Aktuell aus der Region

Wohnungen der DEGAG / Altro-Mondo in Dortmund-Wickede unter Zwangsverwaltung

Mieterverein Dortmund - 10. September 2019 - 14:32
Das Amtsgericht hat am 30.08.2019 die Zwangsverwaltung für diese Wohnungen der DEGAG Zweite Wohnen GmbH angeordnet (AZ 277 L 001/19 Amtsgericht Dortmund – pdf). Die Mieter wurden hierrüber gegen Ende der ersten Septemberwoche benachrichtigt und zur Kontaktaufnahme mit der Zwangsverwaltung aufgefordert.

„Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter ist nun der eingesetzte Zwangsverwalter anstelle der bisherigen Hausverwaltung der Ansprechpartner. So sind Mietzahlungen ausschließlich an den Zwangsverwalter zu richten. Dieser ist auch Ansprechpartner für Mängelanzeigen, Kündigungen, etc. Der Zwangsverwalter nimmt im vollen Umfang die Rolle des Vermieters ein. Die gezahlten Mieten stehen für die Bewirtschaftung der Wohnungen zur Verfügung, etwa Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen oder Abschläge beim Wasser- und Energieversorger.“, erklärt Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Mieter-Ratgeber „Zwangsverwaltung“ Der Mieterratgeber „Zwangsverwaltung“ (pdf) des Mietervereins ist kostenfrei in der Geschäftsstelle an der Kampstr. 4 und unter www.mvdo.de/ratgeber.html erhältlich. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 10.09.2019

Vonovia: Stromlieferung per Mietvertrag: Mieterverein Dortmund kritisiert geändertes Modell als Verbraucher unfreundlich, intransparent und preislich wenig attraktiv

Mieterverein Dortmund - 4. September 2019 - 10:57
Da Vonovia bzw. die abgemahnten Tochterunternehmen innerhalb der Frist keine Unterlassungserklärungen abgaben, hatte die Verbraucherzentrale NRW exemplarisch gegen die Vonovia-Tochter Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH Klage beim Landgericht Bochum eingereicht. „Beim Termin zur Güteverhandlung hat sich diese nun einsichtig gezeigt und die Abkehr von der eigenwilligen Vertragskonstruktion erklärt.“ gab die Verbraucherzentrale NRW am 03.09. in einer Pressemitteilung bekannt.

Doch nicht nur die Verbraucherzentrale und die Mietervereine übten harte Kritik am Wohnungskonzern. So verklagten die Stadtwerke Schwerte den Immobilienriesen auf Unterlassung. Und das auch Erfolg. Vonovia akzeptierte den Anspruch der Stadtwerke Schwerte in einem Anerkenntnisurteil vor dem Landgericht Bochum und vermied auf diesem Wege eine Entscheidung des Gerichtes, auf die sich andere mögliche Kläger hätten beziehen können. Konditionen nur in den AGB Gegenüber den Medien verteidigte das Wohnungsunternehmen im Dezember 2018 die Geschäftspraxis, um im Hintergrund davon abzurücken. Schätzungsweise seit Frühjahr 2019 kommen andere Mietvertragsformulare zum Einsatz. Mieterinnen und Mietern wird weiterhin eine Energielieferung angeboten, diese muss jedoch aktiv angekreuzt werden. Die derzeit bekannten Preise (Grundpreis: 7,14 €/Monat; Verbrauchspreis: 27,57 ct/kWh) und die Laufzeit (12 Monate) finden sich jedoch nur in den beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und nicht im Mietvertrag. Zudem wird der Strom als „Grünstrom“ bezeichnet, ohne jedoch auf eines der bekannten Zertifikate hinzuweisen. Der tatsächliche Mehrwert für den Ausbau erneuerbarer Energien bleibt für die Mieter im Dunklen. Angaben zum Strom-Mix fehlen ebenso.

Für Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund hat Vonovia zwar nachgebessert, ein Energieliefervertrag gehöre jedoch generell nicht in den Mietvertrag:

„Ein getrenntes Vertragsformular in dem Preis, Laufzeit und Zertifizierung genannt sind, wäre die einzig verbraucherfreundliche Lösung. Die Energielieferung hat im Mietvertrag nichts zu suchen. Vonovia trickst zudem, wenn Preise und Laufzeit in den AGB versteckt werden. Auch wenn Vonovia Mieter darauf hinweist, dass der Abschluss des Energieliefervertrages keinen Einfluss auf den Abschluss des eigentlichen Mietvertrages hat, könnten sich Mieterinnen und Mieter unter Druck gesetzt fühlen.“

Das Vonovia-Angebot ist zudem nicht wirklich attraktiv. Bei einem Verbrauch von 2.000 kWh fallen bei Vonovia Gesamtkosten von rund 644 Euro im Jahr an. Beim örtlichen Energieversorger DEW21 in Dortmund fallen im Tarif „Basis“ mit 12 Monaten Laufzeit und Ökostrom-Zuschlag (TÜV-Nord-Zertifikat) knapp 637 Euro an. Auch Ökostrom mit Neuanlagenförderung kostet nur wenig mehr. Beispielsweise verlangt die Genossenschaft Elektrizitätswerke Schönau (EWS) für 2.000 kWh 660,40 Euro im Jahr und damit nur 1,34 € im Monat mehr als Vonovia. Der Vertrag ist zudem monatlich kündbar.

„Das Vonovia-Angebot ist weder transparent, noch preislich attraktiv. Statt hier direkt einen Einjahresvertrag abzuschließen, empfehlen wir Leistungen, Strom-Mix und Preise in Ruhe zu vergleichen.“, so das Fazit von Tobias Scholz.

Informationen zum Thema Energieanbieter Preisübersicht /-rechner (Excel) Ökostrom für Dortmund des BUND bund-dortmund.de -> Ökotipps -> Ökostrom und Ökogas Informationen zu Ökostrom-Zertifikaten marktwaechter-energie.de -> Untersuchungen -> Überblick: Die wichtigsten Ökostrom-Labels Tipps zu Preisen, Tarifen und Anbieterwechsel der Verbraucherzentrale NRW https://www.verbraucherzentrale.nrw/wissen/energie/preise-tarife-anbieterwechsel Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 04.09.2019

BGH - Neues aus Karlsruhe

Mieterverein Dortmund - 3. September 2019 - 9:35
Kündigung wegen Eigenbedarf:
Anforderungen an Härtegründe erhöht Der Fall In gleich zwei Fällen beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit dem Verhältnis von Eigenbedarfskündigungen zu Härtegründen von Mietern. Im ersten Fall hatte eine junge Familie einer 80-jährigen Mieterin gekündigt. Die Mieterin wohnte dort seit 45 Jahren und litt an fortschreitender Demenz. Ein vorgelegtes Attest bescheinigte die Diagnose. Ein Umzug würde zu einer Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen.

Im zweiten Fall ging es um zwei Mieter einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt. Hier hatte ein Gericht entschieden, dass für die Mieter trotz verschiedener Krankheiten, insbesondere Schizophrenie, Inkontinenz und Demenz, ein Umzug zumutbar wäre. Der Vermieter hatte zuvor mit der Begründung gekündigt, seine ehemalige Ehefrau benötige die Wohnung, um die in der Nähe lebende Großmutter pflegen zu können. Die Entscheidung In beiden Entscheidungen ging es darum, welche Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen zu stellen sind. Nach dem Gesetz stellen Härtegründe ein Gegengewicht zur Kündigungsbefugnis des Vermieters, hier wegen Eigenbedarfs, dar. Der Mieter kann sich bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung darauf berufen, dass die Räumung der Wohnung eine unzumutbare Härte für ihn bedeutet. Die Gerichte müssen dann abwägen, welches Interesse schwerer wiegt: das Vermieterinteresse an der Nutzung der Wohnung oder das Interesse des gekündigten Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die wichtigsten Härtegründe sind: lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend, die Unmöglichkeit, eine Ersatzwohnung zu finden, aber auch fortschreitendes Alter und Krankheiten des Mieters.

Die Karlsruher Richter entschieden jetzt: Ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, ab dem der Härtegrund des Mieters überwiegt, gibt es nicht. Der BGH begründet dies damit, dass sich Alter und lange Mietdauer je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Ohne weitere Feststellungen im Einzelfall kann nicht von einem Härtefall im Sinne des Gesetzes ausgegangen werden. Der gekündigte Mieter muss daher zunächst seine Krankheitsgründe und die ihm drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren bei einem Umzug geltend machen. Dies wird er regelmäßig durch ein ärztliches Attest belegen müssen. Das Attest alleine reicht nach den neueren Entscheidungen des BGH aber nicht aus. Vielmehr muss nunmehr in einem Räumungsprozess das Gericht von sich aus ein Sachverständigengutachten einholen. Darin wird geklärt, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich die Erkrankung auf seine körperliche und physische Verfassung auswirkt. Das Sachverständigengutachten soll zudem klären, ob sich Umzugsfolgen durch Unterstützungsleistungen oder ärztliche Behandlungsmaßnahmen mindern lassen.

Da die Gerichte in beiden Fällen kein Sachverständigengutachten eingeholt hatten, hob der BGH die Urteile auf. Beide Vorinstanzen müssen nun erneut über die Fälle verhandeln. Das Fazit Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen für Mieter werden durch die beiden Entscheidungen erhöht. Allein die Geltendmachung eines höheren Alters oder schwerwiegender Erkrankungen wie Demenz reichen nicht mehr aus. Dies schafft eine erhebliche Unsicherheit für die betroffenen Mieter. Letztendlich kann erst in einem Räumungsprozess geklärt werden, ob konkrete negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug bestehen.
BGH-Urteile vom 22.05.2019,
VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17.
Keine Mietminderung bei Reparaturverweigerung Der Fall Eine Familie, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte, minderte seit 1998 die Miete. Dabei wurden diverse Mängel wie Risse, verrottete Fenster, Heizgeräusche und Fäkaliengeruch geltend gemacht. Deswegen kam es zu Prozessen mit dem Vermieter. Nachdem dieser das Haus verkauft hatte, minderten die Mieter auch gegenüber dem neuen Eigentümer ihre Mietzahlungen. Neben der Mietminderung hielten sie auch einen Teil der Miete zurück, um zusätzlichen Druck zur Mängelbeseitigung auszuüben. Eine Beseitigung der Mängel durch den neuen Vermieter verweigerten die Mieter. Sie beriefen sich darauf, dass die Mängel erst nach dem Prozess mit dem alten Eigentümer beseitigt werden könnten. Ansonsten würden von ihnen benötigte Beweismittel vernichtet.

Da die Mieter auch weiterhin die Miete minderten, kündigte der neue Vermieter ihnen wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Entscheidung Der BGH entschied, dass die Kündigung berechtigt sei. Nach seiner Auffassung hat ein Mieter grundsätzlich die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden. Lehnt er, wie hier, eine Mängelbeseitigung ab und verweigert er dem Vermieter den Zugang zur Mietwohnung, so stehen ihm keine Mietminderungsrechte zu. Grundsätzlich kann der Mieter dann ab dem Zeitpunkt der Verweigerung die Miete nicht mehr mindern. Die Karlsruher Richter betrachteten es als treuwidrig, wenn der Mieter einerseits durch die Mietminderung Druck auf den Vermieter ausüben will, auf der anderen Seite aber dem Vermieter die Erfüllung seiner Mängelbeseitigungspflichten nicht ermöglicht. Aus diesem Grunde urteilten die Richter auch, dass die Beträge, die zuvor neben der Mietminderung zurückbehalten worden waren, dann sofort nachzuzahlen sind. Ein Einbehalt ist dann ab dem Zeitpunkt der Verweigerung nicht mehr zulässig. Die zuvor geminderte Miete war jedoch nicht zurückzuzahlen. Das Fazit Mieter, die die Miete mindern und ggf. daneben einen Teil der Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben, müssen reagieren, wenn dieser eine Mängelbeseitigung anbietet. Besichtigungs- oder Handwerkertermine dürfen dann nicht grundlos abgelehnt werden. Andernfalls drohen dem Mieter, dass er sämtliche Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrechte verliert.
BGH-Urteil vom 10.04.2019,
VIII ZR 12/18.
 Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Entwarnung für Altro-Mondo-Mieter in Dortmund-Wickede: Vermieter begleicht Zahlungsrückstände bei DEW21

Mieterverein Dortmund - 28. August 2019 - 10:13
Soweit eine Zahlung der September-Miete bereits an DEW21 bereits erfolgt ist, empfiehlt der Mieterverein eine Rückmeldung bei DEW 21 bzw. bei der Rechtsberatung des Mietervereins (für Vereinsmitglieder). Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 27.08.2019

Solidarisch wohnen

Mieterverein Dortmund - 27. August 2019 - 10:00
In einer alten Berufsschule wohnen? Alte Klassenräume zu Wohnungen umbauen, die riesigen Flure gestalten? „Das wäre schon ein Riesending gewesen“, sagt Kurt Offermann. Urban Gardening, eine offene Werkstatt, gemeinschaftliche Arbeitsräume, gemeinschaftliche Kinderbetreuung – für alle Ideen von Kurt, seiner Partnerin Maja Suhrkamp und 13 anderen Menschen wäre Platz gewesen, und wahrscheinlich noch für eine Menge mehr. Am Ende hat ein Investor den Zuschlag für die frühere Berufsschule an der Sckellstraße in Dortmund-Hörde bekommen. „Buntes Wohnen“, so heißt die Gruppe um Maja, Kurt und die anderen, suchen weiter.
 
Über 15 Wohnprojekte gibt es mittlerweile in Dortmund, und es werden mehr. Als Wohneigentümergemeinschaft, mit Wohnungsunternehmen oder Investoren als Partner, oder als Teil einer Dachgenossenschaft wie das Projekt „WIR aufm Revier“ in Hörde (siehe Mieterforum I/2019).

Der Verein „Buntes Wohnen“ hat, neben dem Gedanken des gemeinschaftlichen Wohnens, ein weiteres Ziel: „Wir finden den Gedanken charmant, Immobilien aus der Spekulation herauszunehmen, damit sie nicht weiterverkauft werden können“, sagt Maja. Es geht um faires, solidarisches Wohnen und bezahlbare Mieten. In Deutschland hat sich vor allem ein Modell etabliert: das Mietshäuser Syndikat.

Dabei handelt es sich um den Zusammenschluss vieler selbstständiger Hausprojekte in ganz Deutschland, die ein gemeinsames Ziel haben: bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und sich Wohnraum anzueignen, sodass man auf umkämpften Wohnungsmärkten nicht mehr Mieterhöhungen oder Kündigungen fürchten muss. Das Konzept: Immobilien gehören nicht Einzelnen, sondern einem Unternehmen, das aus dem dazugehörigen Hausverein gegründet wird und das Wohnprojekt „betreibt“.

Weitere Eigentümerin ist der Dachverband des Mietshäuser Syndikats in Freiburg. Der Effekt: Es entsteht Gemeineigentum, das nicht an Personen, sondern an die GmbH gebunden ist. Und weil das Haus nicht weiterverkauft werden kann, wird es dem Markt entzogen.

Das Eigenkapital, dass die Einzelnen einbringen sollen, soll durch Solidarkapital niedriger ausfallen. Die Mieten sind, so will es der solidarische Gedanke, dauerhaft niedrig(er) angesetzt. Koordiniert über den Freiburger Dachverband unterstützen sich die Projekte gegenseitig, die stärkeren fördern die schwächeren, die erfahrenen beraten die neuen. Mehr als 140 Projekte sind schon umgesetzt, weitere 19 stehen offiziell in den Startlöchern. „Es ist eine sehr sichere Sache, auch für Investoren. Mittlerweile ist es auch bei Banken bekannt“, sagt Maja Suhrkamp. „Natürlich geht es!“ Die Gruppe „Komm zu Potte“ hat sich vor einem Jahr erst gefunden. Auch Theo und Thomas, zwei von zehn zukünftigen Mitbewohnern, reizt die Idee, Immobilien vor Spekulation zu schützen. Hinzu kommt: „Wir binden uns nicht an riesige Kredite. Und das Projekt hängt nicht von Einzelnen ab: Wenn von uns mal jemand wegzieht, geht das Projekt trotzdem weiter“, erklärt Thomas. Ein paar Häuser hat sich der Verein schon angeschaut, bisher aber noch nichts gefunden. Im Moment wird alles ein bisschen parallel vorbereitet: Haussuche, GmbH-Gründung, Öffentlichkeitsarbeit, Finanzierung, eine Crowdfunding-Kampagne, um Spenden zu sammeln. Finanziert werden Syndikatsprojekte in der Regel über verschiedene Wege: Bankkredite, Eigenanteil, Fördermittel, Direktkredite und Spenden oder andere Zuwendungen. Eine mühsame Arbeit.

Und noch etwas hat sich „Komm zu Potte“ vorgenommen: „Wir wollen die einzelnen Projekte miteinander vernetzen“, sagt Theo. Unter wohnprojekte.ruhr entsteht derzeit eine Plattform, auf der sich alternative Wohnprojekte im Ruhrgebiet vorstellen, aber auch um Unterstützung bitten und „Fähigkeiten hin und her zu schieben. Jemand hat uns zum Beispiel Hilfe bei einer Photovoltaikanlage angeboten. Vielleicht hilft das ja auch einem anderen Projekt“, erklärt Thomas. Klar gebe es Zweifler, die fragen, wie das gehen soll, sagt Thomas. „Aber es sind 140 Projekte realisiert, natürlich geht es!“

Für „Buntes Wohnen“ zählt jetzt erstmal vor allem eins: das Haus für ihr Wohnprojekt. Das aber gestaltet sich schwer. „Bei der alten Berufsschule am Westfalenpark waren wir unter den letzten drei Bietern, am Ende hat es doch ein Investor bekommen. Das Liegenschaftsamt hat in erster Linie die politische Vorgabe, die städtischen Grundstücke gut zu verkaufen. Für kleine soziale Projekte ist das nicht ausgelegt“, erzählen Maja und Kurt.

Daher hat der Verein im Februar einen Offenen Brief an die Stadt geschrieben und Forderungen zur besseren Berücksichtigung von selbstorganisierten Wohnprojekten formuliert. Dabei wird an einen politischen Beschluss aus dem Februar 2018 zu Konzeptverfahren bei der Vergabe städtischer Grundstücke angeknüpft. Dieser beinhaltet unter anderem, dass 10 Prozent der Liegenschaften an Wohnprojekte und Baugemeinschaften vergeben werde sollen. Generell soll bei städtischen Liegenschaften nicht der höchste Preis, sondern das beste Konzept zum Tragen kommen. Hier arbeitet die Stadtverwaltung aktuell an einer Konkretisierung, die in die zuständigen politischen Gremien eingebracht werden wird. Änderung der Gemeindeordnung Der Trägerverein zahlreicher Wohnprojekte in Dortmund W.I.R. - Wohnen innovativ realisieren - hat dabei Buntes Wohnen e.V. mit einem Begleitbrief unterstützt. Ebenso der Mieterverein, der neben dem Thema Erbpacht statt Verkauf städtischer Liegenschaften, höhere Quoten für geförderten Wohnungsbau, und längere Mietpreisbindungen als Kriterien bei der Konzeptvergabe eingebracht hat. Wichtig ist beim Thema städtische Grundstücke eine Änderung der Gemeindeordnung des Landes Nordrhein-Westfalen aus dem Februar 2019. Demnach kann eine Kommune den Wert eines Grundstücks auch unterhalb des Verkehrswertes festsetzen, wenn ein besonderes öffentliches Interesse – etwa in Form von sozialen Einrichtungen oder beim sozialen Wohnungsbau besteht. Die Kommunalpolitik hat damit erweiterte Spielräume für ihre Liegenschaftspolitik. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Drohende Versorgungssperre für Altro-Mondo-Mieter in Dortmund-Wickede – Zahlungsrückstände bei DEW21 bisher nicht ausgeglichen

Mieterverein Dortmund - 20. August 2019 - 16:25
„Nach Informationen von DEW 21 wurden die ausstehenden Zahlungen bis heute nicht beglichen. Damit droht den Mietern die Sperre der Versorgungsleitungen, so dass Sie ohne Frischwasser und Allgemeinstrom da stehen würden. Das Licht im Treppenhaus und Keller, aber auch die Aufzüge wären außer Betrieb. DEGAG / Altro-Mondo muss seinen Pflichten als Eigentümer nachkommen.“, sage Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.

Der Mieterverein hat nun mit DEW21 vereinbart, dass die Versorgung aufrecht erhalten wird, wenn ausreichend Mieter ihre Miete nicht mehr an den Vermieter, sondern an DEW 21 zahlen. Mieter müssen hierfür Abtretungserklärungen gegenüber DEW21 unterzeichnen und  den Vermieter schriftlich informieren

„Wir haben unsere Vereinsmitglieder in den betreffenden Häusern heute angeschrieben und eine entsprechende Vorgehensweise empfohlen und werden nach Rückmeldung durch die Mieter gegenüber Altro-Mondo aktiv werden. Es ist sehr wichtig, dass sich weitere Mieter anschließen, um die Versorgungssperre zu verhindern.“, sagte Dr. Tobias Scholz.

Betroffene Mieter können in der Angelegenheit direkt mit DEW21 Kontakt aufnehmen.

Allgemeine Musterschreiben im Falle drohender Versorgungssperren sind beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 zu den Öffnungszeiten (Mo bis Do: 08.30 Uhr bis 18. Uhr und Fr. 08.30 bis 14 Uhr) und auf www.mvdo.de kostenfrei erhältlich.

Mieter können zudem eine rechtliche Beratung und Vertretung durch die Rechtsberatung des Mietervereins erhalten – hierfür ist jedoch eine Mitgliedschaft bzw. ein Beitritt in den Mieterverein Dortmund erforderlich. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 20.08.2019

Nordstadt - Günstiger Wohnraum, aufgewerteter Stadtteil

Mieterverein Dortmund - 20. August 2019 - 10:15
Neuland betritt GrünBau mit dem jetzt gestarteten Konzept nicht. 2017 geriet ein sogenanntes „Problemhaus“ in der Nordstadt in die Schlagzeilen. Es war überbelegt, die hygienischen Bedingungen schlecht, die Menschen zahlten ohne Verträge horrende Mieten. Dann kaufte die Stadt das Haus und beauftragte GrünBau mit dessen Bewirtschaftung und der Betreuung der Bewohner. Nach und nach wurde das Haus saniert und bewohnbar gemacht, mit den Bewohnerinnen daran gearbeitet, dass sie reguläre Mietverträge, Sozialleistungen, Schulanmeldungen und alles erhalten, was nötig ist, um auf eigenen Beinen zu stehen. Seit mehr als 30 Jahren arbeitet GrünBau im Bereich sozialer Integration von Menschen in schwierigen Lebenslagen.

Jetzt soll die neue GrünBau-Tochter Viertelwerk gGmbH per Erbbaurecht Eigentümerin der Immobilie werden. „Damit endet jetzt ein zweijähriges Hin und Her“, sagt GrünBau-Geschäftsführer Andreas Koch: Wir merken, dass es wieder gemeinnützige Wohnungsunternehmen braucht, weil bezahlbarer Wohnraum für viele Menschen notwendig ist, nicht nur für Zugewanderte und Wohnungslose, sondern auch für ehemalige Gefangene, Rentner und Jugendliche.

Als erstes will Viertelwerk die Häuser an der Ecke Mallinckrodtstraße/Nordmarkt übernehmen, die GrünBau bereits bewirtschaftet. SozialbetreuerInnen vermitteln die Bewohner in Beschäftigung, Ausbildung, Qualifizierungsprogramme, damit diese sich schlussendlich wieder selbstbestimmt versorgen können. Das Ordnungsamt im Erdgeschoss soll bleiben, auch eine Kindertagesstätte ist angedacht. Als nächstes ist das Modell dann in der Schleswiger Straße geplant, das die Stadt ebenfalls gekauft hat.

Auch auf einer dritten Ebene soll das Konzept wirken: Denn mit der Sanierung verwahrloster und unbewohnbarer Immobilien treibt Viertelwerk auch die
In-Wert-Setzung der Nordstadt voran, die sich die Stadtverwaltung auf die Fahnen geschrieben hat. So „soll Wohnraumnot einerseits sowie nicht vermietbarer Leerstand andererseits reduziert und die Lebensqualität in der Nordstadt nachhaltig verbessert werden“, so die Stadt Dortmund.

Die Finanzierung kommt aus unterschiedlichen Töpfen: Die Qualifizierungs- und Beschäftigungsprogramme für langzeitarbeitslose Menschen werden aus öffentlichen Mitteln und über das Jobcenter gestemmt. Das Fachpersonal zur Betreuung und Begleitung der Bewohner wird aus dem Landesprogramm
„Hilfe bei Wohnungsnotfällen“ finanziert, zum Abbau von Sprachbarrieren arbeiten Viertelwerk und Kommune mit dem EU-geförderten Programm „Willkommen in der Nordstadt“ zusammen. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Neuer Anlauf für den Hafen

Mieterverein Dortmund - 6. August 2019 - 9:27
Vor gut einem Jahr erklang der Startschuss für die Neugestaltung des Quartiers mit zwei Großprojekten im südlichen Bereich der Speicherstraße. In das ehemalige Schenker-Gebäude wird der Lensing Media Port einziehen. Das Medienhaus Lensing wird dort auf 6.000 m² seine digitalen Aktivitäten bündeln, Agenturen und Gründer vernetzen sowie die Produktion von innovativen Medienformaten fördern. Ein paar Meter weiter entsteht der „Leuchtturm“, ein sechsgeschossiger Neubau für Startups und Unternehmen der Digitalbranche. Kein Geld Doch auch die historische Bausubstanz wird an einigen Stellen erhalten bleiben. In den ehemaligen Pferdeställen an der Speicherstr. 15 arbeiten die Stiftung Soziale Stadt und die gemeinnützige Gesellschaft GrünBau an einem Beratungs- und Begegnungszentrum mit Ausstellungsflächen, Gastronomie und kulturellen Angeboten. Die ursprünglich kalkulierten Kosten von 3,7 Millionen Euro werden allerdings bei Weitem nicht ausreichen. Seit Februar steht eine Gesamtsumme im Raum: 6 Millionen Euro. Die Stadt sucht jetzt händeringend nach neuen Fördertöpfen. Direkt neben dem Heimathafen weicht der Gebäudebestand der noch zu errichtenden Akademie für Theater und Digitalität. Alles in allem viele große zukunftsträchtige Projekte. Kein Wohnraum Die Gesamtplanung des Hafenquartiers sieht eine Veränderung über die kommenden Jahre hinweg vor und setzt einen Schwerpunkt auf die Ansiedlung von Dienstleistungs- und Kulturbetrieben sowie ein wenig Gastronomie. Der Neubau von Wohnungen ist in den derzeitigen Plänen nicht vorgesehen. Der Hafen ist Industriegebiet – zusätzlicher Wohnraum würde wahrscheinlich zu Konflikten mit den ansässigen Unternehmen führen: zu laut, zu dreckig, zu gefährlich. Kein Milieuschutz Ende 2018 gründete sich eine Initiative aus engagierten Anwohnern. Sie freuen sich, dass etwas passiert, wünschen sich aber mehr Beteiligung. „Es gab zwar Infoveranstaltungen, aber keinerlei Formate, in denen sich die Bürgerinnen und Bürger mit ihren Vorstellungen einbringen konnten“, sagt Mila Ellee, Raumplanerin und Mitglied der Initiative. Sie betont, dass es der Hafeninitiative nicht darum geht, den Wandel des Quartiers auszubremsen, im Gegenteil. Sie zieht Parallelen zum Phoenix-See: „Wir finden es gut, dass man sich mit dem Quartier beschäftigt, aber die Ausgestaltung ist steril und hat keinen Bezug zu Dortmund. Der Entwurf könnte ebenso in Duisburg, Düsseldorf oder irgendeiner anderen Stadt umgesetzt werden.“ Mit der Lokalpolitik steht die Initiative ebenfalls im Austausch und hofft auf Verbesserungen in der Kommunikation und das Ausbleiben von Verdrängungseffekten. Ein durch die Fraktion DIE LINKE & PIRATEN eingebrachter Antrag einer Milieuschutzsatzung für das Hafenquartier wurde Ende März im Umweltausschuss jedoch abgelehnt. Solch ein Mieterschutz könne unter Umständen die Aufwertung des Viertels behindern, hieß es. Lediglich DIE GRÜNEN stimmten für den Antrag. Keine Spielräume Auch der nördliche Teil der Speicherstraße soll ein komplett neues Gesicht bekommen. Durch den Kauf des ehemaligen 50.000 m² großen Knauf-Interfer-Geländes durch die DSW21 wird ein „Entwurf aus einem Guss“ entstehen, entwickelt und vermarktet durch die neue Tochtergesellschaft d-Port21. Das bedeutet: zahlreiche Neubauten, der Straßenverlauf wird nach Osten verlegt, ein breiterer Zugang zum Wasser wird geschaffen. Die östlich gelegenen Kleingärten der Anlage Hafenwiese sollen ebenso erhalten bleiben wie das Event-Schiff „Herr Walter“. Über die genauen Planungen weiß aber Betreiber Oliver Buschmann nichts Konkretes. Die in einer aktuellen Vorlage verwendete Formulierung, dass die außergewöhnliche Gastronomie nach der Umgestaltung „gegebenenfalls an einem neuen Standort“ erhalten bleiben soll, sieht er kritisch: „Auch wenn Teile unserer Gastronomie auf einem Schiff sind, können wir nicht einfach ablegen und 100 Meter weiter den Betrieb wieder aufmachen.“

Sowohl Buschmann als auch Mila Ellee vermissen in dem Entwurf Flächen, die sich mit der Zeit entwickeln und als Spielfelder von der Off-Kultur genutzt werden können. So wie der Speicher 100, einem Gebäude direkt neben dem Partyschiff. Hier trifft sich die Szene zu Ausstellungen, Yoga-Kursen, Schamanischen Wanderungen und Elektro-Partys, kann Co-Working-Plätze mieten oder Atelierflächen. Der Pachtvertrag läuft noch einige Jahre, wie es danach weiter geht, weiß man nicht. Anders wird der Hafen dann auf jeden Fall aussehen. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Altro-Mondo verunsichert Mieter bei geplanter Heizungserneuerung

Mieterverein Dortmund - 31. Juli 2019 - 16:55
Zum einen werden die Wohnungen über Gasetagenheizungen (Gasthermen) mit Warmwasser und Heizwärme versorgt. Viele Mieter schätzen die Möglichkeit die Heizung entsprechend den eigenen Wünschen steuern zu können, nur den eigenen Verbrauch zu bezahlen und auch einen Versorger und Tarif eigenständig auswählen zu können. Zum anderen enthält das Altro-Mondo-Schreiben eine Formulierung, die darauf schließen lässt, dass die neue Heizungsanlage nicht mehr dem Vermieter gehört, sondern einem – aktuell unbekannten – Wärmelieferanten gehören wird, der die Mieter mit Wärme beliefern wird. Wärmecontracting Bei einer solchen gewerblichen Wärmelieferung (Wärmecontracting) bezahlen die Mieter die Errichtungs- und Instandhaltungskosten über den späteren Wärmepreis. Für Mieterinnen und Mieter hat die Umstellung auf Wärmecontracting in der Vergangenheit häufig zu höheren Warmmieten geführt. Seit 2013 gibt es im Mietrecht (§ 556 c BGB) eine neue Vorschrift, dass bei einer Umstellung auf Wärmecontracting der Wärmepreis nicht höher sein darf, als der durchschnittliche Wärmeverbrauch der drei zurückliegenden Abrechnungsjahre. „Voraussetzung für eine Umstellung auf Wärmecontracting ist eine Eigenversorgung der Wohnungen durch den Vermieter. Dies ist bei den betreffenden Wohnungen mit den Gasetagenheizungen in den Wohnungen jedoch nicht der Fall. Damit werden die gesetzlichen Anforderungen für eine Umstellung auf Wärmelieferung nicht erfüllt. Zugleich erfüllt das Schreiben der Altro-Mondo auch nicht die gesetzlichen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. Die Schreiben der Altro-Mondo sind aus unserer Sicht unwirksam.“, sagte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. an der Kampstr. 4 in der Dortmunder Innenstadt. Altro-Mondo antwortet nicht Hinzukommt, dass Altro-Mondo auf die Widerspruchsschreiben des Mietervereins für eine Reihe von Mieterinnen und Mietern bisher nicht reagiert hat. „Dies führt zu Verunsicherung bei betroffenen Mietern. Wir appellieren daher an die Verantwortlichen bei DEGAG / Altro-Mondo in der Sache mit uns Kontakt aufzunehmen, die Bauarbeiten nicht zu beginnen und die Situation somit nicht weiter zu eskalieren. Falls die Gasversorgung unterbrochen werden sollte, müssen wir den Mietern in diesem Fall empfehlen eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht Dortmund zu beantragen, um die Arbeiten zu stoppen.“, erklärte Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund. Versorgungssperre angedroht Zu zusätzlicher Unsicherheit bei den Mietern in Dortmund-Wickede führt eine von DEW21 angekündigte Versorgungssperre für Wasser und Allgemeinstrom für Ende August. Dies teilte DEW21 mit Schreiben vom 29.07.2019 mit. Hintergrund sind nicht bezahlte Versorgungsrechnungen des Eigentümers der Wohnungen bei DEW 21. [1] 90 Wohnungen in Dortmund-Wickede: Herwingweg 2, 4, Molnerweg 2 und 140 Wohnungen in der Nordstadt: Münsterstr. 208 - 214, Uhlandstr. 155 - 165, Weber Str. 2 - 6, Kleiststr. 1 -5. Die Wohnungen wurden im Jahr 2004 durch DOGEWO21 verkauft und privatisiert. Hintergrund: DEGAG / Altro-Mondo Die Hausverwaltung Altro-Mondo ist Teil und 100%ige Tochter der Dehne & Krüger Holding GmbH mit Sitz in Hannover. Die wiederum ist zu 88% an der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG beteiligt. Geschäftsführende Gesellschafter der Holding sind Birger Dehne und Dragana Krüger, Vorstand der DEGAG ist Birger Dehne. Die DEGAG wiederum ist Eigner einer ganzen Reihe  von Immobilienprojektgesellschaften, unter anderem der DEGAG Kapital GmbH, der DEGAG WOBA GmbH, der DEGAG Premium GmbH sowie den Gesellschaften DEGAG Erste Wohnen GmbH bis DEGAG Zwölfte Wohnen GmbH. Geschäftsführer aller dieser Gesellschaften ist Birger Dehne.
Die von der den DEGAG Gesellschaften gehaltenen Immobilien hatten 2017 einen Buchwert von mehr als 300 Millionen Euro. Die Bestände liegen in ganz Deutschland verteilt, ein Schwerpunkt ist der Nordwesten. In NRW verwaltet Altro Mondo unter anderem DEGAG-Bestände in Dortmund, Herne, Castrop-Rauxel, Wuppertal und Duisburg. Neben dem Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in gutem, vermieteten Zustand, investiert die DEGAG zusätzlich einen „signifikanten Anteil“ ihres jährlichen Investitionsvolumens in den Erwerb „revitalisierungsbedürftiger Immobilien“ und erweckt die neu erworbenen Objekte „mit gezielten Investitionen aus dem Dornröschenschlaf“, wie es in einem Investorenprospekt aus dem Jahr 2016 heißt, der gezielt nach Kapitalanlegern sucht und ihnen eine Rendite von rund 7% verspicht. (vgl. „Der Mieter zählt nicht“ in Mieterforum Nr. 53, III / 2018.). Die zahlreichen Medienberichte zu Mängeln und drohenden Versorgungssperren, in der Region zuletzt im Juni 2019 in Castrop-Rauxel, haben DEGAG / Altro-Mondo mittlerweile auch zum Thema in der Landespolitik gemacht. Kleine Anfragen an die nordrheinwestfälische Landesregierung und eine von Bauministerin Ina Scharrenbach ins Leben gerufene Arbeitsgruppe aus Ministerium und Vertretern betroffener Kommunen stehen für die vielfachen Probleme von Mieterinnen und Mietern in Städten Nordrhein-Westfalens Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 31.07.2019

Erste Mietspiegelbilanz und neue Kappungsgrenze für Dortmund: Aufgepasst bei Mieterhöhungen

Mieterverein Dortmund - 30. Juli 2019 - 10:00
Der „richtige Mietspiegel“ als Begründung Einzelne Privatvermieter stützen Ihre Mieterhöhung nicht auf den offiziellen Mietspiegel des Dortmunder Mietspiegel Arbeitskreises, sondern
auf Online-Mietpreisübersichten, die irreführenderweise als Mietspiegel bezeichnet werden. „Hier besteht für Mieter und Vermieter Verwechselungsgefahr. Während der Dortmunder Mietspiegel auf Basis einer wissenschaftlichen Untersuchung und gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde, stellen die Online-Mietpreisübersichten nur Durchschnittswerte von aktuellen Wohnungsangeboten dar. Solche Angebotsmieten liegen in der Regel über den ortsüblichen Vergleichsmieten des Dortmunder Mietspiegels. Mieterhöhungen müssen jedoch mit dem richtigen Mietspiegel begründet werden“, erklärt Mietervereinsgeschäftsführer Rainer Stücker.

Richtige Einordnung in die Spanne (Medianwert) Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein.

An diese ständige Rechtsprechung hält sich die börsennotierte LEG nicht in allen Fällen. Dem Mieterverein Dortmund sind mehrere Mieterhöhungen aus Dortmund bekannt, in denen die LEG Mieten oberhalb des Mittelwerts verlangt. In einem Beispielfall liegt die Überschreitung des Medians zwar „nur“ bei
0,12 €/m². Bei einer 80 m² großen Wohnung macht das trotzdem mehr als
100 Euro im Jahr. Eine rechtlich notwendige Begründung, die zudem bestimmte Anforderungen erfüllen muss, führt die börsennotierte LEG jedoch nicht an.

„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds, darf vom Medianwert nur abgewichen werden, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist. Das gilt auch für durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Wohnungen, die sich in einer teureren Lage befinden“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund.

Neue Kappungsgrenze Vermieter müssen zusätzlich die  gesetzliche Kappungsgrenze beachten: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% erhöht werden. Wichtig: Für Dortmund gilt seit dem 01.06.2019 eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15%.

Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht dafür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind ebenso zu prüfen, wie die Frage, ob Abschläge zugunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Solche Faktoren sind zum Beispiel die Vermietung ohne Oberböden bzw. mit einfachem PVC, kein Balkon oder Loggia, Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche, Einfachverglasungen und überdurchschnittlicher Lärm.

Eindrücklich ist das Beispiel einer Mieterhöhung des Wohnungskonzerns Vonovia: Die Mieterin hat einen Mietergarten angemietet und zahlt dafür bereits eine gesonderte Miete. Nun verlangt Vonovia den Zuschlag von
0,48 €/m² für eine alleinige Gartennutzung. Dieser ist neu im Mietspiegel enthalten. Der Garten würde also doppelt bezahlt werden.

In zahlreichen Dortmunder Siedlungen wurden fehlerhafte Mieterhöhungen des Wohnungsunternehmens Vivawest durch den Mieterverein Dortmund beanstandet. Abschläge zugunsten der Mieter wurden nicht berücksichtigt
(z.B. Vermietung ohne Oberboden) oder es wurden falsche Zuschläge erhoben (z.B. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, obwohl nur der Heizkessel erneuert wurde). Vivawest nahm die jeweilige Mieterhöhung nach Widerspruch durch den Mieterverein kurzfristig zurück oder reduzierte diese.

„Wir hatten jedoch die Befürchtung, dass weitere Vivawest-Mieter betroffen sein könnten, da scheinbar Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber auch die Kriterien des neuen Mietspiegels, nicht vollständig oder korrekt in der EDV von Vivawest hinterlegt waren. Daher haben wir Vivawest aufgefordert, alle in 2019 in Dortmund verschickten Mieterhöhungen zu prüfen und gegebenenfalls zurückzuziehen“, sagte Rainer Stücker.

Vivawest reagierte umgehend und teilte mit, dass alle Mietanpassungen noch einmal geprüft worden seien. Gut 1.000 Mieterhöhungen in Dortmund wurden daraufhin storniert. In knapp 900 Fällen wurde die Mieterhöhungen korrigiert, in über 100 Fällen wurde sie sogar zurückgezogen.

„Wir haben die umfassende Prüfung und Korrektur durch Vivawest begrüßt. So profitieren nicht nur die Mieter, die ihre Mieterhöhung überprüft haben, sondern alle. In den Folgewochen mussten wir jedoch feststellen, dass die geänderten Mieterhöhungen nicht alle richtig waren. In einer Reihe von Fällen wurde erneut der Abschlag für eine Wohnung ohne Oberböden nicht durch Vivawest berücksichtigt, sodass erneute Widersprüche nötig waren“, kommentiert Rainer Stücker.

Nicht unter Zeitdruck setzen lassen! Die Beispiele zeigen, dass Mieter sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen dürfen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung.

Sonderdruck und Online-Mietspiegel-Rechner Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert. Der Mietspiegel-Sonderdruck ist in der Geschäftsstelle des Mietervereins kostenlos erhältlich.   Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Balkonnutzung: Keine Beschädigungen

Mieterverein Dortmund - 17. Juli 2019 - 10:04
Streit kann es schon hinsichtlich des Anbringens von Blumenkästen auf der Außenseite des Balkongeländers geben. Grundsätzlich ist es so, dass die Anbringung von Blumenkästen und Pflanzkübeln mit zur vertragsgemäßen Nutzung von Balkonen gehört. Aber Achtung: Einschränkungen können sich durchaus daraus ergeben, dass die Pflanzen Mitmieter belästigen, insbesondere, indem Pflanzenteile auf darunter liegende Balkone fallen.

Eine Einschränkung kann sich auch daraus ergeben, dass durch die Nutzung des Balkons das Eigentum des Vermieters beschädigt wird. Denn grundsätzlich ist ein Mieter dazu verpflichtet, mit der Mietsache sorgsam umzugehen. Dies bedeutet, dass durch die Anbringung von Blumenkästen bzw. Pflanzkübeln eine Beschädigung des Balkons ausgeschlossen sein muss. Auch darf es nicht zu einer über-mäßigen Verschmutzung der Fassade kommen. Leichte Schmutzspuren unterhalb des Balkons sind jedoch hinzunehmen, wenn die Fassade bereits andere Verschmutzungen aufweist.

Auch bei Balkonmöbeln sollte der Mieter Vorsicht walten lassen. Stühle, Tische oder Pflanzkübel müssen so beschaffen sein, dass die Stellflächen nicht beschädigt werden. Auf scharf- oder spitzkantige Möbelstücke sollte also tunlichst verzichtet werden. Durch Möbelstücke verursachte Rostflecken muss ein Vermieter ebenfalls nicht hinnehmen. Dieses gilt im Übrigen auch für Balkonkästen, wenn die Halterung nicht vernünftig beschichtet ist.

Es kann jedoch vorkommen, dass auf dem Balkonboden Kratzern entstehen, selbst wenn die Mieter handelsübliche Tische oder Stühle mit Plastik- bzw. Holzbeinen verwenden. In diesem Fall dürfte man den Mietern wohl keinen Vorwurf machen können, denn dann ist davon auszugehen, dass der Vermieter eine fehlerhafte Balkonbeschichtung gewählt hat. Zu einer Balkonnutzung gehört es nun einmal, dass man Gartenmöbel aufstellt und diese natürlich auch über den Balkonboden geschoben werden. Eine Verwendung von Filzgleitern kann den Mietern hier nicht vorgeschrieben werden, da eine Balkonbeschichtung so gestaltet sein muss, dass sie einen normalen Mietgebrauch erlaubt. Autor: Dieter Klatt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Tricks und heiße Luft

Mieterverein Dortmund - 3. Juli 2019 - 13:32
Betroffene Mieter und Mietervertreter aus Frankfurt am Main, Bremen, Hamburg, Darmstadt, Dortmund und Witten bündelten in gut eineinhalb Stunden die gesammelte Kritik über teure Mieterhöhungen bei Modernisierungen, Verdrängungsprozesse und in Teilen intransparenten und fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen an der Geschäftspraxis von Deutschlands größtem Wohnungskonzern.

Kritikpunkte, die am Folgetag in zahlreichen Redebeiträgen und Fragen an den Vorstand mündeten und auch im Vorfeld durch die Medien aufgegriffen wurde. Vonovia versuchte die Wogen mit einem neuen „Geschäftsverständnis“ zu glätten. Insbesondere die darin formulierte und in den Medien prominent platzierte „Wohngarantie“ für ältere Menschen ab 70 Jahren bei Mieterhöhungen ging durch die Medien. Doch was sich dahinter genau verbergen soll, ließ Vonovia offen. Durch die Nachfragen kritischer Aktionäre wurde deutlich, dass vonseiten Vonovias damit keine mietvertragliche Absicherung gemeint sei. „Eine wirkliche Garantie ist von Vonovia also gar nicht gewollt. Bisher ist es nicht mehr als ein PR-Gag am Tag der Hauptversammlung“, kritisierte Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum.

Die Vorwürfe zu Gewinnen der Vonovia bei den bestimmten Betriebskostenarten über Tochterfirmen, unter anderem für Objektbetreuer und Grünpflege, versuchte das Unternehmen mit Vergleichen zur Höhe der Betriebskosten bei Vonovia und dem Betriebskostenspiegel des DMB auszuräumen. Nach Unternehmensdarstellung lagen die eigenen Betriebs- und Heizkosten im Jahr 2016 bei durchschnittlich 2,61 €/m² Monat. Der DMB komme in seiner bundesweiter Vergleichsrechnung für 2016 auf 2,79 €. „Vonovia trickst hier bei der Einordnung, um seine Betriebskosten geringer erscheinen zu lassen. Der DMB hatte im Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2016 nur einen Betriebskosten-Durchschnitt von 2,19 €/m² im Monat ermittelt. Auf 2,79 € kommt man, wenn alle Einzelbeträge zusammengezählt werden. Dabei fallen Posten wie Gebäudereinigung und Fahrstuhl nicht in jedem Haus an. Tatsächlich lagen die von Vonovia mitgeteilten Nebenkosten also über dem im Betriebskostenspiegel erfassten bundesweiten Durchschnittswert. Zudem ist das Thema Gewinne mit Betriebskosten damit noch nicht vom Tisch,“ stellte Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund fest.

In einem aufsehenerregenden Urteil gab das Amtsgericht München einem Vonovia-Mieter Recht, der auf Rückerstattung der sogenannten Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung geklagt hatte.
(461 C 21735/17). Nach Ansicht des Gerichtes hatte Vonovia die Kosten nicht ausreichend offengelegt. In den von der Vonovia-Tochter „Vonovia Immobilienservice GmbH“ dargelegten Beträgen seien Gewinne des Mutterkonzerns enthalten. Eine Umlage von Gewinnen sei in der Betriebskostenabrechnung aber gesetzlich nicht vorgesehen. Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

LEG: Glückliche Aktionäre

Mieterverein Dortmund - 1. Juli 2019 - 11:00
Von den aktuell 133.637 Wohnungen werden in einer Unternehmenspräsentation für 2.700 sogenannte „Non-Core“ Wohnungen fortgeschrittene Verkaufsverhandlungen benannt. Davon liegen alleine 1.200 ehemaligen Sozialwohnungen im Stadtteil Dorsten-Wulfen-Barkenberg. Gegenüber der Öffentlichkeit und den Mietern hält die LEG den Käufer geheim. Der örtliche Mieterbeirat und die Stadt Dorsten befürchten, dass dieser noch kurzsichtiger agieren wird als die LEG. Auf den ohnehin strukturell schwachen Stadtteil kommen harte Zeiten zu. Das Thema Zukäufe ist damit für die LEG aber nicht erledigt. Der neue Vorstandsvorsitzende Lars von Lackum hat angekündigt, sich auch außerhalb von Nordrhein-Westfalen nach Wohnungen umzusehen. Auch das Thema Neubau in Form von Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken hat die LEG im Visier. Rund 1.000 Wohnungen sollen in den nächsten Jahren mit Schwerpunkten in Essen und Köln entstehen.

Das bereits für 2018 finanziell aufgestockte Modernisierungsprogramm will die LEG mit nochmals mit einem um 20 Millionen erhöhtem Investitionsvolumen fortsetzen. In 2019 und 2020 will das das Unternehmen jeweils rund 200 Millionen Euro hierfür ausgeben und sich über die Modernisierungsmieterhöhungen der Mieter finanzieren lassen. Aber auch Mieterhöhungen spielen für die LEG eine große Rolle. Auch hier müssen Mieter die Richtigkeit der Mieterhöhungen prüfen. Beispielsweise in Dortmund wird in den Mieterhöhungsschreiben immer auf den Oberwert der jeweiligen Baualtersklasse des Mietspiegels Bezug genommen. Der dann verlangte Mieterhöhungsbetrag liegt dann darunter. „Durch die Bezugnahme auf den Oberwert trickst die LEG und erweckt den Eindruck, sie würde eine geringe Mieterhöhung verlangen, als ihr gesetzlich zusteht. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund in der Regel vom Mittelwert auszugehen. Diesen überschreitet die LEG jedoch in vielen Fällen“, stellt Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund fest. In den Unternehmenspräsentationen wird auch das Auslaufen der Mietpreisbindungen als enormes Wertsteigerungspotenzial in den kommenden 5 bis 15 Jahren regelmäßig betont. Diese machen noch 26% des Wohnungsbestandes der LEG aus. Denn dann bietet sich die Möglichkeit über Mieterhöhungen und Neuvermietungen wesentlich höhere Mieten zu verlangen als bisher. Keine rosigen Aussichten für die Mieter. Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

LEG verkauft Hannibal 1 in der Dortmunder Nordstadt an Finanzinvestor auf den Britischen Jungferninseln

Mieterverein Dortmund - 26. Juni 2019 - 21:22
"Kauf bricht nicht Miete" und Mietpreisbindungen Grundsätzlich gilt: Wer ein Haus erwirbt, "kauft" auch die Mieter und die Mietverträge. "Kauf bricht nicht Miete" bestimmt § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Der bisherige Mietvertrag bleibt uneingeschränkt gültig. Deshalb sind keine neuen Vereinbarungen erforderlich. Mieter müssen sich hier keine Sorgen machen.“ erklärte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. In der Dortmunder Innenstadt. Nach Auskunft der Stadt Dortmund befinden sich von den 232 Wohnungen der Wohnanlage Hannibal 1 noch 198 bis zum 31.12.2027 in der Mietpreisbindung. Immerhin diese Mieterinnen und Mieter dieser Wohnungen sind vor teuren Mieterhöhungen geschützt.
Mieterverein hat Kontakt zu Eigentümervertretern Käuferin des Hannibal 1 ist die die Merlion Wohnen bzw. deren Berliner Tochtergesellschaften. Diese gehört der Hedgefond-Invesmentgesellschaft Cheyne Capital mit Sitz auf Tortola, einer der britischen Jungferninseln (siehe Anlage). Vertreten wird Merlion-Wohnen durch die Berlin der Firma Velero Partner GmbH mit Sitz in Berlin. Die Hausverwaltung und Ansprechpartnerin für die Mieter soll die Tochterfirma Velereo Wohnen GmbH übernehmen. Der Mieterverein hatte nach Bekanntwerden des Verkaufes umgehend Kontakt zu Velero aufgenommen. Für Mitte August ist ein Termin mit der Geschäftsführung vereinbart. „Die Gesprächsbereitschaft des Eigentümervertreters begrüßen wir. Sie ist für anonyme Fonds nicht selbstverständlich. Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich im Vergleich zu klassischen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften um ein kurzfristiges Investment in Wohnungen handelt. Auslaufende Mietpreisbindungen und damit verbundene Wert- und Mietpreissteigerungen lassen den Hannibal 1 als Spekulationsobjekt anscheinend interessant sein. Wir machen uns Sorgen um die langfristige Entwicklung der Wohnanlage auch mit seiner besonderen Bedeutung für die Nordstadt.“, sagte Dr. Tobias Scholz. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 26.06.2019

Kielstraße: Bye bye, „Horrorhaus“

Mieterverein Dortmund - 24. Juni 2019 - 11:08
Ein Blick zurück: 1969 wird das Wohnhochhaus nach fast zweijähriger Bauzeit fertig: 102 Wohnungen, 16, 17 und 18 Etagen, öffentlich gefördert und preisgebunden. 5,50 DM kostet der Quadratmeter, Eigentümerin ist die VEBA-Tochter Westfälische Wohnstätten, ein früher gemeinnütziges Wohnungsunternehmen des Werkswohnungsbau im Ruhrgebiet. Schräg gegenüber steht ein Zwilling, gebaut von Dogewo und bis heute Eigentum des städtischen Wohnungsunternehmens. Im Oktober 1992 dann die Schlagzeile in der Westfälischen Rundschau: „Wohnturm an Kielstraße wird verkauft“, mitten in der Wohnungskrise der frühen 1990er-Jahre, als allein in Dortmund 6.000 Menschen als wohnungssuchend gemeldet waren. „Dadurch drohen […] die Mieter von 102 Wohnungen zum Spielball von Spekulanten zu werden“, war damals in der Lokalzeitung zu lesen, der Mieterverein warnte vor einem „regelrechten Absturz“ und appellierte an die VEBA, den Verkauf zu überdenken. Was dann kommt, kann man wohl getrost als Spekulation wie aus dem Lehrbuch bezeichnen. 1993 kaufte ein Ehepaar das Hochhaus, zahlte die öffentlichen Fördermittel zurück, und verkaufte es innerhalb weniger Wochen weiter, an die Burbaum, Bieg & Nikolov GbR aus Heilbronn. Da die Einzelteile immer mehr bringen als das Ganze, werden die 102 Wohnungen nun einzeln auf den Markt geworfen. Inklusive Mietern und laufender Sozialbindung.  Die Wohnungen kosteten viel mehr als sie wert waren. Doch über den Wunsch nach dem großen Geld fielen Investitionen hinten über und Reparaturen einfach aus. Das Haus geriet zunehmend in Schieflage, Eigentümer zahlten die Kredite, die Energieabschläge und die Grundsteuern nicht mehr. Immer mehr Menschen zogen aus. 2001 stieg die Hausverwaltung aus, 2002 stoppte DEW21 die Energielieferungen. Im November räumte die Stadt das Haus. Seitdem ist es ein Symbol für die Folgen überhitzter Spekulation. 2006 wurde der Abriss beschlossen – doch dafür mussten erst die 44 Eigentümer gefunden, Besitzverhältnisse mit Schuldnern und Gläubigern geklärt und Wohnung um Wohnung zurückgekauft werden. Mehr als zehn Jahre hat das gedauert. Jetzt fehlt nur noch eine – ist das geschafft, könnte der Abriss noch in diesem Herbst beginnen. Auch die Nachbarhäuser der Kielstraße 24 und 28 will die Stadt kaufen. Und dann? Nach dem Abriss soll das Gelände öffentlich genutzt werden – angedacht ist zum Beispiel eine Kindertagesstätte. Von denen gibt es in der Nordstadt nach wie vor zu wenige. Das Jahr, in dem das „Horrorhaus“ 50 wird, könnte also sein letztes sein. Dann verschwindet ein Haus, das 17 Jahre lang als Mahnmal stand, das aber für viele Menschen einmal Zuhause war. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Hannibal 2: Alles auf Anfang

Mieterverein Dortmund - 19. Juni 2019 - 10:32
Ein Erdgeschoss mit Ladenzeile, Gastronomie und Dienstleistern, veränderte, moderne Wohnungsgrundrisse und ein komplett neuer Eingangsbereich sahen die dem Planungsdezernenten Ludger Wilde vorgestellten Pläne vor. Sobald der Bauantrag genehmigt sei, würde die Eigentümerin Lütticher 49 Properties loslegen, hieß es aus Unternehmenskreisen. Doch der lag auch Ende 2018 noch nicht vor. Mietervereinssprecher Tobias Scholz war bereits damals skeptisch: „Ohne Kenntnis der Pläne können wir nichts dazu sagen. Entscheidend wird sein, was letztendlich umgesetzt wird.“ Mitte April 2019 ging schließlich ein – formell unzureichender – Bauantrag bei der Stadt ein und wurde ob der Mängel zurückgewiesen. Nur das Nötigste Klar ist allerdings: Von den hochtrabenden Plänen ist nichts mehr vorhanden. „Die Gewährleistung des Brandschutzes steht im Mittelpunkt der geplanten Baumaßnahmen. Dies hat für uns oberste Priorität. Daneben planen wir weitere Maßnahmen zur Steigerung des Umfeldes und Renovierung und Sanierung der einzelnen Wohnungen und der Allgemeinbereiche“, erläuterte INTOWN-Sprecher Robert Döring auf Nachfrage des Mietervereins. Und weiter:
„Im Interesse einer für die Mieterschaft tragbaren Miete, sind die ursprünglichen Planungen und Konzeptideen weiter detailliert worden.“
PR-Sprache, die bedeutet: „Wir machen nur das Nötigste.“ Kredit abgelöst Ein weiterer Punkt verstärkt das Gefühl, dass das Gebäude lediglich für den Verkauf ein wenig aufgehübscht werden soll – auch wenn INTWON stets betonte, den Hannibal 2 halten zu wollen: Im Mai 2018 wurde eine millionenschwere Grundschuld getilgt, die den Hannibal 2 mit drei weiteren Immobilien verbunden hat. Zwar weißt der Gebäudekomplex immer noch einen teuren Sanierungsstau auf, aber ohne Grundschuld ließe sich der Hannibal 2 einzeln veräußern.

Auch ein genehmigter Bauantrag zur Klärung der Brandschutzproblematik würde dieses Szenario attraktiver machen. Für den Mieterverein ist damit die Zukunft des Hochhauses mit 412 Wohnungen weiter offen, auch wenn die Eigentümer mittlerweile bestätigt haben, dass die alten Mieterverträge weiterhin  fortbestehen und Mieter nach einer Renovierung wieder zurückziehen können.

Noch in diesem Jahr soll das „Horrorhaus“ an der Kielstraße nach 17 Jahren Leerstand abgerissen werden (vgl. Seite 18). Es bleibt zu hoffen, dass der Hannibal 2 in Dorstfeld nicht das neue Horrorhaus von Dortmund wird. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Mieterhöhungen in Dortmund werden ab 01.06.2019 stärker begrenzt – es gilt erstmals eine 15%ige Kappungsgrenze

Mieterverein Dortmund - 31. Mai 2019 - 14:48
„Gerade weil der Wohnungsmarkt in Dortmund enger geworden ist und die Mieten steigen, ist die Neufestlegung der Landesregierung richtig. Wir freuen uns über diesen verbesserten Schutz für Bestandsmieter in Dortmund!“, stellte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. fest. Maßstab für allgemeine Mieterhöhungen ist zunächst der örtliche Mietspiegel. Unverändert ist zuerst die sachgerechte Einordnung wichtig. Kappungsgrenze bedeutet dann: Bei stärkeren Erhöhungen darf die Kaltmiete in einem Zeitraum von drei Jahren dann nicht mehr als 15 % steigen. Bisher waren maximal 20% zulässig, dies ist die allgemeine Regelung für ganz Deutschland; die Landesregierungen können Gebiete „mit erhöhtem Wohnungsbedarf“ festlegen, in denen dann die 15%ige Kappungsgrenze gilt, um den Mietenanstieg im Bestand „zu bremsen“. „Die Kappungsgrenze wird allgemein von Vermietern beachtet; jetzt könnte es allerdings sein, dass die Senkung der Kappungsgrenze auf 15% gar nicht allen Vermietern bekannt ist. Umso mehr müssen Mieter Erhöhungen, die ab dem 01.06.2019 zugehen, kritisch prüfen. Also: keine vorschnelle Unterschrift!“, betonte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins. Der Mieterverein Dortmund bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung einschließlich der Einhaltung der Kappungsgrenze umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Ein kostenfreier Mieterratgeber zum Thema Mieterhöhungen und der Dortmunder Mietspiegel sind in der Mietervereins-Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund erhältlich und unter www.mietspiegel-dortmund.de abrufbar. Dort kann auch der kostenfreie Online-Mietspiegel-Rechner des Mietervereins genutzt werden. Hintergrund: Ursache für den besseren Mieterschutz ist die neue Kappungsgrenzenverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (gemäß § 558 Abs. 3 BGB). Diese tritt am 01.06.2019 in Kraft und löst die bisherige Verordnung zum Ende ihrer fünfjährigen Laufzeit ab.Neben Dortmund sind auch die Ruhrgebietsstädte Bochum, Essen und Mülheim an der Ruhr in der Gebietskulisse für die 15%ige Kappungsgrenze enthalten. In zahlreichen kleineren Städten, z.B. Waltrop gilt die neue Verordnung jedoch nicht mehr, so dass hier wieder die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % greift. Laut Koalitionsvertrag der CDU/FDP-Landesregierung sollte auch diese Mieterschutzverordnung abgeschafft werden. Nun besteht sie mit veränderter Gebietskulisse weiter, jedoch nur für 13 Monate. Bis dahin lässt die Landesregierung die Wirksamkeit aller Mieterschutzverordnungen durch ein externes Gutachten überprüfen. Gleichzeitig wurden durch statistische Tricks 30 Städte und Gemeinden aus der Regelung gekippt. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 31.05.2019
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