen der Folgen der Corona-Maßnahmen Einkommenseinbußen haben und ihre Miete nicht mehr zahlen können, um Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug zu verhindern,“ so Weber-Moritz. Pressemitteilung Deutscher Mieterbund (DMB) // 30.10.2020

Heizkostenspiegel 2020 erschienen

27. Oktober 2020 - 12:21
Den Heizspiegel 2020 erarbeitete die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online gGmbH in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund und dem Verband kommunaler Unternehmen. Die Erstellung wird vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit gefördert. Hintergründe zur Analyse und Datenerhebung informiert www.heizspiegel.de.  Der Heizspiegel-Flyer und eine Aufteilung nach Baualtersklassen ist auch auf der Internetseite des Mietervereins abrufbar.  Nutzen Sie auch den kostenfreien Heizcheck mit den Daten des Heizspiegels 2020. .

Update: Fehlerhafte Mieterhöhungen der SHV im Dortmunder Nordwesten– SHV bietet Rücknahme falscher Mieterhöhungen an

22. Oktober 2020 - 17:38

Bei der Berechnung einer Mieterhöhung kommt es auch auf die Höhe der Miete vor drei Jahren an. So darf eine neue Miete maximal 20% über der damaligen Miete liegen. Dem Mieterverein liegen Mieterhöhungen vor, bei denen Mieterhöhungen des Voreigentümers aus dem letzten Jahr nicht berücksichtigt und eine 33% Steigerung im Vergleich zum April 2019 errechnet wurde. Hierzu äußerte sich die SHV:

„Sie können versichert sein, dass wir keinerlei Interesse haben, unrechtmäßige Mieterhöhungen durchzusetzen. Wir haben mittlerweile Informationen, dass seinerzeit durch den Vorverwalter durchgeführte Mieterhöhungen zu den unterschiedlichsten Terminen durchgeführt wurden.Offensichtlich liegen uns die Informationen darüber nicht bzw. nicht vollständig vor. Wir beabsichtigen diese nicht bestimmungskonformen Erhöhungserklärungen zu stornieren.“

Dieses Angebot betrifft Mieter die bereits einer Mieterhöhung zugestimmt haben. Rechtlich ist die Zustimmung bindend, auch wenn die Mieterhöhung selber fehlerhaft war.  „Für Mieter, die bereits zugestimmt haben, können so doch auf eine Rücknahme hoffen. Wenn es innerhalb der letzten drei Jahre bereits eine Mieterhöhung gab, sollten sie sich aktiv bei der SHV melden, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund, „Mieter die noch nicht unterschrieben haben, sollten weiterhin prüfen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist.“.

Mieter haben mindestens zwei Monate Zeit zur Prüfung einer Mieterhöhung, unabhängig davon, was im Anschreiben steht. Bei einer Mieterhöhung, die den Mieter im September erreicht, also bis zum 30.November.

Weitere Kritikpunkte bleiben unberücksichtigt

Der Mieterverein hatte weiterhin eine Rücknahme aller Mieterhöhungen gefordert. Hintergrund sei die falsche Einordnung in den Dortmunder Mietspiegel und einen unnötigen Druck auf Mieter durch zu kurze und verwirrende Fristen. Hierzu äußerte sich die SHV bisher nicht.

Zwischenzeitlich meldete sich ein Mitglied des Mietervereins wonach in der Zustimmungserklärung die Adresse in Kiel liegen solle. In diesem Fall habe die SHV eine neue Mieterhöhung angekündigt.

„SHV sollte die vorhandenen Fehler und Ungenauigkeiten zum Anlass nehmen alle Mieterhöhungen zurückzuziehen. Durch die kurzen Fristen und Widersprüche im Anschreiben wurden Mieter verwirrt und unnötig unter Druck gesetzt“, stellt Markus Roeser, stellvertretender Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund, klar.

Hinweis zu Mieterhöhungen

  • Mieterinnen und Mieter haben nach Erhalt einer Mieterhöhung (gemäß § 558 BGB) zwei Monate Zeit haben, deren Berechtigung zu prüfen, und
  • Informationsmaterial und der örtliche Mietspiegel liegen kostenlos beim Mieterverein Dortmund aus , und sind unter www.mietspiegel-dortmund.de verfügbar

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. vom 22.10.2020

    Zur Pressemitteilung vom 15.10.2020

    Fehlerhafte Mieterhöhungen der SHV im Dortmunder Nordwesten– Mieter sollen genau prüfen und nicht sofort unterschreiben

    15. Oktober 2020 - 11:44

    Streitpunkt 1: Richtige Einordnung in Mittelwert

    Der Mieterverein Dortmund verweist wiederholt auf die nach wie vor aktuelle Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der im Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012). Bei den vorliegenden Mieterhöhungen wird der Mittelwert zum Teil deutlich überschritten.

    „Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds darf vom Medianwert nur in Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein Vermieter, der nach oben hin abweichen will, müsste in der Mieterhöhung selbst bezüglich aller Wohnwertmerkmale angeben, warum er die Wohnung zu vergleichbaren Wohnungen insgesamt für überdurchschnittlich hält. Dies ist hier nicht der Fall. Mietern raten wir generell Mieterhöhungen sorgfältig prüfen bzw. prüfen zu lassen“, erklärt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund.

    Streitpunkt 2: Fehler bei der Kappungsgrenze gemäß §558 BGB

    Mieter müssen einer Anpassung ihrer Miete an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) zustimmen. Vermieter müssen diese ortsübliche Vergleichsmiete in Dortmund anhand des vorliegenden Mietspiegels begründen. Allerdings dürfen die Mieten innerhalb von 3 Jahren insgesamt nur um 20% steigen. Selbst wenn der Mietspiegel eine Erhöhung um über 20% rechtfertigt, wird die Mieterhöhung bei 20% gekappt. Referenzpunkt ist dabei jeweils die Miete vor 3 Jahren.

    Im vorliegenden Fall hatte der vorherige Eigentümer, die Vonovia, noch im letzten Jahr die Miete erhöht. Korrekterweise müsste eine neue Mieterhöhung sich auf die gezahlte Miete vor der Mieterhöhung durch die Vonovia beziehen. Die Mieterhöhungen der SHV schlagen z.T. jedoch 20% auf die aktuell gezahlte Miete auf und ignorieren damit die Miete der letzten Jahre.

    „Wir gehen davon aus, dass die SHV mit dem Kauf der Immobilien im letzten Jahr auch die Informationen zu den vorherigen Mieterhöhungen erhalten hat. Diese dann jetzt zu ignorieren ist skandalös“, stellt Markus Roeser vom Mieterverein Dortmund und Umgebung fest, „die Kappungsgrenze ist kein Freibrief für eine pauschale Erhöhung der Miete um 20%.“

    Streitpunkt 3: Unnötiger Druck auf Mieter

    Bei Erhalt einer Mieterhöhung haben Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit für die Prüfung. Bei einer Mieterhöhung, die im September verschickt wird, müssen sie ihre Zustimmung erst bis zum 30.11. erklären. In den SHV Mieterhöhungen wird eine Zustimmung bis zum 31.10.2020 gebeten. Gleichzeitig sei die neue Miete laut Schreiben erstmals ab dem 01.10.2020 zu entrichten.

    „Durch die kurze Frist und die widersprüchlichen Angaben zu Beginn der Mietzahlungen werden die Mieter verunsichert und dazu motiviert schnell zu unterschreiben. Wer aber einmal unterschreibt, der stimmt der Mieterhöhung zu, auch wenn sie ungerechtfertigt ist“, sagt Rainer Stücker, „für Mieter ist daher wichtig, dass sie immer erst in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist.“

    „Aufgrund der Fehler und den zu kurz bemessenen Fristen, haben wir SHV aufgefordert die Mieterhöhungen zurückzuziehen – auch für Mieter die der Erhöhung bereits zugestimmt haben“, fasst Markus Roeser die Forderungen des Mietervereins zusammen.

    Gerade weil es in Dortmund aktuell zahlreiche Mieterhöhungen gibt und hierbei auch der Mietspiegel missbräuchlich angewandt wird noch einmal der Hinweis, dass

    • Mieterinnen und Mieter nach Erhalt einer Mieterhöhung (gemäß § 558 BGB) zwei Monate Zeit haben, deren Berechtigung zu prüfen, und
    • Informationsmaterial und der örtliche Mietspiegel kostenlos beim Mieterverein Dortmund erhältlich sind, auch auf der Homepage.

    Hintergrundinformationen

    Missverständnisse zur Kappungsgrenze Die Bedeutung der Kappungsgrenze wird gelegentlich von Mieterinnen und Mietern falsch verstanden, da sie glauben, der Vermieter „dürfe die Miete um 20 % erhöhen“. Dies ist falsch. Die Kappungsgrenze ist ausschließlich eine Schutzregelung für Mieter. Der Vermieter darf nur eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) vornehmen. Falls sich bei korrekter Anwendung des Mietspiegels eine Mietpreissteigerung in 3 Jahren von mehr als 20 % ergibt, würde dann die an sich zulässige Mieterhöhung „gekappt“. Bestände

    Mengede: Hobestadt 1,3,5,6,8 und Stürzelbreite 6,8,10

    Kirchlinde: Hangeneystr. 64-72 (gerade), Thoniesstr. 1-21 (ungerade) und 12-20 (gerade), Ermbrachtstr. 2-10 (gerade)

    Die Wohnungen wurden ursprünglich von der Viterra errichtet und später in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nur ein Teil der Wohnungen konnte an Mieter oder andere Käufer veräußert werden, sodass die restlichen Mietwohnungen bei der Viterra verblieben. Die Vonovia, als Nachfolgerin, verkaufte 2019 die restlichen ca. 235 Wohnungen als Paket an die SHV. 

    Pressemitteilung des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. vom 15.10.2020

    Für viele gedacht - Großprojekte in Dortmund

    14. Oktober 2020 - 16:27
    Kronprinzenviertel, Innenstadt-Süd Auf dem Gelände des alten Güterbahnhofs Süd, zwischen der Kronprinzenstraße und der dortigen Bahnlinie S4, entsteht derzeit ein neues Wohnquartier, in dem schlussendlich insgesamt rund 2.000 Menschen ein neues Zuhause finden sollen. Schon 2004 hatte es einen Entwurf für rund 250 bis 350 Wohneinheiten vor allem in Hausgruppen und Doppelhäusern gegeben. Weil der Entwurf eher eine lockere Bebauung mit weniger Wohnungen vorsah und in den politischen Gremien viele Fragezeichen blieben, wurde ein neuer Entwurf erarbeitet. 630 Wohnungen, Büros und eine Kindertagesstätte sollen in den kommenden Jahren entstehen, 25 Prozent (150 Wohnungen) mit öffentlicher Förderung und einer Mietpreisbindung von 5,25 Euro/qm. Insgesamt werden 17 Mehrfamilienhäuser, zehn geförderte und 46 frei finanzierte Einfamilienhäuser sowie 190 Eigentumswohnungen gebaut, die dann vermarktet werden. 242 der Wohnungen wird nach jetzigem Stand das Wohnungsunternehmen Vivawest übernehmen. Derzeit sind schon die 17 Mehrfamilienhäuser im Bau – im zweiten Halbjahr 2022 sollen die ersten Wohneinheiten fertig sein, teilt der Projektentwickler Beta Bauland mit. Zum Wohnquartier gehören, auf der westlichen Seite am Heiligen Weg Büroflächen, eine Kindertagesstätte sowie mehrere Kinderspielplätze. Durch eine moderne Lärmschutzwand soll eine Abtrennung zur Bahnlinie geschaffen werden, die an das Gelände grenzt. Was: Wohnquartier mit 630 Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern, davon 150 öffentlich gefördert, sowie Büros und Kita Bauherren: beta Entwicklungsgesellschaft, Vivawest Zielgruppen: alle Generationen, Familien Miete: gefördert 5,25€/qm, die Miete für die frei finanzierten Wohnungen steht noch nicht fest Fertigstellung: 2022 Westfalenhütte, Innenstadt-Nord Auch im Norden stehen gravierende Veränderungen an. Während das Areal um den Dortmunder Hafen gerade zu einem Büro- und Gewerbequartier entwickelt wird, sollen im Osten, auf der ehemaligen Westfalenhütte, im Rahmen des Mammut-Stadtentwicklungsprogramms „nordwärts“, ein neues Wohngebiet entstehen – mit 800 Wohneinheiten, Grundschule, Kita und einem Supermarkt. Entstanden 1871 als Wiege der Hoesch AG war hier eine gewaltige Eisenhütte und einer der bedeutendsten Standorte der Schwerindustrie im Ruhrgebiet. Seit 2000 liegen große Teile des Geländes brach. Während auf einem Teil in den letzten Jahren Logistik- und Einzelhandelsriesen wie DHL, Amazon, Rewe und DB Schenker Lager und Logistikzentren eröffnet haben, ist der Teil rund um die Stahlwerkstraße für Wohnen und städtisches Leben vorgesehen. Die Planungen sehen Mietwohnungen – zu 25 Prozent preisgebunden, da für das Gelände die Quote für öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt – und Eigentumswohnungen vor, der hier entstehende Supermarkt dürfte auch Nahversorger für das angrenzende Borsigviertel sein, wo es seit mehreren Jahren nur noch einen einzigen Discounter gibt. Die Stadt verspricht sich davon auch eine Aufwertung der übrigen Nordstadt, die als kriminalitätsbelastet und wenig attraktiv gilt. Mehrere Grüngürtel sollen das Wohn- vom Industriegebiet trennen, um das Viertel autoarm zu gestalten, setzen die Planer auf Konzepte wie Radwerkstätten, Leihrad-Stationen und Car-Sharing. Von hier aus sollen (noch zu bauende) Radwege in die Innenstadt, Richtung Süden und Hafen führen. Was: Wohnquartier mit 800 Wohneinheiten, Grundschule und Kita Bauherren: Immowerk; Bpd Bouwfonds property development Zielgruppen: Studierende, Familien, Menschen mit geringen und höheren Einkommen Beginn: 2022 „Luisenglück“/Hombrucher Bogen, Barop Mehr als 15 Jahre lang hat das Gelände brach gelegen, noch vor einigen Jahren sollten am „Luisenglück“ in Hombruch eigentlich Wohnungen für Studierende des nahegelegenen Campus und ein Baumarkt gebaut werden. Die stark gestiegene Nachfrage nach Wohnraum hat die Pläne geändert – und so entsteht auch im Hombrucher Bogen ein Wohngebiet für viele Generationen und Lebensmodelle. Der neugebaute Supermarkt ist lange eröffnet, die FABIDO-Kindertagesstätte – die dann größte im Dortmunder Süden – soll noch in diesem Jahr eröffnen. Die Senioren-Wohneinrichtung, die hier ebenfalls geplant ist, ist laut der Bauherren in der ersten Hälfte 2021 fertig. Und bald werden hier auch Menschen wohnen: Geplant sind auf fast acht Hektar zum einen kleinere Wohnungen von 50 bis 70 Quadratmetern, zum anderen Einfamilien- und Doppelhäuser. Bis zu 200 Wohneinheiten für 400 bis 500 Menschen sind geplant, hieß es zu Baubeginn 2017. Wie hoch die Miete für die einzelnen Wohnungen letzten Endes sein wird, ist noch nicht bekannt; auf Online-Vermarktungsplattformen werden die ersten Mietwohnungen für eine Kaltmiete zwischen 11 und 12 Euro angeboten. Was: Ein- und Mehrfamilienhäusern für bis zu 500 Menschen, Senioren-Wohneinrichtung und Kita Bauherr: H.H. Unternehmensgruppe Zielgruppen: alle Generationen, Familien Miete: vstl. 11 bis 12 Euro Fertigstellung: 2021 Fazit 2.000 neue Wohnungen jährlich ist die Zielmarke, die sich die Stadt Dortmund vor einigen Jahren gesetzt hat. Mit gut 1.400 im vergangenen Jahr ist sie davon noch ein Stück entfernt, dank kräftiger Werbung – und der Erkenntnis, dass Wohnungsbau auch in Dortmund lukrativ ist – haben Investoren in den letzten Jahren in Dortmund investiert. Nun geht es nicht mehr nur um Baulücken, sondern um ganze Wohngebiete, die auf ehemaligen Brachen neu entstehen. Die neuen Gebiete versprechen, auch auf die Bedürfnisse älterer Menschen zu passen. Wo Menschen mit geringen Einkommen ein neues Zuhause finden werden, wird sich noch zeigen: Während in einigen Projekten auch öffentlich geförderter Wohnraum vorgesehen ist, sind andere frei finanziert – und dürften daher für Menschen mit wenig Geld kaum finanzierbar sein. Autorin: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 61 III/2020

    Auslaufende Mietpreisbindung bei Sozialwohnungen: Mieterverein informiert worauf Mieter achten müssen

    8. Oktober 2020 - 11:58

    Dies gilt insbesondere auch für eine Mieterhöhung, die vom Vermieter frühestens zum 1. Januar gefordert werden kann. Ob und in welchem Umfang eine solche Mieterhöhung berechtigt ist, richtet sich dann erstmals nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem örtlichen Mietspiegel (siehe unten).

    Die Rechtslage beim Wechsel von der Kostenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist allerdings kompliziert, so dass viele Vermieter zu frühzeitige oder überhöhte Mieterhöhungen fordern. Für Mieter ist ebenfalls schwierig, diese Fehler zu erkennen.

    „Mieter müssen wissen, dass das Miethöherecht nicht den Mieter schützt, der ‚freiwillig‘ eine überhöhte oder unberechtigte Forderung anerkennt oder zahlt. Es wird unterstellt, dass der Mieter seine Rechte kennt und die an sich unberechtigte Forderungen trotzdem akzeptiert hat“, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund an der Kampstraße 4. „Vor jeder schriftlichen Äußerung zur Mieterhöhung oder der Unterzeichnung einer Zustimmungserklärung sollte sich deshalb jeder Mieter informieren oder beraten lassen.“

    Auf die korrekte Anwendung der Kappungsgrenzen achten!

    Allgemein darf ein Vermieter nie mehr als die sog. ortsübliche Vergleichsmiete fordern, also den nach dem Mietspiegel angemessenen Mietpreis.

    Da die Mieten für Sozialwohnungen in vielen Fällen deutlich unterhalb der Mietspiegelwerte liegen, ist oft die sogenannte Kappungsgrenze von entscheidender Bedeutung:

    ·         Es gilt in Dortmund eine Kappungsgrenze von 20% (§ 558 Abs. 3 BGB).

    ·         Bei der Berechnung der Kappungsgrenze wird  immer die erhöhte Kaltmiete – ohne Nebenkosten und Heizkosten – der vor drei Jahren gezahlten Kaltmiete gegenüber gestellt wird. Nur zwischenzeitliche Mietänderungen wegen Modernisierungen werden nicht berücksichtigt.

    „Viele Vermieter und Mieter glauben, dass immer eine Mieterhöhung um 20% berechtigt ist. Dies ist so nicht richtig. Da auch bei Sozialwohnungen in den letzten Jahren noch Mieterhöhungen in Kraft getreten sein können (welche rechnerisch einzubeziehen sind), ist dann aktuell nur eine Mieterhöhung unterhalb von 20% zulässig!“, erläutert Rainer Stücker.

    Mietspiegel und Ratgeber Mieterhöhung beim Mieterverein kostenfrei erhältlich

    Der Mietspiegel Dortmund und der Ratgeber ‚Ende Sozialbindung‘ liegen kostenfrei bei der Geschäftsstelle des Mietervereins Dortmund aus. Online sind Sie unter www.mvdo.de/mietspiegel.html bzw. www.mvdo.de/ratgeber.html abrufbar.

    Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 08.10.2020

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