Aktuell aus der Region

Überhöhte Mieterhöhungen der LEG Teil 2: Software-Panne bei Großvermieter!

Mieterverein Dortmund - 29. Juli 2020 - 11:15
Nach sechs Tagen klingelte dann das Telefon beim Mieterverein: „Danke für ihren Hinweis. Es war leider eine Software-Panne!“, so ein LEG-Vertreter. Was viele Mieter sich nicht vorstellen können, ist bei Großvermietern längst Realität: Ein Software-Programm prüft und erstellt Mieterhöhungen; es „kennt“ die gesetzlichen Regeln, den örtlichen Mietspiegel und die Wohnungsausstattung (hoffentlich vollständig!). „Leider stellen wir immer wieder Programmierfehler fest: Ausstattungen sind nicht richtig gespeichert, der örtliche Mietspiegel ist unvollständig oder falsch  oder Begrenzungen nach oben sind falsch programmiert!“, stellte Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 fest. So war es jetzt auch bei der LEG nach deren Angaben: eine Formel, die zu hohe Mietspiegelwerte vermeiden sollte, habe „nicht gegriffen“. „Programmierfehler können passieren, aber es muss interne Abschlusskontrollen geben!“, forderte Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. Positiv ist zumindest, dass die LEG Mieterhöhungen zurücknimmt, die nach ihrer Einschätzung fehlerhaft waren. Wie viele dies sind, wollte man dem Mieterverein Dortmund nicht mitteilen, gegenüber den Ruhrnachrichten wurden gestern 350 zurückgenommene Erhöhungen bestätigt. Infos für Mieter Nicht unter Zeitdruck setzen lassen! Mieter/-innen dürfen sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung. Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner und einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich ist. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich der Zu- und Abschläge ist so einfach möglich. Auf der Internetseite und in der Geschäftsstelle ist auch der kostenfreie Mieter-Ratgeber „Mieterhöhung“ erhältlich. Beratung und Vertretung für Vereinsmitglieder Der Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Informationen zur Mitgliedschaft gibt es im Internet unter www.mvdo.de, telefonisch unter 0231 / 557656-0 (Telefonzeiten: Mo bis Do 8.30 bis 18 Uhr, Fr 08.30 bis 14 Uhr). Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 29.07.2020 Zur Pressemitteilung vom 23.07.2020

Mieterverein Dortmund warnt vor überhöhten LEG Mieterhöhungen

Mieterverein Dortmund - 23. Juli 2020 - 19:58

„Unserer Rechtsberatung liegen zahlreiche überhöhte Mieterhöhungen der LEG Wohnen von Anfang Juli 2020 vor. Der Mittelwert des Mietspiegels wird fast immer überschritten, z.T. sogar für eine durchschnittliche Wohnung der Oberwert der Miet-spiegelspanne gefordert.“, erklärt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund.

Hier drei Beispielsfälle für erhebliche Überschreitungen:
  • DO-Scharnhorst, Objekt Baaderweg 7, Zustimmung auf 6,45 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,58 €/m²/mtl.
  • DO--Bövinghausen, Objekt Stemmkeweg 5 ½, Zustimmung auf 5,69  €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,74 €/m²/mtl.
  • DO-- Hangeney, Objekt Mechtildstr. 10, Zustimmung auf 5,75  €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,74 €/m²/mtl.
 (die Ausgangsmieten sind unterschiedlich; diese Berechnung ergibt sich jeweils unter Berücksichtigung der von der LEG  ausgewiesenen Zu- und Abschläge nach dem Mietspiegel Dortmund). Wichtig für betroffenen Mieter: erst prüfen – nicht sofort unterschreiben!

Viele Mieter erklären sehr kurz mach Erhalt solcher Erklärungen schriftlich Ihre Zustimmung, die ist dann verbindlich, kann also nicht widerrufen werden..

Mieter haben zwei Monate Zeit zur Prüfung und müssen sich erst dann festlegen, welchen Betrag sie akzeptieren. Also erst in Ruhe prüfen!“, empfiehlt Rainer Stücker.

Der Dortmunder Mietspiegel ist kostenlos im Internet www.mvdo.de/mietspiegel.html und in Papierform in der Kampstr. 4, Dortmund erhältlich. Auf der website des Mietervereins Dort-mund ist zusätzlich ein kostenloser Mietspiegel-Rechner verfügbar. Streitpunkt: Richtige Einordnung in der Spanne (Mittelwert)

Der Mieterverein Dortmund verweist hierzu wiederholt auf die nach wie vor aktuelle Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der im Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012).

„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds darf vom Medianwert nur in Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein Vermieter, der nach oben hin abweichen will, müsste in der Mieterhöhung selbst bezüglich aller Wohnwertmerkmale angeben, warum er die Wohnung zu vergleichbaren Wohnungen insgesamt für überdurchschnittlich hält. Wir fordern die LEG auf, sich bei Mieterhöhungen auf den Mittelwert zu begrenzen. Mietern raten wir generell Mieterhöhungen sorgfältig prüfen bzw. prüfen zu lassen“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe.

Wichtig für Mieterinnen und Mieter:

Nicht unter Zeitdruck setzen lassen!

Mieter/-innen dürfen sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung.

Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe
Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner und einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich ist. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich der Zu- und Abschläge ist so einfach möglich. Auf der Internetseite und in der Geschäftsstelle ist auch der kostenfreie Mieter-Ratgeber „Mieterhöhung“ erhältlich.

Beratung und Vertretung für Vereinsmitglieder

Der Mieterverein Dortmund bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Informationen zur Mitgliedschaft gibt es im Internet unter www.mvdo.de, telefonisch unter 0231 / 557656-0 und persönlich in der Mietervereins-Geschäftsstelle an der Kampstr. 4, 44137 Dortmund (Öffnungszeiten: Mo bis Do 8.30 bis 18 Uhr, Fr 08.30 bis 14 Uhr).

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 23.07.2020

Kommunalwahl 2020: Wohnen in Dortmund bezahlbar und besser machen

Mieterverein Dortmund - 14. Juli 2020 - 10:00
Die Zahl der geförderten und preisgebundenen Wohnungen geht immer weiter zurück. Steigenden Mieten, die guten und bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen immer knapper werden lassen, kann nach Ansicht des Netzwerkes jedoch wirksam begegnet werden. Dazu Tobias Scholz, vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.: „Über die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (DSG) und/oder DOGEWO21 kann bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden, hier fordern wir beispielsweise für die kommenden fünf Jahre den Bau von 2.500 geförderten Mietwohnungen im kommunalen Wohnungsbau.“ Aber Wohnen in Dortmund ist aus Sicht des Netzwerks mehr als das reine Angebot von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum. Jutta Reiter vom DGB: „Auch der Zugang zu Wohnraum für alle Menschen, die Höhe der zu übernehmenden Kosten der Unterkunft u.a. für  ALG II-Empfänger oder die soziale Infrastruktur im Stadtteil müssen ebenso im Blick gehalten werden.“ Vor diesem Hintergrund bietet das Netzwerk „arm in Arm“, seine aktive Mitarbeit im Prozess der Erarbeitung des neuen kommunalen Wohnkonzeptes an, welches im Mai von der Stadt beschlossen wurde. Die ausführliche Fassung der wohnungspolitischen Forderungen ist auf den digitalen Seiten der im Netzwerk vertretenden Organisationen zu finden. Dies sind neben den Wohlfahrtsverbänden, Mieterverein und Mieterbund auch der DGB, die Stadtkirchen und eine Vielzahl von weiteren Organisationen. Pressemitteilung Netzwerk  "arm in Arm“ / Wir wollen Wohnen Dortmund!"* // 14.07.2020 *koordiniert durch WEGA der Verein (vormals Arbeitslosenzentrum Dortmund e.V.) c/o Jutta Reiter,  DGB Dortmund-Hellweg Ostwall 17 – 21, 44135 Dortmund // Jutta.Reiter@DGB.de

Corona-Kündigungsschutz durch Bundesregierung nicht verlängert

Mieterverein Dortmund - 1. Juli 2020 - 10:33
„Können Mieterinnen und Mieter ihre Miete im Juli und den Folgemonaten nicht bezahlen, gilt hier kein erweiterter Kündigungsschutz mehr. Wer also Corona-bedingt ab Juli keine Miete mehr zahlen kann, dem droht eine Kündigung.“, stellte Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund an der Kampstr. 4 klar. Bekannt ist, dass der SPD-Teil der Bundesregierung – u.a. die zuständige Ministerin, Christine Lambrecht die entsprechende Forderung des Deutschen Mieterbundes (DMB), als Dachverband der örtlichen Mietervereine, nach Kräften unterstützt hat, genauso wie die oppositionellen Grünen und Linken. Für die Blockadehaltung der CDU/CSU gibt es bei den Mieterschützern keinerlei Verständnis. Empfehlung: Stundungen- und Ratenzahlungen schriftlich vereinbaren Betroffenen Mietern mit Zahlungsschwierigkeiten empfiehlt der Mieterverein weiterhin umgehend den Kontakt zum Vermieter zu suchen: „Wer im Juli und den Folgemonaten Schwierigkeiten hat die Miete oder Teile der Miete zu zahlen, empfehlen wir umgehend Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen und eine Stundungs- und Ratenzahlungs­vereinbarung abzuschließen. Solche Vereinbarungen sind auch besondere gesetzliche Regelung verbindlich. Mieter haben dann die Sicherheit, dass es keinen Stress mit Mahnungen oder einer drohenden Kündigung gibt. Auch Mietverzichte können bei Bereitschaft des Vermieters verbindlich gegenseitig vereinbart werden.“, sagte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Ein mieterfreundliches Musterformular für eine Vereinbarung zur Stundung- und Ratenzahlung ist auf der Internetseite des Mietervereins unter www.mvdo.de/corona.html erhältlich und liegen bei der Geschäftsstelle in der Kampstr. 4 zur kostenfreien Mitnahme aus.  Vereinsmitglieder können sich nach telefonischer Terminvereinbarung rechtlich beraten und vertreten lassen. Telefonische Beratungstermine können unter der zentralen Rufnummer 0231 / 55 76 56 0 vereinbart werden. Aufgrund der Corona-Pandemie ist die Geschäftsstelle des Dortmunder Mietervereins an der Kampstr. 4 weiterhin für den Publikumsverkehr geschlossen.  Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 01.07.2020

Tipps zur Urlaubszeit für Mieterinnen und Mieter

Mieterverein Dortmund - 29. Juni 2020 - 10:56

Tipps zur Urlaub


 Post vom Vermieter kurz vor Urlaubsbeginn ist kein Grund zur Panik. Denn bei mietrechtlich wichtigen Erklärungen ist der Mieter in der Regel durch gesetzliche Überlegungsfristen  oder festgelegte Zeiträume für Überprüfungen geschützt. Ist z.B. eine Modernisierung beabsichtigt, so muss dies mindestens zwei Monate im voraus angekündigt werden. Wird die Miete für eine freifinanzierte Wohnung allgemein erhöht, steht dem Mieter ein Überprüfungszeitraum von zwei ganzen Monaten zu. Erhält man z.B. im Juli eine solche Mieterhöhung, kann die höhere Miete erst ab Oktober gefordert werden. Bis Ende September hat der Mieter in diesem Fall Zeit, sich zur Mieterhöhung zu erklären.

Tipps zur Urlaubszeit

  • Post vom Vermieter kurz vor Urlaubsbeginn ist kein Grund zur Panik. Denn bei mietrechtlich wichtigen Erklärungen ist der Mieter in der Regel durch gesetzliche Überlegungsfristen  oder festgelegte Zeiträume für Überprüfungen geschützt. Ist z.B. eine Modernisierung beabsichtigt, so muss dies mindestens zwei Monate im voraus angekündigt werden. Wird die Miete für eine freifinanzierte Wohnung allgemein erhöht, steht dem Mieter ein Überprüfungszeitraum von zwei ganzen Monaten zu. Erhält man z.B. im Juli eine solche Mieterhöhung, kann die höhere Miete erst ab Oktober gefordert werden. Bis Ende September hat der Mieter in diesem Fall Zeit, sich zur Mieterhöhung zu erklären.
  • Mietvertrag und Hausordnung machen keinen Urlaub. Deshalb sollte sichergestellt sein, dass Miete und Nebenkosten pünktlich gezahlt werden. Auch sonstige Verpflichtungen aus dem Mietvertrag müssen erfüllt werden, zum Beispiel die turnusmäßige Treppenhausreinigung. Am besten spricht man mit Nachbarn und tauscht den in den Urlaub fallenden Putztermin.
  • Für Notfälle gibt man den Wohnungsschlüssel bei einem Nachbarn oder bei Bekannten ab. Denn der Vermieter hat keinen Anspruch auf einen Schlüssel, er muss aber für Notfälle informiert sein, wo ein Wohnungsschlüssel hinterlegt ist. Umgekehrt gilt auch, dass der Vermieter seine Mieter informieren muss, wer ihn während seiner Urlaubszeit vertritt.
  • Vor Reiseantritt müssen alle zumutbaren Maßnahmen getroffen werden, um vorhersehbare Schäden in der Mietwohnung zu verhindern. Deshalb sind Fenster und Türen zu schließen, Wasseranschlüsse  soweit möglich  abzusperren und Stecker von Fernseher, Radio usw. aus der Steckdose zu ziehen.
  • Wochenlang heruntergelassene Jalousien, überquellende Briefkästen usw. sind eine Einladung für Einbrecher. Erst recht, wenn auf dem Anrufbeantworter die Nachricht hinterlassen wird: Bin zurzeit im Urlaub, komme Ende August zurück. Besser: Tageszeitung abbestellen oder nachsenden lassen. Nachbarn oder Bekannte bitten, die Blumen zu gießen, ein Auge auf die Wohnung zu werfen und den Briefkasten regelmäßig zu leeren.
  • Wer weiß, dass gerichtliche Schritte des Vermieters zu erwarten sind (Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht), sollte unbedingt seine Posteingänge von einer Person seines Vertrauens überwachen lassen. Diese Person sollte dann auch bevollmächtigt werden, amtliche Zustellungen in Empfang zu nehmen (Formulare sind bei der Deutschen Post AG erhältlich). Oder man stellt einen Nachsendeantrag bei den Postunternehmen.

Solidarität statt Dividende! – Gegenveranstaltung zur Hauptversammlung 2020 der Vonovia SE

Mieterverein Dortmund - 22. Juni 2020 - 17:01

Die Themen:

  •  Hohe Dividendenausschüttung trotz Corona: Die Vonovia darf sich nicht an der Krise bereichern!
  • Mietpreistreiberei und Abrechnungskünste: Die Abzocke endlich beenden!
  •  Mietenwahnsinn und Renovierungsstau auch in Schweden: Die Geschäftsmodelle der Vonovia dürfen nicht zum Exportschlager werden!

RednerInnen:

  • Daniel Zimmermann, Koordinationsstelle Große Wohnungsunternehmen des Deutschen Mieterbundes
  • Knut  Unger, MieterInnenverein Witten /  Plattform kritischer ImmobilienaktionärInnen
  • Defne Kadioglu, Stadtforscherin , Unversität Malmö
  • Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW 
  • weitere Mitwirkende sind angefragt

Dieser Link leitet zum Stream weiter: 29-06.mieteraktionärin.de

Veranstalter: Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen, MieterForum Ruhr, DMB-NRW

Gericht stärkt Prüfungsrechte bei Betriebskostenabrechnungen Vonovia-Mieter sollten Widerspruch einlegen

Mieterverein Dortmund - 22. Juni 2020 - 16:18

Um von möglichen positiven Urteilen in der Zukunft profitieren zu können, müssen Mieter allerdings gegen die Betriebskostenabrechnungen Widerspruch einlegen. Gerade für die Abrechnungen für das Jahr 2018, die 2019 eingegangen sind, müssen Mieter zeitnah handeln!

Denn Mieter haben nur ein Jahr Zeit, um gegen Betriebskostenabrechnungen Widerspruch einzulegen. Sollten Gerichte am Ende tatsächlich Rückzahlungen zugestehen, profitieren nur die Mieter, die fristgerecht Widerspruch eingelegt haben.

Hintergrund

Betriebskosten sind als durchlaufende Kosten gedacht. Die Mieter zahlen also ausschließlich das, was der Vermieter der Gemeinde oder Dienstleistern bezahlt hat. Vonovia und andere versuchen verstärkt, auch mit den Betriebs- und Heizkosten Gewinne zu erzielen.

Die Immobilientöchter der Vonovia AG schließen hierzu mit anderen Konzerntöchtern Dienstleistungsverträge ab, z.B. für Hauswarttätigkeiten oder Gartenpflege. Die Arbeiten erledigen Drittunternehmen oder Mitarbeiter der Schwesterunternehmen. Der Mieterverein beobachtet deutlich steigende Kosten seitdem die Konzerntöchter die Aufgaben übernommen haben.  

Mieter haben ein Recht darauf die Belege für die abgerechneten Kosten einzusehen und zu prüfen. Vonovia weigert sich jedoch, die tatsächlichen Kosten offenzulegen, sondern verweist auf die Beträge aus den Dienstleistungsverträgen und den Rechnungsstellungen. Die Entscheidung des Landgerichtes ermöglicht Mietern erstmals ein weitergehendes Prüfungsrecht. So dürften Mieter demnach auch die Unterlagen der Konzerntöchter, wie Lohnabrechnungen, einsehen.

Durch diese Prüfung könnten Mieter zu hohe Kosten nachweisen und ggf. Kostensenkungen durchsetzen.

„Ein wichtiger Zwischenerfolg, um Transparenz bei Betriebskosten der Vonovia zu erreichen, vielleicht auch Gewinne bei der zweiten Miete auszuschließen“, freut sich Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund.

„Das Münchener-Urteil ist kein Zufallsprodukt.“, betont Tobias Scholz, „Mietervereine aus Städten mit größeren Vonovia-Beständen arbeiten gemeinsam an der Zielsetzung, Vonovia-Mieter vor überhöhten Kosten zu schützen, auch unser Verein.“

Das Problem für Vonovia-Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) wird nun in einer Revision den Fall erneut prüfen. Die Entscheidung, ob tatsächlich zu hohe Kosten angefallen sind, wird erst in einigen Jahren fallen. Der BGH klärt zunächst, ob die Mieter ein Recht haben weitergehende Belege einzusehen. Ob die abgerechneten Kosten korrekt sind, muss dann noch einmal separat geprüft werden.

Wird dann „am Ende“ entschieden, dass unberechtigte Kosten berechnet wurden, profitieren nur Mieter, die den Abrechnungen widersprochen haben. Für den Widerspruch gibt es aber eine sogenannte Ausschlussfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung. Falls diese Frist für Abrechnungen des Jahres 2018, die in 2019 zugegangen sind, noch nicht abgelaufen ist, ist der Widerspruch immer noch möglich. Dieser sollte jetzt aber möglichst schnell erfolgen.

Haben Mieter zum Beispiel eine Abrechnung für das Jahr 2018 im Juni 2019 erhalten haben, können sie bis spätestens 30.06.2020 Widerspruch einlegen. Dies gilt dann entsprechend für die Abrechnungen für 2019 (soweit diese bereits vorliegen) und weitere Jahre in der Zukunft.

Widerspruch zur Abrechnung

Vereinsmitglieder können die Abrechnungen dem Mieterverein in Kopie zuschicken, mailen oder als Kopie in den Briefkasten an der Kampstr.4 in der Dortmunder Innenstadt einwerfen.

Alternativ kann auch ein Musterwiderspruch genutzt werden, der für alle Mieter frei zur Verfügung steht.

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 22.06.2020

„Shut down Mietenwahnsinn – Sicheres Zuhause für alle!“

Mieterverein Dortmund - 19. Juni 2020 - 11:49
Wie sich gezeigt hat, standen dabei die Mieter*innen und die Schaffung von attraktivem, bestenfalls bezahlbarem Wohnraum niemals im Mittelpunkt. Durch Privatisierungen und Verkäufe von ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen sind in Dortmund über 45.000 Wohnungen zum Anlageobjekt und Handelsware geworden. Finanzinvestoren und börsennotierte Wohnungsunternehmen treiben die Mieten u.a. durch im Vergleich hohe Mieten bei der Neuanmietung, teure Modernisierungen und umstrittene Betriebskostenabrechnungen. Eine aktuelle Erhebung von angebotenen Wohnungen durch den Mieterverein Dortmund zeigt, dass Wohnungen bis zu 40% über dem aktuellen Mietspiegel angeboten werden. Mietschulden durch Corona Die sozialen, wie finanziellen Folgen der Corona-Pandemie verschärfen die bereits angespannte Mieten- und Wohnungskrise zusätzlich. Selbst wenn die Bundesregierung den bis zum 30.06.2020 geltenden erweiterten Kündigungsschutz im Rahmen der Corona-Krise verlängern sollte, drohen ab Herbst 2020 wieder Zwangsräumungen und Kündigungen. Zudem dürfte es für viele der von Kurzarbeit oder Jobverlusten Betroffenen nahezu unmöglich, die bis zum 30.06.2022 fälligen während der Krise aufgehäuften Mietschulden zu begleichen. Davon sind ungleich stärker Menschen betroffen, die ihr Leben ohnehin unter prekären Arbeitsbedingungen und/oder Wohnverhältnissen bestreiten müssen. Je länger die Corona bedingten Einschränkungen des Alltags- und Arbeitslebens andauern, desto schwieriger ist es für Betroffene, die Miete aufzubringen. Das gilt nicht nur für Mieter*innen von Wohnungen, sondern ebenso für Gaststätten, Kneipen, Kulturbetriebe sowie kleine Geschäfte und Dienstleister*innen. Es ist zu befürchten, dass aufgrund der Corona-Pandemie ohne hinreichenden langfristigen Schutz für Mieter*innen die Verdrängungsmechanismen noch stärker als bisher zu Tage treten und eine Teilhabe am städtischen und gesellschaftlichen Leben in Dortmund verstärkt nur noch für zahlungskräftige Bürger*innen gewährleistet sein wird. Diskriminierung und Verdrängung in Problemhäuser Dramatisch ist die Situation zudem für die Menschen, denen der Zugang zum ‚normalen‘ Wohnungsmarkt fehlt. Aufgrund von diskriminierenden Vermietungspraxen werden sie in den Graubereich abgeschoben und müssen mit Wohnungen und Mietverhältnissen weit unter Standard leben. Zahlreiche Testings und Studien (u.a. auch des Planerladen e.V.) belegen, dass Menschen mit Migrationsgeschichte bei der Wohnungsvergabe diskriminiert werden. Allein ein nicht-deutsch klingender Name kann eine Benachteiligung zur Folge haben. Besonders problematisch sind die heruntergekommenen Häuser, die für EU-Neuzugewanderte und v.a. Roma oftmals die einzige Alternative als Wohnraum darstellen und in denen aufgrund von jahrelangem Investitionsstau der Eigentümer bereits vor der Pandemie ungesunde Wohnverhältnisse herrschten. Bei berechtigten Mietminderungen wird in solchen Häusern nicht selten seitens der Eigentümer als Abschreckung die Strom- und Wasserzufuhr abgestellt. Die in diesen Zeiten der Pandemie so wichtige Hygienevorsichtsmaßnahmen werden in solchen Umständen faktisch unmöglich. Aufgrund der Marginalisierung und bestehenden Verdrängungs­mechanismen ist die Teilhabe am und der Zugang zum gesellschaftlichen und städtischen Leben bereits jetzt schon für diese Personengruppen erheblich erschwert.  Die Stadt gehört Allen! Daher fordern der Planerladen e.V. und der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., die Bundesregierung auf einen Fond zum Mietschuldenerlass sowie humane, bezahlbare Mieten durch verbesserten Mieterschutz im Mietrecht! Zudem stehen wir für ein Ende der diskriminierenden Vermietungspraxen auf dem Wohnungsmarkt ein und fordern eine Verbesserung des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG), um Betroffenen eine wirkliche Handhabe gegen Diskriminierung zu ermöglichen. Die Stadt gehört Allen! Wir rufen dazu auf, am Samstag, den 20.06.2020 an den deutschlandweit stattfindenden Aktionen/ Kundgebungen teilzunehmen und für das Recht auf sicheren Wohnraum für alle Menschen einzustehen! Veranstaltet wird der Aktionstag vom Aktionsbündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn. Die nächstgelegene Kundgebung findet in BOCHUM um 14:00 Uhr am Bochumer Rathaus statt. Infobox: Der Planerladen e.V. und der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. informieren in ihrem gemeinsamen Podcast-Kanal „Wohnen in Zeiten von Corona“ zu mietrechtlichen Fragen, zum Auftakt wird über „Regelungen für Mieter*innen“ berichtet (-> Link Youtube). Gemeinsame Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. & Planerladen e.V.  //19.06.2020

Verlängerung des corona-bedingten Kündigungsschutzes - jede zehnte Beratung zu Zahlungsproblemen wegen Corona

Mieterverein Dortmund - 12. Juni 2020 - 11:34
Der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Kündigungen wegen corona-bedingter Zahlungsprobleme soll vorbehaltlich des Eingreifens der Bundesregierung trotz der jetzt steigenden Probleme der Mieterschaft in einigen Tagen, nämlich Ende Juni 2020, enden. „Den Schutz jetzt zu beenden und nicht zu verlängern, macht absolut keinen Sinn. Weder ist die Corona-Krise Ende Juni vorbei, noch sind es die finanziellen Einbußen“, erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten. Millionen Menschen sind in Kurzarbeit, arbeitslos und erleiden Einkommensverluste. Eine Rückkehr in den normalen Arbeitsalltag ist für viele Menschen noch lange nicht in Sicht. Die Bundesregierung muss daher jetzt unbedingt von der Möglichkeit Gebrauch machen, den Zeitraum, in dem der Mietausfall nicht zu einer Zahlungsverzugskündigung führen darf, zu verlängern.  „Wir fordern die Bundesregierung nachdrücklich auf, die Menschen für weitere drei, besser sechs Monate vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu schützen. Denn die Menschen können nichts, aber auch gar nichts dafür, dass sie in diese Situation geraten sind“, so Siebenkotten. Darüber hinaus fordert der Deutsche Mieterbund nach wie vor die Einrichtung eines „Sicher-Wohnen-Fonds“, um Mieterinnen und Mietern schnell und unbürokratisch Hilfe zu leisten. Pressemitteilung unseres Dachverbandes Deutscher Mieterbund (DMB) // 12.06.2020

Verzögerte Erreichbarkeit per E-Mail

Mieterverein Dortmund - 10. Juni 2020 - 15:47
Zu den Online-Formularen

BGH - Neues aus Karlsruhe

Mieterverein Dortmund - 1. Juni 2020 - 12:19
Fehlende Ersatzwohnung nach Eigenbedarfskündigung Der Fall Eine Familie mit fünf Kindern bewohnte sechs Jahre lang eine 4-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses. Dann wurde das Haus verkauft. Die Käuferfamilie zog zunächst in die freie Dachgeschoßwohnung ein. Kurze Zeit später kündigte sie den Mietern, die in der darunterliegenden Wohnung wohnten, wegen Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben verwiesen sie darauf, dass die Dachgeschoßwohnung allein nicht den Wohnbedarf für sie, ihre drei Kinder und ihre Mutter abdecke. Deswegen sei geplant, die Wohnung der Mieter mit dem Dachgeschoß zu einer Wohnung zu verbinden. Die Mieterfamilie verwies auf gesundheitliche Härte und das Fehlen einer Ersatzwohnung und zog nicht aus. Deswegen kam es zum Räumungsverfahren. Die Entscheidung Zunächst mussten sich die Karlsruher Richter mit dem Einwand der Mieter beschäftigen, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei. Die Mieter hatten vorgetragen, dass der Eigenbedarf durch die Vermieter selbst erst durch den Kauf der Liegenschaft herbeigeführt worden wäre. Zudem hatte die Familien darauf verwiesen, dass sich im Mehrfamilienhaus noch mehrere Ferienwohnungen befanden, die auch von den Käufern hätten genutzt werden können.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof nicht. Die Richter sahen das im Grundgesetz enthaltene Eigentumsrecht des Vermieters im Vordergrund. Danach dürfe ein Vermieter sein Leben unter Nutzen seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einrichten. Mit dieser Argumentation lehnte es das Gericht auch ab, dass der Vermieter vorrangig die Ferienwohnungen für seinen Wohnbedarf hätte nutzen können. Die Gerichte, so stellte der Bundesgerichtshof fest, sind nicht berechtigt ihre Vorstellungen vom angemessenen Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen.

Somit war die Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof hatte im zweiten Teil darüber zu entscheiden, ob – und für wie lange – der siebenköpfigen Familie eine Räumungsfrist aus Härtegründen einzuräumen war. Die Mieter hatten im Verfahren vorgetragen, dass für die Großfamilie Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht zu beschaffen sei. Das Landgericht hatte den Mietern daraufhin eine Räumungsfrist auf unbestimmte Zeit eingeräumt. Diese Entscheidung hob der Bundesgerichtshof nun auf. Die Richter waren der Auffassung, dass grundsätzlich eine Fortsetzung der Räumungsfrist nur für eine bestimmte Zeit eingeräumt werden kann. Anderenfalls werde das Eigentumsrecht der Vermieter nicht hinreichend berücksichtigt. Bei der Suche nach einer Ersatzwohnung müssen die gekündigten Mieter gewisse Einschnitte hinnehmen. Die Ersatzwohnung muss der bisherigen Wohnung weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnittes oder ihrer Qualität noch hinsichtlich des Preises vollständig entsprechen. Mieter müssen auch teurere Wohnungen anmieten, wenn diese mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können. Notfalls müssen sie hierfür im höheren Umfang Sozialleistungen, insbesondere Wohngeld, beantragen. Der gekündigte Mieter hat die Verpflichtung, notfalls mit Hilfe von Verwandten, Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen sowie Zeitungsannoncen und Internet, sich ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen. Dabei reichen gelegentliche Bemühungen nicht aus. Der Mieter muss belegen und nachweisen, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen und finanzierbaren Bedingungen zu erhalten ist.

Da sich das Landgericht nicht damit beschäftigt hatte, ob ausreichende und zumutbare Suchbemühungen der gekündigten Familien vorlagen, verwiesen die Richter den Fall zur weiteren Klärung an das Landgericht zurück. Fazit Die Entscheidung folgt dem seit Jahren eingeschlagenen Weg des Bundesgerichtshofes, die Eigentümerstellung des Vermieters immer stärker zu gewichten. Gekündigte Mieter haben lediglich noch die Möglichkeit, eine begrenzte Räumungsfrist zu bekommen. Auch hier schiebt der Bundesgerichtshof mit der obigen Entscheidung die Messlatte zulasten der Mieter ein Stück höher. Mieter müssen im Ergebnis alle finanziellen Mittel ausschöpfen, um eine Ersatzwohnung anzumieten.
BGH-Urteil vom 11.12.2019
VIII ZR 144/19


Notdienstpauschale darf nicht auf Mieter umgelegt werden Der Fall Ein Berliner Vermieter rechnete im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung eine sogenannte Notdienstpauschale in Höhe von 102 Euro ab. Die Notdienstpauschale wurde für einen Hausmeister geltend gemacht, der außerhalb der Geschäftszeiten der Hausverwaltung in Rufbereitschaft war und dabei als Ansprechpartner bei Störungsfällen, beispielsweise Stromausfall oder Wasserschäden, fungierte. Da der Mieter diese Kosten nicht zahlte, verklagte ihn der Vermieter. Die Entscheidung Zunächst musste der BGH die Frage klären, ob im bestehenden Mietvertrag überhaupt Hausmeisterkosten vereinbart waren. Dort war lediglich geregelt, dass der Mieter die Kosten nach der geltenden Betriebskostenverordnung zu tragen hatte, die Hausmeisterkosten waren nicht ausdrücklich aufgezählt. Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch eine ältere Rechtsprechung, nach der es ausreicht, wenn der Vermieter auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag Bezug nimmt. Dann sind alle dort aufgeführten 16 Betriebskostenarten, darunter auch die Hausmeisterkosten, umlagefähig.

Im zweiten Schritt mussten die Richter aus Karlsruhe entscheiden, ob die Notdienstbereitschaft des Hausmeisters eine Betriebskostentätigkeit darstellte oder ob es sich gegebenenfalls um Verwaltungskosten handelte. Im letzteren Fall hätten die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Der Bundesgerichtshof definierte zunächst, welche Kosten zu den üblichen Betriebskostentätigkeiten eines Hausmeisters gehören. Dazu zählen unter anderem die Überwachung der Hausordnung, der Treppenhausreinigung oder des Winterdienstes durch Mieter oder Firmen. Weiterhin: die Überwachung von Fluchtwegen, ob Türen ordnungsgemäß schließen und ob das Haus frei von Mängeln hinsichtlich Beleuchtung, verstopften Abflüssen im Keller oder ähnliches ist. Und darüber hinaus: die Überprüfung des Frost- und Brandschutzes sowie die Überwachung von Handwerkern bei Reparaturen oder Wartungsarbeiten.

Die Rufbereitschaft zur Annahme von Schadens- und Notfallmeldungen, ließ sich unter keinen dieser Punkte einordnen. Nach Meinung des Bundesgerichtshofes handelte es sich dabei nicht um eine allgemeine Kontroll- oder Überwachungstätigkeit. Die Entgegennahmen von Störungsmeldungen und die Einleitung erforderlicher Reparaturmaßnahmen stelle vielmehr eine Verwaltungstätigkeit dar. Solche Verwaltungstätigkeiten können im Rahmen der Betriebskosten nicht abgerechnet werden. Daher wies der Bundesgerichtshof die Zahlungsklage des Vermieters ab. Fazit Mit der obigen Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof dar, welche Tätigkeiten bei Hausmeisterkosten abgerechnet werden können. Dem Versuch findiger Vermieter, den Tätigkeitsbereich auf Verwaltungstätigkeiten auszuweiten, ist zunächst einmal ein Riegel vorgeschoben.
BGH, Urteil vom 18.12.2019
VIII ZR 62/19.


Gericht stärkt Prüfungsrechte bei Abrechnungen Vonovia-Mieter müssen Widerspruch einlegen

Mieterverein Dortmund - 29. Mai 2020 - 10:56
Hintergrund An sich sollte es bei der zweiten Miete nur durchlaufende Kosten geben. Die Mieter zahlen also ausschließlich das, was der Vermieter der Gemeinde oder Dienstleistern bezahlt hat. Vonovia und andere versuchen verstärkt, auch mit den Betriebs- und Heizkosten Gewinne zu erzielen.  Das Modell Die Immobilientöchter der Vonovia AG schließen mit anderen Konzerntöchtern Dienstleistungsverträge, z.B. für Hauswarttätigkeiten oder Gartenpflege. Die Arbeiten erledigen Drittunternehmen oder Mitarbeiter der Schwesterunternehmen. Vielfach sind die abgerechneten Kosten deutlich gestiegen, seitdem die Konzerntöchter „tätig“ sind. Vonovia weigert sich dann, die tatsächlichen Kosten offenzulegen, sondern verweist auf die Beträge aus den Dienstleistungsverträgen und den Rechnungsstellungen. Jetzt hat erstmals ein Landgericht entschieden, dass Mieter ein weitergehendes Prüfungsrecht haben. Faktisch ist dies die Voraussetzung, um ggf. Kostensenkungen durchzusetzen. Nun wird der Bundesgerichtshof diese Frage entscheiden.  Das Problem für Vonovia-Mieter Wird dann „am Ende“ entschieden, dass unberechtigte Kosten berechnet wurden, profitieren nur Mieter, die den Abrechnungen widersprochen haben. Für den Widerspruch gibt es aber eine sogenannte Ausschlussfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung. Falls diese Frist für Abrechnungen des Jahres 2018, die in 2019 zugegangen sind, noch nicht abgelaufen ist, ist der Widerspruch immer noch möglich. Dieser sollte jetzt aber möglichst schnell erfolgen. Haben Sie zum Beispiel Ihre Abrechnung für das Jahr 2018 im Juni 2019 erhalten haben, können Sie Widerspruch bis spätestens 30.06.2020 einlegen.  Dies gilt dann entsprechend für die Abrechnungen für 2019 (soweit diese bereits vorliegen) und weitere Jahre in der Zukunft. Widerspruch zur Abrechnung Vereinsmitglieder können uns die Abrechnungen zuschicken, mailen oder als Kopie in unseren Briefkasten einwerfen. Dann erstellen wir den Widerspruch. Alternativ kann auch ein Musterbrief auf unserer Internetseite (pdf) genutzt werden. „Das Münchener-Urteil ist kein Zufallsprodukt“, betont Tobias Scholz, „Mietervereine aus Städten mit größeren Vonovia-Beständen arbeiten gemeinsam an der Zielsetzung, Vonovia-Mieter vor überhöhten Kosten zu schützen, auch unser Verein.“ Autor: Rainer Stücker, erschienen in: Mieterforum II/2020 , bearbeitete Online-Fassung vom 28.05.2020

Mieterverein kommentiert DOGEWO21-Geschäftsbericht: Notwendige Investitionen in Wohnungsbestand, aber kaum neue Wohnungen

Mieterverein Dortmund - 25. Mai 2020 - 17:48
Am 18. Mai 2020 stellte DOGEWO21, als Tochterunternehmen der Dortmunder Stadtwerke AG (DSW21) (90 %) und der Sparkasse Dortmund (10%) den Geschäftsbericht für das Jahr 2019 vor (vgl. Pressemeldung DOGEWO21 vom 18.05.2020). Schwerpunkt Bestandspflege Laut Unternehmensangaben wurden 37 Mio. Euro in den knapp 16.300 Wohnungen umfassenden Wohnungsbestand investiert. Rund die Hälfte davon entfielen auf Großinstandhaltungen und Reparaturen. Ein Schwerpunkt dabei spielt auch in den kommenden Jahren ein Heizungsprogramm zur Verringerung von Heizkosten und Einsparung von CO2. „Die erneut umfangreichen Bestandsinvestitionen begrüßen wir ausdrücklich. Im Vergleich zu Vonovia, LEG oder Vivawest, beobachten wir bei DOGEWO21 nur geringe Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Teilweise wird nur eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt oder auch auf Mieterhöhungen verzichtet.“, sagte Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund an der Kampstr. 4 in der Dortmunder Innenstadt. Pläne für Wohnungsneubau auf Sparflamme Das Thema Wohnungsneubau spielt aktuell bei DOGEWO21 mengenmäßig praktisch keine Rolle. Neue Wohnungen sollen nur im Rahmen von Dachgeschossausbauten bzw. -aufstockungen entstehen. So wurden in diesem Monat die Arbeiten für 18 öffentlich geförderte Wohnungen in Dortmund-Körne begonnen. „Mangels eigener Baugrundstücke“ würde DOGEWO21 „den Fokus auch in naher Zukunft vorerst weiter auf die Aufstockung des eigenen Bestands legen.“ Für die Neubaupläne auf dem DSW21-Gelände an der Deggingstraße sei DOGEWO21 in Abstimmung mit DSW21 als Grundstückseigentümerin und Gesellschafterin. Hier ist DOGEWO21 für rund 200 Wohnungen im Gespräch (vgl. Ruhr-Nachrichten vom 19.04.2019). Das Thema Neubau findet sich jedoch noch einmal im Geschäftsbericht wieder. Unter dem Punkt „Neubau für Dritte“ wird der Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (DSG) und damit verbundene Aktivitäten benannt. Die Stadt Dortmund kann dieser direkten Stadttochter städtische Grundstücke für den Wohnungsbau beihilferechtlich einfacher übertragen als DOGEWO21. Auch von der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (DSG) sind dem Mieterverein keine neuen Projekte bekannt. Für den Mieterverein ist geförderter kommunaler Wohnungsbau in Dortmund auf lange Sicht jedoch von großer Bedeutung. „Auch nach Ende der Preis- und Belegungsbindung kann die Stadt Einfluss auf die Wohnungen nehmen. Wir kritisieren daher seit Jahren diese Hängepartie bei Stadtpolitik, Verwaltungsspitze und Konzern Stadt. Hier wurde wertvolle Zeit verschenkt. Wir brauchen endlich konkrete Neubauprojekte für den kommunalen Wohnungsbau. Die Verantwortlichen müssen entscheiden, welche Aufgabe und Rolle DOGEWO21 sowie Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft hier jeweils zukommt.“, sagte Tobias Scholz. Neue angemietete Wohnungen wurden um 6,4 % teurer Den angespannten Dortmunder Wohnungsmarkt lässt auch DOGEWO21 nicht an sich vorbeiziehen. Neumieter einer DOGEWO21-Wohnung zahlten laut Geschäftsbericht durchschnittlich 6,26 €/m² und weniger als im Dortmunder Durchschnitt, der mit 7,00 €/m² angegeben wird. Im Vorjahr lag die Miete für eine neue Wohnung von DOGEWO21 noch bei 5,88 €/m². Die Mieten für freifinanzierte Bestandswohnungen stiegen um knapp 3,4 % im Vergleich zum Vorjahr. „DOGEWO21 vermietet zwar unter Dortmunder Marktniveau, die Steigerungen liegen trotzdem weit über der bundesweiten Inflationsrate von 1,4 % im Jahr 2019.“, stellte Mietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker fest. Gewinne sollen weiter steigen Für das Geschäftsjahr 2019 verzeichnet DOGEWO21 einen Gewinn vor Steuern von rund 6 Millionen Euro. Gegenüber 2014 eine Verdoppelung. Damals lagen die Erträge bei rund 3 Millionen Euro. Die Prognose der Geschäftsführung sieht eine weitere Steigerung der Gewinne um rund ein Drittel auf über 8 Millionen Euro bis zum Geschäftsjahr 2024 vor. „Statt immer höhere Gewinne an Stadtwerke und Sparkasse abzuführen, wäre es sinnvoller, wenn DOGEWO21 die Mittel für den Wohnungsneubau oder den Ankauf von Wohnungsbeständen zu angemessenen Preisen nutzen würde. Über Vorkaufsrechte könnte die Stadt Dortmund Ankaufsmöglichkeiten schaffen und über die Wohnraumförderung eine bezahlbare Sanierung ermöglichen. Ist dies alles nicht gewollt, können die Mieten bei einem letztlich kommunalen Wohnungsunternehmen auch niedriger ausfallen.“ so Rainer Stücker. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 25.05.2020

Baustelle Dortmund: Genossenschaftliches Wohnen

Mieterverein Dortmund - 25. Mai 2020 - 12:11
Den zweiten Teil der Serie widmen wir den Neubauprojekten der Genossenschaften: Wer hier Mitglied ist, ist nicht nur Mieterin oder Bewohner, sondern bestimmt und gestaltet die Belange der Genossenschaften zumindest zum Teil mit. Neue Wohnungen entstehen gerade in Schüren, Hörde und der Innenstadt. Energie-Plus-Siedlung, Schüren Der Spar- und Bauverein, Dortmunds größte Genossenschaft, baut die Wohnsiedlung im Daelweg in Schüren zum „Energie-Plus-Quartier“ aus. Zusätzlich zu den fünf Geschossbauten und Reihenhäusern, die dort schon stehen, sind vor Kurzem 17 Einfamilienhäuser zur Miete fertig gestellt worden. Insgesamt sind 61 Wohneinheiten für viele unterschiedliche Zielgruppen entstanden. Die Siedlung ist Teil der städtischen Kampagne „100 Energie-Plus-Häuser für Dortmund“ und so konzipiert, dass sie unter dem Strich mehr Energie erzeugen soll als ihre Bewohner verbrauchen. Dazu gehört nicht nur ein eigenes Blockheizkraftwerk, das die gesamte Siedlung mit Energie für Warmwasser, Heizung und Lüftung versorgt. Photovoltaikanlagen auf dem Dach liefern den nötigen Strom für die Häuser. In der Siedlung finden sich barrierefreie Geschosswohnungen in den Mehrfamilienhäusern, aber auch familiengeeignete Maisonettewohnungen im Reihenhausstil mit Terrasse oder Balkon sowie freistehende Einfamilienhäuser mit Garten. Zentrum der Siedlung ist ein großer Platz, der als Treffpunkt und Gemeinschaftsort dienen soll.

Was: 61 Wohneinheiten in Mehrfamilien-, Reihen- und Einfamilienhäusern
Bauherr: Spar- und Bauverein
Zielgruppen: Familien, Mehrpersonen-Haushalte
Miete: ca 10€/m² Kaltmiete
Fertigstellung: Anfang 2020

Außerdem errichtet der Spar- und Bauverein auf dem ehemaligen Gelände der Gurkenfabrik Hengstenberg an der Straße Im Teigelbrand zwei viergeschossige Wohngebäude mit insgesamt 64 Wohnungen, wovon 53 öffentlich gefördert sind. Davidisstraße, östliche Innenstadt Die Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft gwg baut zurzeit in der östlichen Innenstadt. Nahe dem Ostpark entstehen in der Davidisstraße 15 Wohnungen auf fünf Etagen. Eigentlich war das Grundstück für die Erweiterung der Hauptschule Ost freigehalten worden; nachdem diese aber geschlossen wurde, war auch der Platz für den Anbau nicht mehr nötig. Die Wohnungen haben zwei bis vier Zimmer und sind zwischen 74 und 103 Quadratmeter groß. Jede Wohnung hat einen Wintergarten oder Balkon. Der Entwurf stammt vom Dortmunder Planungsbüro Brenker-Hoppe-Tegethoff GbR und ist in Zusammenarbeit mit der Denkmalbehörde entstanden, um den Neubau gut in seine Umgebung – das vom Jugendstil geprägte Kaiserviertel mit seinen dunkelroten Klinkerbauten – einzupassen. Auch hier wird derzeit noch der Rohbau hochgezogen, die Fertigstellung ist für Ende dieses/Anfang des kommenden Jahres geplant.

Was: 15 Wohnungen
Bauherrin: gwg Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft
Zielgruppen: Singles, Paare, Familien, SeniorInnen
Miete: 9,50 €/m² Kaltmiete
Barrierefreiheit: die Wohnungen sind barrierearm, zum Teil für Menschen mit Handicap
Fertigstellung: geplant Ende 2020 Am Heedbrink, Hörde Die Genossenschaft gws errichtet Am Heedbrink in Hörde ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt für Singles, Zwei- und Drei-Personen-Haushalte. Zu den 51 Wohnungen in drei Häusern gehören nicht nur Gemeinschaftsräume, sondern auch eine Kindertagesstätte im Erdgeschoss. Die Wohnungen zwischen 42 und 98 Quadratmeter sind barrierearm ausgestattet, alle haben einen Balkon oder eine (Dach-)Terrasse. Der Entwurf der Architekten Post & Welters setzt auf Begegnung: der Vorplatz des Geschossbaus ist als Nachbarschaftstreff konzipiert, Hochbeete, Sitzbänke, Spielbereiche und eine Boulebahn sollen Begegnungsorte sein. Das Wohnprojekt wird von gws in finanzieller Eigenleistung gestemmt. Im Moment ist der Komplex noch ein Rohbau – im ersten Quartal 2021 soll er fertig sein.

Was: 51 Wohnungen im Mehrgenera-tionen-Projekt mit Kita
Bauherrin: gws Wohnen
Zielgruppen: Singles, Familien, SeniorInnen
Miete: 10,00 €/m² Kaltmiete
Barrierefreiheit: die Wohnungen sind barrierearm, die Zugänge barrierefrei
Fertigstellung: Frühjahr 2021

Königswall, Stadtmitte Ein wahres Filetstück bebaut der Spar- und Bauverein mitten in der City: Direkt gegenüber dem Dortmunder U, nur wenige Gehminuten entfernt von Hauptbahnhof, Fußgängerzone und zentralen U-Bahn-Stationen entsteht seit gut einem Jahr ein Gebäudekomplex, in dem auf 1.400 Quadratmetern Büro- und Gewerbeflächen sowie 36 Mietwohnungen entstehen, die zwischen 56 und 90 Quadratmetern groß sind. Der Wohn-Gewerbe-Mix, ein Entwurf des Essener Architekturbüros Koschany + Zimmer, ist Resultat eines Interessenbekundungsverfahrens, das die Stadt vor der Vergabe des Grundstücks durchgeführt hatte. Zwei der Gebäude werden die entstehenden Wohnungen beherbergen, ein drittes die Büros und Gewerbeflächen. Spar und Bau investiert insgesamt rund 18 Millionen Euro in das Ensemble, im Frühjahr soll bereits Richtfest gefeiert werden. Im nächsten Frühjahr soll der Komplex dann fertiggestellt sein.

Was: 36 Mietwohnungen von 65-90 m²
Bauherr: Spar- und Bauverein
Zielgruppen: Singles, Paare, die gern zentral wohnen
Mieten: ca 10€/m² Kaltmiete
Fertigstellung: geplant Frühjahr 2021 Fazit Genossenschaften sind langfristige Bestandshalter und für niedrigere Mieten bekannt. Doch der Neubau hat seinen Preis. Mit rund 10 Euro Kaltmiete pro m² liegen die genossenschaftlichen Neubauwohnungen jedoch unter dem Mittelwert von 10,50 Euro, den der aktuelle Wohnungsmarktbericht für in 2018 inserierte Neubauwohnungen ermittelt hat. Auch bei Genossenschaften scheint geförderter Wohnungsbau nicht allzu attraktiv: Nur bei einem von fünf Vorhaben werden Wohnraumfördermittel des Landes eingesetzt. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in: Mieterforum I/2020

Unionviertel: Konstanter Wandel

Mieterverein Dortmund - 19. Mai 2020 - 11:51
Begleitend zur Ausstellung und als Finissage fand in der Geschäftsstelle Mitte Februar ein Diskussionsabend zur Entwicklung des Quartiers statt. Neben Tobias Scholz vom Mieterverein und dem Fotografen waren auch noch Svenja Noltemeyer von den Urbanisten sowie die Leiterin des Amtes für Stadterneuerung, Susanne Linnebach, anwesend. Neben den bisherigen Erfolgen im Viertel gab es auch reichlich Gesprächsbedarf über die Zukunft – insbesondere über die Nutzung der ehemaligen HSP-Fläche und die Internationale Gartenausstellung 2027. Ein neuer Name Das Gebiet im Schatten des Dortmunder U erstreckt sich entlang der Rheinischen Straße vom Westentor bis zur Emscherbrücke, im Norden begrenzt durch das HSP-Gelände, im Süden durch die S-Bahn-Linie. Den Namen bekam es erst vor ein paar Jahren, im Rahmen des Stadterneuerungsprojektes Rheinische Straße. Aber er schlug ein: „Der Name entstand gemeinsam mit den BewohnerInnen und Aktiven vor Ort. Als wir ihn auf den Weg brachten, hätten wir nie gedacht, dass er so schnell angenommen werden würde“, fasste Susanne Linnemann den Findungsprozess zusammen.

Die Aktiven vor Ort, das sind vor allen Dingen, die Betriebe im Union Gewerbehof, der gemeinnützige Verein „Die Urbanisten“ und die zahlreichen Kreativen, die entlang der Rheinischen Straße günstigen Wohnraum fanden: Künstler und Designer, Startupper, wie der Unverpacktladen „Frau Lose“ und alteingesessene Alternativ-Institutionen wie das Café Banane. Man kennt sich und zieht an einem Strang. Gentrifizierung? Nein! Doch! Doch mit der Aufwertung des Quartiers kommen auch neue Probleme auf die Bewohner zu. „Dass der Spar- und Bauverein im Viertel vertreten ist, hat bestimmt zu einer Stabilisierung beigetragen und eine große Gentrifizierungswelle verhindert“, erläuterte Svenja Noltemeyer. „Indirekt beteiligt sich die Genossenschaft aber an dieser Gentrifizierung, weil sie die Mieten an den Mietspiegel anpassen.“

Und die zukünftigen Pläne für das Kreativquartier lassen die Angst vor nachteiligen Entwicklungen nicht kleiner werden – im Gegenteil. Die Essener Thelen Gruppe erwarb die 45 Hektar große Fläche des ehemaligen Hoesch Spundwand-Werkes. Auf etwa einem Drittel der Fläche sollen nach dem Willen der Stadt und des Investors, die bisherigen vier FH-Standorte unter dem Namen „Smart Rhino“ zusammengefasst werden. Sicherlich gut, um den Stadtteil aufzuwerten, aber auch mit der Aussicht auf mehr als 20.000 Studierende, die ins Quartier kommen. „Die günstigen Räume für Künstler fehlen doch jetzt schon“, gab Keimeyer zu Bedenken. „Wenn du momentan einen Atelierraum im Unionviertel suchst und du Glück hast, findest du einen beim Spar- und Bauverein für 8,50 Euro pro Quadratmeter. Es gibt solche Räume einfach nicht.“ Günstiger Wohnraum fehlt. Tobias Scholz vom Mieterverein bestätigte zwar Mietsteigerungen, ordnete sie aber im moderaten Bereich ein. Zumal der Wohnungsmarkt im gesamten Stadtgebiet in den vergangenen Jahren spürbar angezogen hat und der Druck inzwischen auch in die bisher vergleichsweise günstigen Viertel durchschlage. Der Sprecher des Mietervereins forderte einmal mehr, dass die Stadt verstärkt ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen und über ihre Tochter, der DSG, preisgebundenen Wohnraum sichern müsse.

Dass Immobilien und Stadtumbau im Viertel Erwartungen wecken, zeigt die frühere Hoeschverwaltung an der Rheinischen Straße. 2012 erwarb der Schweizer Investor Peach Property Group das stadtbekannte Gebäude. Die in Aussicht gestellten Pläne eines Umbaus mit Wohn- und Gewerbenutzung sollten 2013 starten, realisiert wurden sie nicht. 2016 wurden Umbaupläne zu einem Hotel veröffentlicht, dass laut Zeitungsberichten im Frühjahr 2019 den Betrieb aufnehmen sollte. Noch gehen keine Gäste mit ihren Rollkoffern ein und aus. Doch Ende 2019 erwarb die Novum-Hotel-Gruppe die Immobilie. Internationale Gartenschau Am Rand des Viertels sollen Ausläufer der Internationalen Gartenausstellung (IGA) 2027 bis in das Unionviertel reichen. Vom zentralen Gelände an der Kokerei-Hansa und am Deusenberg in Dortmund-Huckarde soll eine neue grüne Achse mit Fuß- und Radwegen an der Emscher entlang führen. Laut Susanne Linnebach nicht auf Niveau der heutigen Emscherallee, sondern oberhalb der Emscher auf dem HSP-Gelände.

Während es für die IGA-Planung einen engen Zeitplan gibt, war in der Runde die zeitliche Perspektive für die komplette Neuentwicklung der HSP-Fläche schwer einzuschätzen.  Eine Schlüsselrolle habe die Landesregierung, die die Zusammenlegung der FH-Standorte unterstützen und finanzieren müsse. Bis dahin könnten Zwischennutzungen die Fläche beleben und erhaltenswerte Gebäude sichern. Svenja Noltemeyer beklagte, dass die Thelen-Gruppe die Fläche und Gebäude bisher nicht für Zwischennutzungen öffnete, wie es bei vielen ehemaligen Industrieflächen im Ruhrgebiet üblich gewesen war. Autor: Mirko Kussin, erschienen in: Mieterforum I/2020

Schwächung des Mieterschutzes in Dortmund: Mieter-verein wehrt sich gegen Pläne der Landesregierung

Mieterverein Dortmund - 11. Mai 2020 - 11:56
Die Folgen für Dortmund hat der Mieterverein Dortmund in einer Stellungnahme (pdf) an die Stadt Dortmund, die Fraktionen im Dortmunder Rat, die OB-Kandidaten und die wohnungspolitischen Sprecher im nordrhein-westfälischen Landtag deutlich gemacht. Am Freitag, den 15.05.2020 findet im Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen eine schriftliche Anhörung von Sachverständigen statt. „Angesichts der Entwicklung der vergangenen Jahre und der damit verbundenen Anspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt, appellieren wir an die Bauministerin Ina Scharrenbach, die bisherigen erweiterten Mieterschutzrechte aufrecht zu erhalten. Die abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen hatte Scharrenbach u.a. für die Städte Bochum, Dortmund und Essen erst im Juni 2019 auf Grundlage eines Gutachtens eingeführt. Nur ein Jahr später soll sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt wieder entspannt haben? Die Landesregierung macht sich unglaubwürdig!“, sagte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. Im neuen Gutachten wird auf die Leerstandsentwicklung als wichtigem Indikator für die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt Bezug genommen. Dabei werden Daten des Zensus 2011 fortgeschrieben. Ein Abgleich mit den jährlich durch die Stadt Dortmund durch die Stromzählermethode erhobenen Leerstandsdaten gibt es nicht. So weisen die Daten der Stadt Dortmund nicht nur einen deutlich niedrigeren Leerstand aus, sondern insbesondere eine stärker sinkende Leerstandsquote (siehe Abbildung). Im Wohnungswesen und der Immobilienwirtschaft wird allgemein angenommen, dass ca. 3% der Wohnungen für einen funktionierenden Wohnungsmarkt leer stehen müssten. Quelle: Eigene Darstellung, Daten aus Stadt Dortmund, Wohnungsmarktberichte 2019, 2012 und 2008 und Begründung MieterSchVO April 2020  „Das vorliegende Gutachten spiegelt die Realität auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt nicht ausreichend wieder. Kommunal erhobene Daten bleiben unberücksichtigt. Gleichzeitig steigen die Mieten, sowohl bei Wiedervermietung als auch bei Bestandsmietern. Der Gutachter hätte zu dem Schluss kommen können, dass auch in Dortmund ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt“, stellt Tobias Scholz fest.  Zum Hintergrund: Mietrecht ist Bundesrecht. Mit Hinweis auf sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte in Deutschland ist es üblich geworden, zwei- oder mehrstufige Mieterrechte zu schaffen. Hierfür können die Landesregierungen (nicht der Landtag) Verordnungen mit Gebietskulissen erlassen, die die jeweilige Wohnungsmarktsituation angemessen berücksichtigen (sollen). Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 11.05.2020

Bilanz der Wohnraumförderung: Nur Geld reicht nicht

Mieterverein Dortmund - 7. Mai 2020 - 12:54
Dabei ist der Mangel an preisgünstigen Wohnungen in Dortmund seit Jahren ungebrochen hoch. Längst haben nicht mehr nur Einkommensschwache, sondern auch NormalverdienerInnen zunehmend Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Die Stadt macht sich seit Jahren stark, den öffentlich geförderten Sektor zu stärken und InvestorInnen zu gewinnen, die bereit sind, im Gegenzug zu staatlicher Förderung eine zeitlang auf hohe Renditen durch hohe Mieten zu verzichten. Seit 2015 erhält sie ein sogenanntes Globalbudget vom Land, das die Verwaltung nach Bedarf selbstständig für neue oder für die Sanierung bestehender Wohnungen einsetzen kann. Im Gegenzug verpflichtet sie sich, jedes Jahr 200 neue Sozialwohnungen zu bauen. Die Bilanz 2019: 199 Neubauwohnungen wurden im vergangenen Jahr bewilligt, weitere 39 Bestandswohnungen können mit Landesförderung saniert werden.

Damit liegt das Ergebnis über dem von 2018 – aber deutlich unter denen der Vorjahre. Nach dem Start des Globalbudgets 2015 (48 Mio. Euro, 200 Neubau-, fast 700 Bestandsförderungen) und dem Höhepunkt in 2017 (51 Mio. Euro, 267 Neubau-, 537 Bestandsförderungen) halbierte sich die Wohnraumförderung 2018 beinahe (28,8 Mio. Euro). Im vergangenen Jahr war die Summe kaum höher – und fast elf Millionen sind liegen geblieben. Nicht, weil die Stadt sie nicht hätte abgeben wollen, sondern weil sie keine Abnehmer fand. Pflicht statt Freiwilligkeit Investoren verweisen auf steigende Baupreise. Hierauf hat das Land NRW in 2019 mit verbesserten Förderbedingungen reagiert. Im Juni 2019 ist Dortmund in die Mietenstufe 4 aufgerückt. Das bedeutet: Wer baut, bekommt einen höheren Zuschuss, muss nur noch 75 statt 85 Prozent des Kredits zurückzahlen und kann statt 5,70 Euro nun 6,20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter nehmen. Trotzdem muss die Verwaltung Investoren gerade gewissermaßen zum Jagen tragen. Bei immer mehr Bauvorhaben greift nun die Quote von 25 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen. Mehr als zwei Drittel (174) der 238 über die Wohnraumförderung bewilligten Wohnungen gehen auf die städtische 25-Prozent-Quote zurück. Mehr Pflicht als freiwillige Entscheidung.

Danach, dass die Stadt wie vor einem Jahr angekündigt, selbst wieder in den Wohnungsbau einsteigt, sieht es nicht aus. 2019 wurde kein kommunales Wohnungsbauprojekt bewilligt, auch für 2020 sei dies „nicht geplant“, teilt die städtische Pressestelle mit. Auch bei der Frage, welche Rolle die Stadttochter „Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft“ (DSG) spielen soll, ist man nicht weitergekommen – obwohl der Rat im Mai beschlossen hatte, ihre Aufgaben um öffentlich geförderten Wohnungsbau zu erweitern. Dazu bräuchte sie Grundstücke, und zwar aus kommunaler Hand. Bisher hat sie keines erhalten – man halte, so die Pressestelle, an dem Plan aber fest. (age) Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in: Mieterforum I/2020

Fragen & Antworten „Corona & Miete“ - Telefonaktion Mieterverein Dortmund & Ruhr-Nachrichten

Mieterverein Dortmund - 5. Mai 2020 - 15:59
Mietrückstände wegen Corona? Experten gaben Tipps zu Ihren Rechten als Mieter  // Ruhr-Nachrichten vom 30.04.2020 ( pdf)

Steuern sparen für Mieter

Mieterverein Dortmund - 4. Mai 2020 - 14:44
Zu den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen gehören alle Arbeiten, die beispielsweise Reinigungskräfte, Pflegepersonal oder Handwerker verrichten – allerdings werden nur die reinen Arbeits-, keine Materialkosten berücksichtigt. Wer sich also sein Wohnzimmer neu tapezieren lässt, kann die Kosten für die Arbeitszeit des Anstreichers beim Finanzamt geltend machen, nicht aber die Kosten für Tapeten und Kleister. Damit das klappt, benötigt man eine Rechnung, die Arbeitskosten und Materialkosten getrennt ausweist. Handwerksbetriebe sind heute standardmäßig darauf eingerichtet. Wenn nicht, fragen Sie danach! Nebenkosten Haushaltsnahe Dienstleistungen stecken aber auch in zahlreichen Nebenkosten, die Mieter zusätzlich zur Grundmiete an den Vermieter zahlen. Das betrifft zum Beispiel die Kosten für den Hausmeister, die Gartenpflege, die Hausreinigung oder den Winterdienst. Auch die Kosten für Wartungsarbeiten am Aufzug, an Heiz- und Warmwassergeräten, Elektroanlagen, Feuerlöschern oder einer Gemeinschaftswaschmaschine, Kosten für die Ungezieferbekämpfung, den Schornsteinfeger oder die Dachrinnenreinigung können die Steuerschuld verringern.

Steuerlich berücksichtigt werden 20 % der Arbeitskosten, aber keine Materialkosten. Muss ein Mieter beispielsweise laut Betriebskostenabrechnung 200 Euro Hausmeisterkosten zahlen, erstattet das
Finanzamt 40 Euro. Das heißt, die Steuerschuld wird um diesen Betrag reduziert. Waren in den 200 Euro Hausmeisterkosten 20 Euro Materialkosten enthalten, zum Beispiel für Reinigungsmittel, dann
können nur 36 Euro (20 % von 180 Euro) geltend gemacht werden. Nachweise Allerdings akzeptiert das Finanzamt die Betriebskostenabrechnung nicht immer als Nachweis für diese Kosten, wenn man sie der Steuererklärung beifügt. Dann muss der Vermieter für den Mieter eine
differenzierte Abrechnung ausstellen. Hier sind dann die Kosten für Arbeitsleistungen und die für Material getrennt aufzuführen. Dafür darf der Vermieter dem Mieter nichts extra berechnen.

Leider hat der Gesetzgeber dem Vermieter relativ viel Zeit gelassen, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen – nämlich ein Jahr ab Ende der Abrechnungsperiode. Für die Betriebskostenabrechnung für 2019 hat er also Zeit bis zum 31. 12. 2020. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Steuererklärung des Mieters längst abgegeben sein.

Das ist allerdings für Mieter nicht weiter schlimm. Denn wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung die Betriebskostenabrechnung noch nicht vorliegt, kann der Mieter die Kosten für das Jahr geltend machen, in dem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat.

Mittwoch, 29.04.2020 Telefonaktion „Corona & Mieten“ beim Mieterverein Dortmund

Mieterverein Dortmund - 27. April 2020 - 15:09
Auch in Zeiten des Kontaktverbots müssen Handwerker oder Schornsteinfeger in die Wohnung. Gerade Mieter in der Risikogruppe stellen sich die Frage, wann sie einen Besuch dulden müssen. Die Lage ist heute nicht immer eindeutig.  Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. an der Kampstr. 4 freut sich, mit den Ruhr-Nachrichten am Mittwoch, 29. April, eine offene Hotline zum Thema „Corona & Miete“ anbieten zu können.  Die Rechtsberater, Rechtsanwalt Martin Grebe, Rechtsanwalt Dieter Klatt und Rechtsanwältin Dagmar Lindner beantworten Ihre Fragen zur aktuellen Situation. Wir freuen uns auf Sie!  So können Sie uns am Mittwoch: 29. April 2020 erreichen: 
  • Zeit: 10:30-12:00 Uhr und 14:30-16:30 Uhr 
  • Tel: 0231 / 55 76 56 0 (Sie werden durchgestellt)
Bürogemeinschaft der Mietervereine in Hagen Aggregator – Aktuell aus der Region abonnieren