Aktuell aus der Region

Aus der Mietrechtspraxis: Wenn der Aufzug streikt

Mieterverein Dortmund - 15. Oktober 2019 - 8:00
Frage: Ich bewohne den Anbau, der zu einem Hochhaus gehört. Dieser Anbau hat einen eigenen Eingang. In dem Hochhaus befindet sich ein Aufzug, in dem Anbau, in dem ich wohne, ist kein Fahrstuhl. Über die Betriebskosten verlangt mein Vermieter auch von mir, dass ich mich an den Aufzugskosten beteilige. Darf er das? Antwort: Grundsätzlich darf ein Vermieter in einem Mehrparteienhaus die Aufzugskosten auf alle Mieter abwälzen, auch wenn die Mieter in der Erdgeschosswohnung wohnen. Etwas anderes gilt jedoch in Ihrem Fall. Da es in dem von Ihnen bewohnten Anbau einen Aufzug nicht gibt und Sie hinsichtlich der Benützung Ihrer Wohnung auch auf keinen Aufzug angewiesen sind, brauchen Sie die Kosten für den Fahrstuhl auch nicht über die Betriebskosten mittragen (Bundesgerichtshof, VIII ZR 128/08). Frage: Meine Großmutter, die zu 100 % schwerbehindert ist, bewohnt die vierte Etage eines Mehrfamilienhauses. Der in dem Haus befindliche Aufzug ist wegen gravierender Mängel außer Betrieb. Ist meine Großmutter zur Mietminderung berechtigt und wenn ja, in welcher Höhe? Antwort: Das Amtsgericht München hat in einem Urteil aus September 2015 (425 C 11160/15) entschieden, dass hier ein gravierender Mangel der Mietsache vorliegt, welcher den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Im vorliegenden Fall wurde die Minderungsquote bei 50 % festgesetzt. Aber bitte beachten: Bei der Festsetzung der Höhe einer Minderungsquote steht es jedem Richter oder jeder Richterin frei, eine eigene Minderungsquote zu bestimmen. Der vorgenannte Minderungsbetrag ist demnach nur als ein etwaiger Vergleichswert anzusehen. Frage: Mein Vermieter ist der Auffassung, dass die Aufzugsanlage nachts, da sie eh kaum gebraucht wird, aus Kostengründen ganz abgeschaltet werden kann. Darf er das? Antwort: Ein nächtliches Abschalten der Aufzugsanlage ist grundsätzlich unzulässig. Ein Mieter muss in der Lage sein, diese zu jeder Tages- bzw. Nachtzeit nützen zu können. Frage: Über die Betriebskostenabrechnung rechnet mein Vermieter die Fahrstuhlkosten ab. Da mir die Aufzugskosten etwas hoch erschienen, habe ich Einsicht in die Rechnungsbelege genommen. Dort habe ich festgestellt, dass der Vermieter mit der Aufzugsfirma einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen hat. Kann er diese Kosten komplett auf mich umlegen? Antwort: Grundsätzlich darf Ihr Vermieter nur die tatsächlichen Wartungskosten umlegen. Sind in einem Vollwartungsvertrag auch Reparaturkosten mit enthalten, sind diese zu streichen. Gerichte haben hier die Abzüge als Anteil für Reparaturen in einer Spanne von 20 % (LG Düsseldorf) und 50 % (LG Essen) vorgenommen. Autor: Dieter Klatt, erschienen in Mieterforum Nr. 57 III/2019

Ärger über Modernisierungen

Mieterverein Dortmund - 3. Oktober 2019 - 10:30
„Die neue Haustür ist das Highlight“, sagt ein Bewohner aus der Großen Heimstraße. Und erklärt, wie umständlich es durch die Modernisierung geworden ist, ein Fahrrad in den Keller zu tragen. Ein kleines Detail von vielen: Schlecht schließende Hauseingangstüren, „modernisierte“ (und berechnete) Außenbeleuchtungen, die jedoch bereits vorhanden waren und fehlende Nachweise über die Energieeinsparungen der Maßnahmen sind weitere Details. „Ich habe in Absprache mit dem Mieterverein Einspruch erhoben und zahle eine reduzierte Miete“, sagt der Bewohner. „Trotzdem habe ich inzwischen vier Mahnungen bekommen. Es ist, als ob die eine Hand nicht wüsste, was die andere macht.“
Nutzen nicht erkennbar Ähnlich chaotisch ist die Situation in der nördlichen Gartenstadt. Auch hier wurden zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und die entsprechenden Mieterhöhungen abgebucht – selbst, wenn sie mehr als 10% über der Ankündigung lagen und somit als formell unwirksam zu bewerten sind. Die Mieterhöhungszeit verschiebt sich um sechs Monate. Generell ist die dortige Mieterinitiative nicht begeistert vom Vorgehen der LEG. Sprecher Norbert Adam verweist auf fehlende Modernisierungsankündigungen, individuelle Maßnahmen, die sich von Wohnung zu Wohnung unterscheiden.
Fehler in Berechnungen Der Mieterverein kritisiert darüber hinaus in vielen Fällen die Berechnungen der Miet¬erhöhungen. Es fehlt eine Berechnung der zu erwartenden Energieersparnis. In anderen Fällen sieht es so aus, als hätte das Wohnungsunternehmen selbst Fehler in ihren Berechnungen.

Auch mehrere Widersprüche wegen wirtschaftlicher Härte hat die LEG bisher ignoriert. „Die LEG verlangt an der Möllerbrücke Mieterhöhungen von rund 2,50 €/m², wenn ein Balkon erstmalig angebaut wurde. Dies entsprach der Größenordnung bei der Ankündigung der Arbeiten, die zu großen Protesten, Widersprüchen, aber auch Auszügen führte. Die LEG muss auf die Härtegrundwidersprüche eingehen“, verdeutlicht Tobias Scholz vom Mieterverein.

„Ich wünsche mir, von der LEG ernstgenommen zu werden“, sagt der Bewohner aus der Großen Heimstraße. „Stattdessen fühle ich mich von der LEG ignoriert und unter Druck gesetzt. Hätte ich nicht so einen guten Rückhalt durch den Mieterverein, wäre es noch viel schlimmer.“ Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 57 III/2019

MieterForum-Ruhr: LEG versucht Mieterbeiräte auszuhebeln

Mieterverein Dortmund - 2. Oktober 2019 - 12:25
„Seitdem beobachten wir umfangreiche Veränderungen im Unternehmen. Der komplette Vorstand wurde ausgetauscht. LEG-Alt-Bestände im Umfang von 2700 Wohnungen, unter anderem in Dortmund und Dorsten-Barkenberg wurden an einen Hedge-Fond verkauft. Die LEG versucht nun außerdem, sich sang- und klanglos von den Mieterbeiräten zu verabschieden.“ sagte Knut Unger, Sprecher des MieterForum Ruhr.

So hatte die LEG die geringer werdende Anzahl an Mieterbeiratsmitgliedern in Dortmund-Wickede und Dortmund-Scharnhorst zum Anlass genommen, die Schlösser der von der LEG zur Verfügung gestellten Büros der Mieterbeiräte auszutauschen. In Scharnhorst geschah dies sogar ohne An-kündigung. Auf Einzelanfragen zu Neuwahlen ging das Unternehmen nicht ein.

In einem gemeinsamen Brief an den LEG-Vorstand Anfang August 2019 haben die Mieterbeiräte Ihr Anliegen von Neuwahlen vorgetragen und um einen Termin zur Abstimmung der weiteren Vor-gehensweise gebeten. Doch die LEG reagierte nicht.

„Es ist der Eindruck entstanden, die LEG möchte die Mieterbeiräte möglichst geräuschlos loswer-den. Stattdessen wurde auf der Hauptversammlung ein unternehmensweiter ,Kundenbeirat‘ in Aussicht gestellt. Mit einem örtlichen Mieterbeirat hat dieser aber nicht viel zu tun. Wir fordern den LEG-Vorstand daher auf, von Seiten der LEG mit den Mieterbeiräten Termine zur Vorbereitung von Neuwahlen zu vereinbaren“, sagte Tobias Scholz, Sprecher von Mieterforum Ruhr e.V..
Pressemitteilung MieterForum-Ruhr e.V.* //02.10.2019
*Arbeitsgemeinschaft der Mietervereine Bochum, Hattingen und Umgegend e. V., Dortmund und Umgebung e. V.. Witten und Umgebung e. V. und der Mietergemeinschaft Essen e. V.


LEG verkauft Hannibal I

Mieterverein Dortmund - 2. Oktober 2019 - 10:30
Alleine knapp 1.200 Wohnungen liegen in der „Neuen Stadt Wulfen“ in Dorsten-Barkenberg. Weitere Wohnungen sollen neben Dortmund in Duisburg, Wuppertal und Remscheid liegen.

Nach Angaben in einer LEG-Unternehmenspräsentation zahlte der Käufer hierfür rund 148 Millionen Euro. Die verkauften Wohnungen seien in Sachen technischem Zustand und kleinräumiger Lage unterdurchschnittlich. Der Leerstand liege im Durschnitt bei 12%. Während dieser in Wulfen-Barkenberg bei knapp 20% liegt, ist der Hannibal I fast voll vermietet.

Von den 232 Wohnungen befinden sich noch 198 bis zum 31.12.2027 in der Mietpreisbindung. Mieterinnen und Mieter dieser Wohnungen sind in den kommenden Jahren vor teuren Mieterhöhungen geschützt. Generell bleibt bei Wohnungsverkäufen der bisherige Mietvertrag uneingeschränkt gültig. Wer ein Haus erwirbt, „kauft“ auch die Mieter und die Mietverträge. „Kauf bricht nicht Miete“ bestimmt § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Käuferin des Hannibal I ist die Merlion Wohnen bzw. deren Berliner Tochtergesellschaft. Diese gehört der Hedgefond-Invesmentgesellschaft Cheyne Capital mit Sitz auf Tortola, einer der britischen Jungferninseln Merlion ist laut Wikipedia das Wahrzeichen von Singapur und steht für „ein aus den englischen Worten mermaid (Meerjungfrau) und lion (Löwe) zusammengesetztes Kunstwort“ und „bezeichnet ein Fabelwesen aus Löwe und Fisch“. Gespräche mit Mieterverein Vertreten wird Merlion-Wohnen durch die Firma Velero Partner GmbH mit Sitz in Berlin. Die Hausverwaltung und Ansprechpartnerin für die Mieter soll deren Tochterfirma Velereo Wohnen GmbH übernehmen, deren nächste Niederlassung in Bochum beheimatet ist. Im Hannibal I sollen jedoch regemäßige Sprechstunden stattfinden. Im Gespräch mit dem Mieterverein betonte Velero-Geschäftsführer Thomas Lange, dass ihm die große Bedeutung des Hannibal I
für das Umfeld in der Nordstadt bewusst sei. Der Mieterverein hatte nach Bekanntwerden des Verkaufes umgehend Kontakt zu Velero aufgenommen und im Gespräch Mitte August unter anderem das Thema Aufzugsausfälle und notwendige Investitionen für neue Aufzüge angesprochen.

Die Frage danach, wie lange die neuen Eigentümer den Hannibal I in ihrem Eigentum behalten möchte, blieb offen. Ein langfristiges Engagement kann nicht erwartet werden. Sind doch bei Finanzinvestoren Weiterverkäufe nach zwei bis fünf Jahren üblich. Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 57 III/2019

Hunderte Male Kurzurlaub: Wie Ferienwohnungs-Plattformen auf den Wohnungsmarkt wirken

Mieterverein Dortmund - 30. September 2019 - 12:34
Ein Ausflug ins Ruhrgebiet, ein Messebesuch, Fußball im Stadion – und schnell und unkompliziert kann man sich ein Zimmer oder eine Wohnung buchen, auf Onlineplattformen wie Airbnb, 9flats oder wimdu. Doch in Großstädten besteht die Befürchtung, dass Ferienwohnungen als Geschäftsmodell die Wohnungskrise verschärfen.

Im Juli wurde in den Ruhr Nachrichten eine krasse Methode bekannt: Es geht um ungerechtfertigte Eigenbedarfskündigungen, Versuche von Entmietung, horrende Nachforderungen und wöchentlich wechselnde Nachbarn, die Wohnungen in dem Haus am Schwanenwall über die Plattform Airbnb gemietet hatten. Nicht nur widerspricht falsch angezeigter Eigenbedarf Mieterschutzgesetzen, eine Vermietung in dem Maßstab könnte auch eine Zweckentfremdung von Wohnraum sein.

Worum es geht: Auf der Onlineplattform Airbnb kann man mehrere hundert Unterkünfte für kurze Zeit anmieten, Zimmer und auch ganze Wohnungen. Kleine Apartments stehen zur Auswahl, auch Doppelhaushälften im Grünen in Sölde und „Luxusappartments“ in der Innenstadt sind dabei. Vielen Wohnungen ist anzusehen: Hier vermietet jemand die selbst bewohnte Wohnung während des Urlaubs, dort ist einfach ein Haus zu groß geworden, als die Kinder ausgezogen sind. Bei anderen scheint klar: Dauerhaft bewohnt sind sie nicht. Doppelbett, Schreibtisch, Garderobe statt Schrank, eine Mini-Küche mit wenig Geschirr, keinerlei Persönliches. Hier ist man immer nur Gast.

Und da liegt das Problem. Denn viele Unterkünfte auf Airbnb werden als komplette Wohnung vermietet – und werden so womöglich dem normalen Wohnungsmarkt entzogen. Was einmal als nette Idee der „Sharing Economy“ begann, ist für manche Anbieter zum Geschäftsmodell geworden. Es ist anzunehmen, dass einige dieser Wohnungen nur noch zur Kurzzeitvermietung genutzt werden.

„Ich wohne berufsbedingt mehrere Tage im Monat selbst in der Wohnung“, schreibt zum Beispiel User Jens* (Namen geändert) in seinem öffentlichen Profil auf Airbnb. Er bietet gleich zwei Wohnungen über das Portal an. Oder Tim*: Ganze 24 Inserate hat er geschaltet, viele davon am Schwanenwall. Es liegt nahe, dass hinter Tim eigentlich der Mann steckt, über den die Ruhr Nachrichten berichteten. Die Wohnungen am Schwanenwall werden nicht nur tageweise bei Airbnb angeboten, sondern auch für ganze Monate bei „Homelike“ oder „Home Company“, Plattformen, die extrem teuren Wohnraum für kurze Zeit vermitteln. Zielgruppe sind Menschen, die nur ein paar Wochen oder Monate in einer Stadt wohnen und nicht ins Hotel wollen. Die Anmietung ist unkompliziert, in die überteuerte Miete sind Energie und Heizung und alle denkbaren Zusatzkosten einkalkuliert. Zweckentfremdung oder nicht? Eigentlich hat die Stadt Instrumente, solchen Wildwuchs zu steuern. Dortmund ist eine von vier Städten in NRW, die eine Wohnraumschutz- bzw. Zweckentfremdungssatzung haben. Die besagt, dass eine Wohnung keinem anderen Zweck dienen darf als dem, zu wohnen. Die Nutzung als Büro, Kanzlei, Arztpraxis, Ferienwohnung oder ihr Leerstand muss genehmigt werden. Denn dieser Wohnraum, in Dortmund als schützenswert angesehen, steht dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung.

Die Satzung gilt erst ab 50 Prozent der Wohnfläche, und sie gilt nicht für Zweitwohnungen. Kriterien, ab welchem Zeitraum von einer gewerblichen Nutzung als Ferienwohnung auszugehen ist, enthält die Satzung nicht. In München und Hamburg ist eine Vermietung der gesamten Wohnung ab acht Wochen genehmigungspflichtig.

Alles halb so schlimm, so lässt sich eine Studie von empirica interpretieren. Im Auftrag von Airbnb hat das Institut den Einfluss der Plattform auf Wohnungsmärkte in Hamburg, Berlin, München und Dortmund untersucht. Das Ergebnis: In Dortmund seien im Jahr 2018 weniger als 200 der auf der Plattform angebotenen Unterkünfte komplette Wohnungen, und nur 22 seien so genutzt, dass sie als Zweckentfremdung zu werten sind. Wirklich nachprüfbar sind die Zahlen nicht.

Der nächste Punkt ist: Wer seine touristisch vermietete Wohnung nicht anmeldet, umgeht auch die in Dortmund fällige Beherbergungsabgabe. Dortmund hat zwar, als eine von nur zwei deutschen Städten überhaupt, mit Airbnb eine direkte Zahlung der „Bettensteuer“ vereinbart, ohne das die Stadt die konkreten Wohnungen und die vermieteten Zeiträume kennt. Der Städtetag NRW übt Kritik: „Eine solche Vereinbarung erleichtert die Kontrolle der Einhaltung einer existierenden Zweckentfremdungssatzung nicht.“ Denn die Verwaltung weiß offenbar nicht, wie viele Wohnungen in Dortmund wie oft an TouristInnen vermietet werden, und kann nicht nachprüfen, ob der Betrag hoch genug ist. „Eine Kontrolle des Prozesses durch das Steueramt findet nicht statt“, so die Kritik des Städtetags. Man sei auf Hinweise aus der Bevölkerung angewiesen, hieß es noch im März aus der Verwaltung. Damals lag kein Genehmigungsersuch vor, manuell werden die Plattformen nicht durchsucht.

Auch die SPD-Ratsfraktion setzt auf Hinweise von Bürgern. Wenn die verfügbaren Instrumente auch in Zukunft nicht helfen, sei „darüber nachzudenken, ob zusätzliches Personal zur Überprüfung von Anzeigen und Wohnungen eingestellt werden sollten.“ Die Grüne Fraktion wünscht sich mehr Kontrolle, zum Beispiel weitere Vereinbarungen gegen „professionellen Missbrauch“ von Vermietungen, eine Meldepflicht und feste Registriernummern für Anbieter und Wohnungen, mithilfe derer alle Buchungen nachvollziehbar sind. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 57 III/2019

Die Stadt als Häuslebauer

Mieterverein Dortmund - 30. September 2019 - 10:00
Eine Zeltstadt in der Dortmunder Innenstadt markierte im April den Auftakt einer landesweiten Aktionswoche des Bündnisses „Wir wollen wohnen!“ gegen Mietenwahnsinn – eine Protestaktion gegen den jahrelangen Mangel an günstigem Wohnraum und die Pläne der Landesregierung, wichtige wohnungspolitische Verordnungen einfach abzuschaffen. Auch Planungsdezernent Ludger Wilde war zu Besuch, und kündigte an: „Wir werden künftig selbst als Stadt in den Wohnungsbau einsteigen.“

Eine regelmäßig Forderung des Dortmunder Mietervereins an die Stadtpolitik in den vergangenen Jahren. Denn in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte hat kommunaler Wohnungsbau entscheidende Vorteile gegenüber gewinnorientierten Unternehmen und klassischem sozialen Wohnungsbau: Während bei letztem die Preisbindung befristet ist, bleibt bei ersterem die öffentliche Hand Besitzerin und Preisgestalterin.

Um 2015 zeigte sich die Stadt flexibel wie nur wenige Kommunen: Drei Wohnungsbauprojekte stieß sie an, in Mengede (Im Erdbeerfeld), Lütgendortmund (Holtestraße) und Huckarde (Fuchteystraße) entstanden und entstehen insgesamt 180 preisgebundene Wohnungen in städtischer Hand.

Doch das war es dann auch. So lange private Investoren ausreichend nachfragen, wollte man öffentlich gefördertes Bauen ihnen überlassen, war noch 2018 die Devise. Eine Quote verpflichtet jedoch alle Investoren bei Neubau zu 25 Prozent öffentlich geförderten Wohnungen, wenn ein Bebauungsplan neu vom Stadtrat beschlossen oder geändert wird. Mit dem Land hat die Stadt ein sogenanntes Globalbudget für die Wohnungsbauförderung ausgehandelt, bekommt jährlich mindestens 30 Millionen Euro, die sie nach eigenem Ermessen verteilt. 167 Millionen Euro vom Land sind so von 2015 bis 2018 in den Wohnungsbau geflossen, dadurch sind durchschnittlich rund 280 Wohnungen neu entstanden und knapp 400 Wohnungen jährlich modernisiert worden. Die in dieser Zeit wegfallenden Mietpreisbindungen können mit diesen Zahlen nicht kompensiert, noch kann eine Steigerung der Zahl der geförderten Wohnungen in Dortmund erreicht werden.

Doch die Nachfrage lässt nach. Von den für 2019 verfügbaren 39 Millionen Euro an Fördermitteln seien bisher nur gut 19 Millionen abgerufen worden, teilte die Stadt im August mit. Das entspricht 189 Wohnungen.

In den städtischen Gremien stand im März „Bezahlbarer Wohnraum in Dortmund“ auf der Tagesordnung. In einer Stellungnahme des Oberbürgermeisters ist der Satz zu lesen: „Künftig sollen vermehrt Grundstücke der Stadt in die städtische Entwicklungsgesellschaft eingelegt werden und so öffentlicher Wohnungsbau durch die Stadt erfolgen.“

Bisher ist es bei Worten geblieben: Von den 189 Wohnungen, die bisher beantragt sind, ist keine einzige in kommunaler Hand. Für Tobias Scholz vom Mieterverein ist dies nicht verwunderlich: „Es wurde ab 2016 versäumt weitere Wohnungsbauprojekte für den kommunalen Wohnungsbau auf den Weg zu bringen. Die Wohnungen fallen nicht vom Himmel. Die Absichtserklärungen für die Zukunft müssen in konkrete Bauvorhaben umgesetzt werden.“ Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 57 III/2019

Kosten der Unterkunft (KdU): Neue Angemessenheitsgrenzen

Mieterverein Dortmund - 25. September 2019 - 10:33
Die Veröffentlichung erfolgte über die Sitzung des städtischen Sozialausschusses am 17.09.2019. Die unten dargestellte Tabelle zeigt in der mittleren Spalte die neuen Angemessenheitsgrenzen für Dortmund im Überblick. Die Anpassungen fallen je nach Personenzahl im Haushalt unterschiedlich aus Aktualisierung Vorausgegangen war eine von der Stadt Dortmund in Auftrag gegebene neue Auswertung beim Forschungsinstitut empirica, um das dahinterstehende so genannte „Schlüssige Konzept“ zu aktualisieren. Darin wurde untersucht, zu welchen Mietpreisen Wohnungen in Dortmund im Jahr 2018 angeboten wurden. Aus diesen Ergebnissen wurden die neuen Angemessenheitsgrenzen abgeleitet. Dabei wurde von einem, von der Personenzahl im Haushalt abhängigen Flächenwert ausgegangen und das untere Drittel der angebotenen Wohnungen berücksichtigt. Außerdem wurden die gestiegenen Werte des Betriebskostenspiegels NRW berücksichtigt. „Angesichts der steigenden Mieten auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt ist eine jährliche Untersuchung der aktuellen Angebotsmieten und Anpassung der Angemessenheitsgrenzen sachgerecht und sinnvoll. Der von uns seit vielen Jahren geforderte Klimabonus bei Mieterhöhungen in Folge von energetischen Sanierungen ist jedoch weiterhin nicht vorgesehen.“, stellt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund fest. Bruttokaltmiete Für die Anmietung einer Wohnung oder im Fall einer Mieterhöhung ist für Amt bzw. Jobcenter immer die Gesamtmiete ohne Heizkosten entscheidend, die sogenannte Brutto-Kaltmiete, nicht jedoch der Preis pro Quadratmeter. „Hier kommt es immer wieder zu Missverständnissen. Wir raten unseren Mitgliedern zudem bei Erhalt einer Kostensenkungsaufforderung des Jobcenters oder Sozialamtes umgehend die Rechtsberatung des Mietervereins aufzusuchen“, so Martin Grebe.

Personen-zahl

Angemessene BRUTTOKALTMIETE in € ALT

Angemessene BRUTTOKALTMIETE in € NEU

Änderung

+ / -

1

415,50 €

437,00

+ 21,50 €

2

517,15 €

539,10

+ 21,95 €

3

618,80 €

641,20

+ 22,40 €

4

790,45 €

823,30

+ 32,85 €

5

942,10 €

1005,40

+ 63,30 €

6

1103,75 €

1107,50

+  3,75 €

Ab 7

Einzelfallentscheidung

 

Kostenfreier Ratgeber Unterkunftskosten Weitere Informationen und Hinweise gibt der kostenfreie Ratgeber Unterkunftskosten, der unter mvdo.de/ratgeber.html und in der Mietervereins-Geschäftsstelle an der Kampstr. 4 erhältlich ist. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 24.09.2019

Netzwerk “arm_in_Arm“ fordert Stadt Dortmund zum Bau von bezahlbaren Wohnraum auf

Mieterverein Dortmund - 24. September 2019 - 11:05
„In Dortmund fehlt es an privaten Investoren für geförderten Wohnraum, deshalb muss die Stadt selbst aktiv werden. 250 bis 500 geförderte Wohnungen pro Jahr durch DOGEWO 21 oder die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft sollten möglich sein“, so das Netzwerk „arm_in_Arm“* in einer gemeinsamen Erklärung. Im Rahmen der gemeinsamen Aktivitäten des Bündnisses „Wir wollen wohnen“ im Frühjahr dieses Jahres wurde bemängelt, dass nach Berechnungen der Hans-Böckler-Stiftung rund 32.000 bezahlbare Wohnungen in Dortmund fehlen. Die Stadt setzt nach Ansicht des Netzwerkes zu sehr auf die Bautätigkeit privater Investoren, was sich nun rächt. Netzwerk „arm_in_Arm“: „Der kommunale Wohnungsbau hat eine Steuerungsfunktion für den Markt und ist wichtig, um der sozialen Spaltung und Steigerung des Armutsrisikos der Bürgerinnen und Bürger entgegenzuwirken. Es gehört zur öffentlichen Daseinsvorsorge, bezahlbaren Wohnraum anzubieten und dies muss jetzt mit konkreten Projekten, wie zum Beispiel geschehen an der Holtestraße in Lütgendortmund, auf den Weg gebracht werden.“ Pressemitteilung des Netzwerkes „arm in Arm“ // 16.09.2019 *Mitglieder des Netzwerk „arm in Arm“:
Arbeitslosenzentrum e.V. (Koordination), DGB Dortmund-Hellweg, AWO Unterbezirk Dortmund, Der Paritätische Dortmund, Diakonisches Werk Dortmund und Lünen gGmbH, Caritas Dortmund, Evangelische Kirche in Dortmund – Lünen –Selm, Katholische Stadtkirche Dortmund, Jüdische Kultusgemeinde Dortmund K.d.ö.R., Deutsches Rotes Kreuz, Schuldnerberatung Dortmund, bodo e.V.; Gast-Haus. Ökumenische Wohnungslosen-Initiative e.V., ObdachlosenKaffee St. Reinoldi, Deutscher Kinderschutzbund Dortmund e.V., Frauenzentrum Huckarde 1980 e.V.;  Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.; Deutscher Mieterbund

Wohnungen der DEGAG / Altro-Mondo in Dortmund-Wickede unter Zwangsverwaltung

Mieterverein Dortmund - 10. September 2019 - 14:32
Das Amtsgericht hat am 30.08.2019 die Zwangsverwaltung für diese Wohnungen der DEGAG Zweite Wohnen GmbH angeordnet (AZ 277 L 001/19 Amtsgericht Dortmund – pdf). Die Mieter wurden hierrüber gegen Ende der ersten Septemberwoche benachrichtigt und zur Kontaktaufnahme mit der Zwangsverwaltung aufgefordert.

„Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter ist nun der eingesetzte Zwangsverwalter anstelle der bisherigen Hausverwaltung der Ansprechpartner. So sind Mietzahlungen ausschließlich an den Zwangsverwalter zu richten. Dieser ist auch Ansprechpartner für Mängelanzeigen, Kündigungen, etc. Der Zwangsverwalter nimmt im vollen Umfang die Rolle des Vermieters ein. Die gezahlten Mieten stehen für die Bewirtschaftung der Wohnungen zur Verfügung, etwa Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen oder Abschläge beim Wasser- und Energieversorger.“, erklärt Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Mieter-Ratgeber „Zwangsverwaltung“ Der Mieterratgeber „Zwangsverwaltung“ (pdf) des Mietervereins ist kostenfrei in der Geschäftsstelle an der Kampstr. 4 und unter www.mvdo.de/ratgeber.html erhältlich. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 10.09.2019

Vonovia: Stromlieferung per Mietvertrag: Mieterverein Dortmund kritisiert geändertes Modell als Verbraucher unfreundlich, intransparent und preislich wenig attraktiv

Mieterverein Dortmund - 4. September 2019 - 10:57
Da Vonovia bzw. die abgemahnten Tochterunternehmen innerhalb der Frist keine Unterlassungserklärungen abgaben, hatte die Verbraucherzentrale NRW exemplarisch gegen die Vonovia-Tochter Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH Klage beim Landgericht Bochum eingereicht. „Beim Termin zur Güteverhandlung hat sich diese nun einsichtig gezeigt und die Abkehr von der eigenwilligen Vertragskonstruktion erklärt.“ gab die Verbraucherzentrale NRW am 03.09. in einer Pressemitteilung bekannt.

Doch nicht nur die Verbraucherzentrale und die Mietervereine übten harte Kritik am Wohnungskonzern. So verklagten die Stadtwerke Schwerte den Immobilienriesen auf Unterlassung. Und das auch Erfolg. Vonovia akzeptierte den Anspruch der Stadtwerke Schwerte in einem Anerkenntnisurteil vor dem Landgericht Bochum und vermied auf diesem Wege eine Entscheidung des Gerichtes, auf die sich andere mögliche Kläger hätten beziehen können. Konditionen nur in den AGB Gegenüber den Medien verteidigte das Wohnungsunternehmen im Dezember 2018 die Geschäftspraxis, um im Hintergrund davon abzurücken. Schätzungsweise seit Frühjahr 2019 kommen andere Mietvertragsformulare zum Einsatz. Mieterinnen und Mietern wird weiterhin eine Energielieferung angeboten, diese muss jedoch aktiv angekreuzt werden. Die derzeit bekannten Preise (Grundpreis: 7,14 €/Monat; Verbrauchspreis: 27,57 ct/kWh) und die Laufzeit (12 Monate) finden sich jedoch nur in den beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und nicht im Mietvertrag. Zudem wird der Strom als „Grünstrom“ bezeichnet, ohne jedoch auf eines der bekannten Zertifikate hinzuweisen. Der tatsächliche Mehrwert für den Ausbau erneuerbarer Energien bleibt für die Mieter im Dunklen. Angaben zum Strom-Mix fehlen ebenso.

Für Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund hat Vonovia zwar nachgebessert, ein Energieliefervertrag gehöre jedoch generell nicht in den Mietvertrag:

„Ein getrenntes Vertragsformular in dem Preis, Laufzeit und Zertifizierung genannt sind, wäre die einzig verbraucherfreundliche Lösung. Die Energielieferung hat im Mietvertrag nichts zu suchen. Vonovia trickst zudem, wenn Preise und Laufzeit in den AGB versteckt werden. Auch wenn Vonovia Mieter darauf hinweist, dass der Abschluss des Energieliefervertrages keinen Einfluss auf den Abschluss des eigentlichen Mietvertrages hat, könnten sich Mieterinnen und Mieter unter Druck gesetzt fühlen.“

Das Vonovia-Angebot ist zudem nicht wirklich attraktiv. Bei einem Verbrauch von 2.000 kWh fallen bei Vonovia Gesamtkosten von rund 644 Euro im Jahr an. Beim örtlichen Energieversorger DEW21 in Dortmund fallen im Tarif „Basis“ mit 12 Monaten Laufzeit und Ökostrom-Zuschlag (TÜV-Nord-Zertifikat) knapp 637 Euro an. Auch Ökostrom mit Neuanlagenförderung kostet nur wenig mehr. Beispielsweise verlangt die Genossenschaft Elektrizitätswerke Schönau (EWS) für 2.000 kWh 660,40 Euro im Jahr und damit nur 1,34 € im Monat mehr als Vonovia. Der Vertrag ist zudem monatlich kündbar.

„Das Vonovia-Angebot ist weder transparent, noch preislich attraktiv. Statt hier direkt einen Einjahresvertrag abzuschließen, empfehlen wir Leistungen, Strom-Mix und Preise in Ruhe zu vergleichen.“, so das Fazit von Tobias Scholz.

Informationen zum Thema Energieanbieter Preisübersicht /-rechner (Excel) Ökostrom für Dortmund des BUND bund-dortmund.de -> Ökotipps -> Ökostrom und Ökogas Informationen zu Ökostrom-Zertifikaten marktwaechter-energie.de -> Untersuchungen -> Überblick: Die wichtigsten Ökostrom-Labels Tipps zu Preisen, Tarifen und Anbieterwechsel der Verbraucherzentrale NRW https://www.verbraucherzentrale.nrw/wissen/energie/preise-tarife-anbieterwechsel Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 04.09.2019

BGH - Neues aus Karlsruhe

Mieterverein Dortmund - 3. September 2019 - 9:35
Kündigung wegen Eigenbedarf:
Anforderungen an Härtegründe erhöht Der Fall In gleich zwei Fällen beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit dem Verhältnis von Eigenbedarfskündigungen zu Härtegründen von Mietern. Im ersten Fall hatte eine junge Familie einer 80-jährigen Mieterin gekündigt. Die Mieterin wohnte dort seit 45 Jahren und litt an fortschreitender Demenz. Ein vorgelegtes Attest bescheinigte die Diagnose. Ein Umzug würde zu einer Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen.

Im zweiten Fall ging es um zwei Mieter einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt. Hier hatte ein Gericht entschieden, dass für die Mieter trotz verschiedener Krankheiten, insbesondere Schizophrenie, Inkontinenz und Demenz, ein Umzug zumutbar wäre. Der Vermieter hatte zuvor mit der Begründung gekündigt, seine ehemalige Ehefrau benötige die Wohnung, um die in der Nähe lebende Großmutter pflegen zu können. Die Entscheidung In beiden Entscheidungen ging es darum, welche Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen zu stellen sind. Nach dem Gesetz stellen Härtegründe ein Gegengewicht zur Kündigungsbefugnis des Vermieters, hier wegen Eigenbedarfs, dar. Der Mieter kann sich bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung darauf berufen, dass die Räumung der Wohnung eine unzumutbare Härte für ihn bedeutet. Die Gerichte müssen dann abwägen, welches Interesse schwerer wiegt: das Vermieterinteresse an der Nutzung der Wohnung oder das Interesse des gekündigten Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die wichtigsten Härtegründe sind: lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend, die Unmöglichkeit, eine Ersatzwohnung zu finden, aber auch fortschreitendes Alter und Krankheiten des Mieters.

Die Karlsruher Richter entschieden jetzt: Ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, ab dem der Härtegrund des Mieters überwiegt, gibt es nicht. Der BGH begründet dies damit, dass sich Alter und lange Mietdauer je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Ohne weitere Feststellungen im Einzelfall kann nicht von einem Härtefall im Sinne des Gesetzes ausgegangen werden. Der gekündigte Mieter muss daher zunächst seine Krankheitsgründe und die ihm drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren bei einem Umzug geltend machen. Dies wird er regelmäßig durch ein ärztliches Attest belegen müssen. Das Attest alleine reicht nach den neueren Entscheidungen des BGH aber nicht aus. Vielmehr muss nunmehr in einem Räumungsprozess das Gericht von sich aus ein Sachverständigengutachten einholen. Darin wird geklärt, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich die Erkrankung auf seine körperliche und physische Verfassung auswirkt. Das Sachverständigengutachten soll zudem klären, ob sich Umzugsfolgen durch Unterstützungsleistungen oder ärztliche Behandlungsmaßnahmen mindern lassen.

Da die Gerichte in beiden Fällen kein Sachverständigengutachten eingeholt hatten, hob der BGH die Urteile auf. Beide Vorinstanzen müssen nun erneut über die Fälle verhandeln. Das Fazit Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen für Mieter werden durch die beiden Entscheidungen erhöht. Allein die Geltendmachung eines höheren Alters oder schwerwiegender Erkrankungen wie Demenz reichen nicht mehr aus. Dies schafft eine erhebliche Unsicherheit für die betroffenen Mieter. Letztendlich kann erst in einem Räumungsprozess geklärt werden, ob konkrete negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug bestehen.
BGH-Urteile vom 22.05.2019,
VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17.
Keine Mietminderung bei Reparaturverweigerung Der Fall Eine Familie, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte, minderte seit 1998 die Miete. Dabei wurden diverse Mängel wie Risse, verrottete Fenster, Heizgeräusche und Fäkaliengeruch geltend gemacht. Deswegen kam es zu Prozessen mit dem Vermieter. Nachdem dieser das Haus verkauft hatte, minderten die Mieter auch gegenüber dem neuen Eigentümer ihre Mietzahlungen. Neben der Mietminderung hielten sie auch einen Teil der Miete zurück, um zusätzlichen Druck zur Mängelbeseitigung auszuüben. Eine Beseitigung der Mängel durch den neuen Vermieter verweigerten die Mieter. Sie beriefen sich darauf, dass die Mängel erst nach dem Prozess mit dem alten Eigentümer beseitigt werden könnten. Ansonsten würden von ihnen benötigte Beweismittel vernichtet.

Da die Mieter auch weiterhin die Miete minderten, kündigte der neue Vermieter ihnen wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Entscheidung Der BGH entschied, dass die Kündigung berechtigt sei. Nach seiner Auffassung hat ein Mieter grundsätzlich die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden. Lehnt er, wie hier, eine Mängelbeseitigung ab und verweigert er dem Vermieter den Zugang zur Mietwohnung, so stehen ihm keine Mietminderungsrechte zu. Grundsätzlich kann der Mieter dann ab dem Zeitpunkt der Verweigerung die Miete nicht mehr mindern. Die Karlsruher Richter betrachteten es als treuwidrig, wenn der Mieter einerseits durch die Mietminderung Druck auf den Vermieter ausüben will, auf der anderen Seite aber dem Vermieter die Erfüllung seiner Mängelbeseitigungspflichten nicht ermöglicht. Aus diesem Grunde urteilten die Richter auch, dass die Beträge, die zuvor neben der Mietminderung zurückbehalten worden waren, dann sofort nachzuzahlen sind. Ein Einbehalt ist dann ab dem Zeitpunkt der Verweigerung nicht mehr zulässig. Die zuvor geminderte Miete war jedoch nicht zurückzuzahlen. Das Fazit Mieter, die die Miete mindern und ggf. daneben einen Teil der Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben, müssen reagieren, wenn dieser eine Mängelbeseitigung anbietet. Besichtigungs- oder Handwerkertermine dürfen dann nicht grundlos abgelehnt werden. Andernfalls drohen dem Mieter, dass er sämtliche Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrechte verliert.
BGH-Urteil vom 10.04.2019,
VIII ZR 12/18.
 Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Entwarnung für Altro-Mondo-Mieter in Dortmund-Wickede: Vermieter begleicht Zahlungsrückstände bei DEW21

Mieterverein Dortmund - 28. August 2019 - 10:13
Soweit eine Zahlung der September-Miete bereits an DEW21 bereits erfolgt ist, empfiehlt der Mieterverein eine Rückmeldung bei DEW 21 bzw. bei der Rechtsberatung des Mietervereins (für Vereinsmitglieder). Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 27.08.2019

Solidarisch wohnen

Mieterverein Dortmund - 27. August 2019 - 10:00
In einer alten Berufsschule wohnen? Alte Klassenräume zu Wohnungen umbauen, die riesigen Flure gestalten? „Das wäre schon ein Riesending gewesen“, sagt Kurt Offermann. Urban Gardening, eine offene Werkstatt, gemeinschaftliche Arbeitsräume, gemeinschaftliche Kinderbetreuung – für alle Ideen von Kurt, seiner Partnerin Maja Suhrkamp und 13 anderen Menschen wäre Platz gewesen, und wahrscheinlich noch für eine Menge mehr. Am Ende hat ein Investor den Zuschlag für die frühere Berufsschule an der Sckellstraße in Dortmund-Hörde bekommen. „Buntes Wohnen“, so heißt die Gruppe um Maja, Kurt und die anderen, suchen weiter.
 
Über 15 Wohnprojekte gibt es mittlerweile in Dortmund, und es werden mehr. Als Wohneigentümergemeinschaft, mit Wohnungsunternehmen oder Investoren als Partner, oder als Teil einer Dachgenossenschaft wie das Projekt „WIR aufm Revier“ in Hörde (siehe Mieterforum I/2019).

Der Verein „Buntes Wohnen“ hat, neben dem Gedanken des gemeinschaftlichen Wohnens, ein weiteres Ziel: „Wir finden den Gedanken charmant, Immobilien aus der Spekulation herauszunehmen, damit sie nicht weiterverkauft werden können“, sagt Maja. Es geht um faires, solidarisches Wohnen und bezahlbare Mieten. In Deutschland hat sich vor allem ein Modell etabliert: das Mietshäuser Syndikat.

Dabei handelt es sich um den Zusammenschluss vieler selbstständiger Hausprojekte in ganz Deutschland, die ein gemeinsames Ziel haben: bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und sich Wohnraum anzueignen, sodass man auf umkämpften Wohnungsmärkten nicht mehr Mieterhöhungen oder Kündigungen fürchten muss. Das Konzept: Immobilien gehören nicht Einzelnen, sondern einem Unternehmen, das aus dem dazugehörigen Hausverein gegründet wird und das Wohnprojekt „betreibt“.

Weitere Eigentümerin ist der Dachverband des Mietshäuser Syndikats in Freiburg. Der Effekt: Es entsteht Gemeineigentum, das nicht an Personen, sondern an die GmbH gebunden ist. Und weil das Haus nicht weiterverkauft werden kann, wird es dem Markt entzogen.

Das Eigenkapital, dass die Einzelnen einbringen sollen, soll durch Solidarkapital niedriger ausfallen. Die Mieten sind, so will es der solidarische Gedanke, dauerhaft niedrig(er) angesetzt. Koordiniert über den Freiburger Dachverband unterstützen sich die Projekte gegenseitig, die stärkeren fördern die schwächeren, die erfahrenen beraten die neuen. Mehr als 140 Projekte sind schon umgesetzt, weitere 19 stehen offiziell in den Startlöchern. „Es ist eine sehr sichere Sache, auch für Investoren. Mittlerweile ist es auch bei Banken bekannt“, sagt Maja Suhrkamp. „Natürlich geht es!“ Die Gruppe „Komm zu Potte“ hat sich vor einem Jahr erst gefunden. Auch Theo und Thomas, zwei von zehn zukünftigen Mitbewohnern, reizt die Idee, Immobilien vor Spekulation zu schützen. Hinzu kommt: „Wir binden uns nicht an riesige Kredite. Und das Projekt hängt nicht von Einzelnen ab: Wenn von uns mal jemand wegzieht, geht das Projekt trotzdem weiter“, erklärt Thomas. Ein paar Häuser hat sich der Verein schon angeschaut, bisher aber noch nichts gefunden. Im Moment wird alles ein bisschen parallel vorbereitet: Haussuche, GmbH-Gründung, Öffentlichkeitsarbeit, Finanzierung, eine Crowdfunding-Kampagne, um Spenden zu sammeln. Finanziert werden Syndikatsprojekte in der Regel über verschiedene Wege: Bankkredite, Eigenanteil, Fördermittel, Direktkredite und Spenden oder andere Zuwendungen. Eine mühsame Arbeit.

Und noch etwas hat sich „Komm zu Potte“ vorgenommen: „Wir wollen die einzelnen Projekte miteinander vernetzen“, sagt Theo. Unter wohnprojekte.ruhr entsteht derzeit eine Plattform, auf der sich alternative Wohnprojekte im Ruhrgebiet vorstellen, aber auch um Unterstützung bitten und „Fähigkeiten hin und her zu schieben. Jemand hat uns zum Beispiel Hilfe bei einer Photovoltaikanlage angeboten. Vielleicht hilft das ja auch einem anderen Projekt“, erklärt Thomas. Klar gebe es Zweifler, die fragen, wie das gehen soll, sagt Thomas. „Aber es sind 140 Projekte realisiert, natürlich geht es!“

Für „Buntes Wohnen“ zählt jetzt erstmal vor allem eins: das Haus für ihr Wohnprojekt. Das aber gestaltet sich schwer. „Bei der alten Berufsschule am Westfalenpark waren wir unter den letzten drei Bietern, am Ende hat es doch ein Investor bekommen. Das Liegenschaftsamt hat in erster Linie die politische Vorgabe, die städtischen Grundstücke gut zu verkaufen. Für kleine soziale Projekte ist das nicht ausgelegt“, erzählen Maja und Kurt.

Daher hat der Verein im Februar einen Offenen Brief an die Stadt geschrieben und Forderungen zur besseren Berücksichtigung von selbstorganisierten Wohnprojekten formuliert. Dabei wird an einen politischen Beschluss aus dem Februar 2018 zu Konzeptverfahren bei der Vergabe städtischer Grundstücke angeknüpft. Dieser beinhaltet unter anderem, dass 10 Prozent der Liegenschaften an Wohnprojekte und Baugemeinschaften vergeben werde sollen. Generell soll bei städtischen Liegenschaften nicht der höchste Preis, sondern das beste Konzept zum Tragen kommen. Hier arbeitet die Stadtverwaltung aktuell an einer Konkretisierung, die in die zuständigen politischen Gremien eingebracht werden wird. Änderung der Gemeindeordnung Der Trägerverein zahlreicher Wohnprojekte in Dortmund W.I.R. - Wohnen innovativ realisieren - hat dabei Buntes Wohnen e.V. mit einem Begleitbrief unterstützt. Ebenso der Mieterverein, der neben dem Thema Erbpacht statt Verkauf städtischer Liegenschaften, höhere Quoten für geförderten Wohnungsbau, und längere Mietpreisbindungen als Kriterien bei der Konzeptvergabe eingebracht hat. Wichtig ist beim Thema städtische Grundstücke eine Änderung der Gemeindeordnung des Landes Nordrhein-Westfalen aus dem Februar 2019. Demnach kann eine Kommune den Wert eines Grundstücks auch unterhalb des Verkehrswertes festsetzen, wenn ein besonderes öffentliches Interesse – etwa in Form von sozialen Einrichtungen oder beim sozialen Wohnungsbau besteht. Die Kommunalpolitik hat damit erweiterte Spielräume für ihre Liegenschaftspolitik. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Drohende Versorgungssperre für Altro-Mondo-Mieter in Dortmund-Wickede – Zahlungsrückstände bei DEW21 bisher nicht ausgeglichen

Mieterverein Dortmund - 20. August 2019 - 16:25
„Nach Informationen von DEW 21 wurden die ausstehenden Zahlungen bis heute nicht beglichen. Damit droht den Mietern die Sperre der Versorgungsleitungen, so dass Sie ohne Frischwasser und Allgemeinstrom da stehen würden. Das Licht im Treppenhaus und Keller, aber auch die Aufzüge wären außer Betrieb. DEGAG / Altro-Mondo muss seinen Pflichten als Eigentümer nachkommen.“, sage Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.

Der Mieterverein hat nun mit DEW21 vereinbart, dass die Versorgung aufrecht erhalten wird, wenn ausreichend Mieter ihre Miete nicht mehr an den Vermieter, sondern an DEW 21 zahlen. Mieter müssen hierfür Abtretungserklärungen gegenüber DEW21 unterzeichnen und  den Vermieter schriftlich informieren

„Wir haben unsere Vereinsmitglieder in den betreffenden Häusern heute angeschrieben und eine entsprechende Vorgehensweise empfohlen und werden nach Rückmeldung durch die Mieter gegenüber Altro-Mondo aktiv werden. Es ist sehr wichtig, dass sich weitere Mieter anschließen, um die Versorgungssperre zu verhindern.“, sagte Dr. Tobias Scholz.

Betroffene Mieter können in der Angelegenheit direkt mit DEW21 Kontakt aufnehmen.

Allgemeine Musterschreiben im Falle drohender Versorgungssperren sind beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 zu den Öffnungszeiten (Mo bis Do: 08.30 Uhr bis 18. Uhr und Fr. 08.30 bis 14 Uhr) und auf www.mvdo.de kostenfrei erhältlich.

Mieter können zudem eine rechtliche Beratung und Vertretung durch die Rechtsberatung des Mietervereins erhalten – hierfür ist jedoch eine Mitgliedschaft bzw. ein Beitritt in den Mieterverein Dortmund erforderlich. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 20.08.2019

Nordstadt - Günstiger Wohnraum, aufgewerteter Stadtteil

Mieterverein Dortmund - 20. August 2019 - 10:15
Neuland betritt GrünBau mit dem jetzt gestarteten Konzept nicht. 2017 geriet ein sogenanntes „Problemhaus“ in der Nordstadt in die Schlagzeilen. Es war überbelegt, die hygienischen Bedingungen schlecht, die Menschen zahlten ohne Verträge horrende Mieten. Dann kaufte die Stadt das Haus und beauftragte GrünBau mit dessen Bewirtschaftung und der Betreuung der Bewohner. Nach und nach wurde das Haus saniert und bewohnbar gemacht, mit den Bewohnerinnen daran gearbeitet, dass sie reguläre Mietverträge, Sozialleistungen, Schulanmeldungen und alles erhalten, was nötig ist, um auf eigenen Beinen zu stehen. Seit mehr als 30 Jahren arbeitet GrünBau im Bereich sozialer Integration von Menschen in schwierigen Lebenslagen.

Jetzt soll die neue GrünBau-Tochter Viertelwerk gGmbH per Erbbaurecht Eigentümerin der Immobilie werden. „Damit endet jetzt ein zweijähriges Hin und Her“, sagt GrünBau-Geschäftsführer Andreas Koch: Wir merken, dass es wieder gemeinnützige Wohnungsunternehmen braucht, weil bezahlbarer Wohnraum für viele Menschen notwendig ist, nicht nur für Zugewanderte und Wohnungslose, sondern auch für ehemalige Gefangene, Rentner und Jugendliche.

Als erstes will Viertelwerk die Häuser an der Ecke Mallinckrodtstraße/Nordmarkt übernehmen, die GrünBau bereits bewirtschaftet. SozialbetreuerInnen vermitteln die Bewohner in Beschäftigung, Ausbildung, Qualifizierungsprogramme, damit diese sich schlussendlich wieder selbstbestimmt versorgen können. Das Ordnungsamt im Erdgeschoss soll bleiben, auch eine Kindertagesstätte ist angedacht. Als nächstes ist das Modell dann in der Schleswiger Straße geplant, das die Stadt ebenfalls gekauft hat.

Auch auf einer dritten Ebene soll das Konzept wirken: Denn mit der Sanierung verwahrloster und unbewohnbarer Immobilien treibt Viertelwerk auch die
In-Wert-Setzung der Nordstadt voran, die sich die Stadtverwaltung auf die Fahnen geschrieben hat. So „soll Wohnraumnot einerseits sowie nicht vermietbarer Leerstand andererseits reduziert und die Lebensqualität in der Nordstadt nachhaltig verbessert werden“, so die Stadt Dortmund.

Die Finanzierung kommt aus unterschiedlichen Töpfen: Die Qualifizierungs- und Beschäftigungsprogramme für langzeitarbeitslose Menschen werden aus öffentlichen Mitteln und über das Jobcenter gestemmt. Das Fachpersonal zur Betreuung und Begleitung der Bewohner wird aus dem Landesprogramm
„Hilfe bei Wohnungsnotfällen“ finanziert, zum Abbau von Sprachbarrieren arbeiten Viertelwerk und Kommune mit dem EU-geförderten Programm „Willkommen in der Nordstadt“ zusammen. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Neuer Anlauf für den Hafen

Mieterverein Dortmund - 6. August 2019 - 9:27
Vor gut einem Jahr erklang der Startschuss für die Neugestaltung des Quartiers mit zwei Großprojekten im südlichen Bereich der Speicherstraße. In das ehemalige Schenker-Gebäude wird der Lensing Media Port einziehen. Das Medienhaus Lensing wird dort auf 6.000 m² seine digitalen Aktivitäten bündeln, Agenturen und Gründer vernetzen sowie die Produktion von innovativen Medienformaten fördern. Ein paar Meter weiter entsteht der „Leuchtturm“, ein sechsgeschossiger Neubau für Startups und Unternehmen der Digitalbranche. Kein Geld Doch auch die historische Bausubstanz wird an einigen Stellen erhalten bleiben. In den ehemaligen Pferdeställen an der Speicherstr. 15 arbeiten die Stiftung Soziale Stadt und die gemeinnützige Gesellschaft GrünBau an einem Beratungs- und Begegnungszentrum mit Ausstellungsflächen, Gastronomie und kulturellen Angeboten. Die ursprünglich kalkulierten Kosten von 3,7 Millionen Euro werden allerdings bei Weitem nicht ausreichen. Seit Februar steht eine Gesamtsumme im Raum: 6 Millionen Euro. Die Stadt sucht jetzt händeringend nach neuen Fördertöpfen. Direkt neben dem Heimathafen weicht der Gebäudebestand der noch zu errichtenden Akademie für Theater und Digitalität. Alles in allem viele große zukunftsträchtige Projekte. Kein Wohnraum Die Gesamtplanung des Hafenquartiers sieht eine Veränderung über die kommenden Jahre hinweg vor und setzt einen Schwerpunkt auf die Ansiedlung von Dienstleistungs- und Kulturbetrieben sowie ein wenig Gastronomie. Der Neubau von Wohnungen ist in den derzeitigen Plänen nicht vorgesehen. Der Hafen ist Industriegebiet – zusätzlicher Wohnraum würde wahrscheinlich zu Konflikten mit den ansässigen Unternehmen führen: zu laut, zu dreckig, zu gefährlich. Kein Milieuschutz Ende 2018 gründete sich eine Initiative aus engagierten Anwohnern. Sie freuen sich, dass etwas passiert, wünschen sich aber mehr Beteiligung. „Es gab zwar Infoveranstaltungen, aber keinerlei Formate, in denen sich die Bürgerinnen und Bürger mit ihren Vorstellungen einbringen konnten“, sagt Mila Ellee, Raumplanerin und Mitglied der Initiative. Sie betont, dass es der Hafeninitiative nicht darum geht, den Wandel des Quartiers auszubremsen, im Gegenteil. Sie zieht Parallelen zum Phoenix-See: „Wir finden es gut, dass man sich mit dem Quartier beschäftigt, aber die Ausgestaltung ist steril und hat keinen Bezug zu Dortmund. Der Entwurf könnte ebenso in Duisburg, Düsseldorf oder irgendeiner anderen Stadt umgesetzt werden.“ Mit der Lokalpolitik steht die Initiative ebenfalls im Austausch und hofft auf Verbesserungen in der Kommunikation und das Ausbleiben von Verdrängungseffekten. Ein durch die Fraktion DIE LINKE & PIRATEN eingebrachter Antrag einer Milieuschutzsatzung für das Hafenquartier wurde Ende März im Umweltausschuss jedoch abgelehnt. Solch ein Mieterschutz könne unter Umständen die Aufwertung des Viertels behindern, hieß es. Lediglich DIE GRÜNEN stimmten für den Antrag. Keine Spielräume Auch der nördliche Teil der Speicherstraße soll ein komplett neues Gesicht bekommen. Durch den Kauf des ehemaligen 50.000 m² großen Knauf-Interfer-Geländes durch die DSW21 wird ein „Entwurf aus einem Guss“ entstehen, entwickelt und vermarktet durch die neue Tochtergesellschaft d-Port21. Das bedeutet: zahlreiche Neubauten, der Straßenverlauf wird nach Osten verlegt, ein breiterer Zugang zum Wasser wird geschaffen. Die östlich gelegenen Kleingärten der Anlage Hafenwiese sollen ebenso erhalten bleiben wie das Event-Schiff „Herr Walter“. Über die genauen Planungen weiß aber Betreiber Oliver Buschmann nichts Konkretes. Die in einer aktuellen Vorlage verwendete Formulierung, dass die außergewöhnliche Gastronomie nach der Umgestaltung „gegebenenfalls an einem neuen Standort“ erhalten bleiben soll, sieht er kritisch: „Auch wenn Teile unserer Gastronomie auf einem Schiff sind, können wir nicht einfach ablegen und 100 Meter weiter den Betrieb wieder aufmachen.“

Sowohl Buschmann als auch Mila Ellee vermissen in dem Entwurf Flächen, die sich mit der Zeit entwickeln und als Spielfelder von der Off-Kultur genutzt werden können. So wie der Speicher 100, einem Gebäude direkt neben dem Partyschiff. Hier trifft sich die Szene zu Ausstellungen, Yoga-Kursen, Schamanischen Wanderungen und Elektro-Partys, kann Co-Working-Plätze mieten oder Atelierflächen. Der Pachtvertrag läuft noch einige Jahre, wie es danach weiter geht, weiß man nicht. Anders wird der Hafen dann auf jeden Fall aussehen. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Altro-Mondo verunsichert Mieter bei geplanter Heizungserneuerung

Mieterverein Dortmund - 31. Juli 2019 - 16:55
Zum einen werden die Wohnungen über Gasetagenheizungen (Gasthermen) mit Warmwasser und Heizwärme versorgt. Viele Mieter schätzen die Möglichkeit die Heizung entsprechend den eigenen Wünschen steuern zu können, nur den eigenen Verbrauch zu bezahlen und auch einen Versorger und Tarif eigenständig auswählen zu können. Zum anderen enthält das Altro-Mondo-Schreiben eine Formulierung, die darauf schließen lässt, dass die neue Heizungsanlage nicht mehr dem Vermieter gehört, sondern einem – aktuell unbekannten – Wärmelieferanten gehören wird, der die Mieter mit Wärme beliefern wird. Wärmecontracting Bei einer solchen gewerblichen Wärmelieferung (Wärmecontracting) bezahlen die Mieter die Errichtungs- und Instandhaltungskosten über den späteren Wärmepreis. Für Mieterinnen und Mieter hat die Umstellung auf Wärmecontracting in der Vergangenheit häufig zu höheren Warmmieten geführt. Seit 2013 gibt es im Mietrecht (§ 556 c BGB) eine neue Vorschrift, dass bei einer Umstellung auf Wärmecontracting der Wärmepreis nicht höher sein darf, als der durchschnittliche Wärmeverbrauch der drei zurückliegenden Abrechnungsjahre. „Voraussetzung für eine Umstellung auf Wärmecontracting ist eine Eigenversorgung der Wohnungen durch den Vermieter. Dies ist bei den betreffenden Wohnungen mit den Gasetagenheizungen in den Wohnungen jedoch nicht der Fall. Damit werden die gesetzlichen Anforderungen für eine Umstellung auf Wärmelieferung nicht erfüllt. Zugleich erfüllt das Schreiben der Altro-Mondo auch nicht die gesetzlichen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. Die Schreiben der Altro-Mondo sind aus unserer Sicht unwirksam.“, sagte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. an der Kampstr. 4 in der Dortmunder Innenstadt. Altro-Mondo antwortet nicht Hinzukommt, dass Altro-Mondo auf die Widerspruchsschreiben des Mietervereins für eine Reihe von Mieterinnen und Mietern bisher nicht reagiert hat. „Dies führt zu Verunsicherung bei betroffenen Mietern. Wir appellieren daher an die Verantwortlichen bei DEGAG / Altro-Mondo in der Sache mit uns Kontakt aufzunehmen, die Bauarbeiten nicht zu beginnen und die Situation somit nicht weiter zu eskalieren. Falls die Gasversorgung unterbrochen werden sollte, müssen wir den Mietern in diesem Fall empfehlen eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht Dortmund zu beantragen, um die Arbeiten zu stoppen.“, erklärte Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund. Versorgungssperre angedroht Zu zusätzlicher Unsicherheit bei den Mietern in Dortmund-Wickede führt eine von DEW21 angekündigte Versorgungssperre für Wasser und Allgemeinstrom für Ende August. Dies teilte DEW21 mit Schreiben vom 29.07.2019 mit. Hintergrund sind nicht bezahlte Versorgungsrechnungen des Eigentümers der Wohnungen bei DEW 21. [1] 90 Wohnungen in Dortmund-Wickede: Herwingweg 2, 4, Molnerweg 2 und 140 Wohnungen in der Nordstadt: Münsterstr. 208 - 214, Uhlandstr. 155 - 165, Weber Str. 2 - 6, Kleiststr. 1 -5. Die Wohnungen wurden im Jahr 2004 durch DOGEWO21 verkauft und privatisiert. Hintergrund: DEGAG / Altro-Mondo Die Hausverwaltung Altro-Mondo ist Teil und 100%ige Tochter der Dehne & Krüger Holding GmbH mit Sitz in Hannover. Die wiederum ist zu 88% an der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG beteiligt. Geschäftsführende Gesellschafter der Holding sind Birger Dehne und Dragana Krüger, Vorstand der DEGAG ist Birger Dehne. Die DEGAG wiederum ist Eigner einer ganzen Reihe  von Immobilienprojektgesellschaften, unter anderem der DEGAG Kapital GmbH, der DEGAG WOBA GmbH, der DEGAG Premium GmbH sowie den Gesellschaften DEGAG Erste Wohnen GmbH bis DEGAG Zwölfte Wohnen GmbH. Geschäftsführer aller dieser Gesellschaften ist Birger Dehne.
Die von der den DEGAG Gesellschaften gehaltenen Immobilien hatten 2017 einen Buchwert von mehr als 300 Millionen Euro. Die Bestände liegen in ganz Deutschland verteilt, ein Schwerpunkt ist der Nordwesten. In NRW verwaltet Altro Mondo unter anderem DEGAG-Bestände in Dortmund, Herne, Castrop-Rauxel, Wuppertal und Duisburg. Neben dem Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in gutem, vermieteten Zustand, investiert die DEGAG zusätzlich einen „signifikanten Anteil“ ihres jährlichen Investitionsvolumens in den Erwerb „revitalisierungsbedürftiger Immobilien“ und erweckt die neu erworbenen Objekte „mit gezielten Investitionen aus dem Dornröschenschlaf“, wie es in einem Investorenprospekt aus dem Jahr 2016 heißt, der gezielt nach Kapitalanlegern sucht und ihnen eine Rendite von rund 7% verspicht. (vgl. „Der Mieter zählt nicht“ in Mieterforum Nr. 53, III / 2018.). Die zahlreichen Medienberichte zu Mängeln und drohenden Versorgungssperren, in der Region zuletzt im Juni 2019 in Castrop-Rauxel, haben DEGAG / Altro-Mondo mittlerweile auch zum Thema in der Landespolitik gemacht. Kleine Anfragen an die nordrheinwestfälische Landesregierung und eine von Bauministerin Ina Scharrenbach ins Leben gerufene Arbeitsgruppe aus Ministerium und Vertretern betroffener Kommunen stehen für die vielfachen Probleme von Mieterinnen und Mietern in Städten Nordrhein-Westfalens Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 31.07.2019

Erste Mietspiegelbilanz und neue Kappungsgrenze für Dortmund: Aufgepasst bei Mieterhöhungen

Mieterverein Dortmund - 30. Juli 2019 - 10:00
Der „richtige Mietspiegel“ als Begründung Einzelne Privatvermieter stützen Ihre Mieterhöhung nicht auf den offiziellen Mietspiegel des Dortmunder Mietspiegel Arbeitskreises, sondern
auf Online-Mietpreisübersichten, die irreführenderweise als Mietspiegel bezeichnet werden. „Hier besteht für Mieter und Vermieter Verwechselungsgefahr. Während der Dortmunder Mietspiegel auf Basis einer wissenschaftlichen Untersuchung und gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde, stellen die Online-Mietpreisübersichten nur Durchschnittswerte von aktuellen Wohnungsangeboten dar. Solche Angebotsmieten liegen in der Regel über den ortsüblichen Vergleichsmieten des Dortmunder Mietspiegels. Mieterhöhungen müssen jedoch mit dem richtigen Mietspiegel begründet werden“, erklärt Mietervereinsgeschäftsführer Rainer Stücker.

Richtige Einordnung in die Spanne (Medianwert) Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein.

An diese ständige Rechtsprechung hält sich die börsennotierte LEG nicht in allen Fällen. Dem Mieterverein Dortmund sind mehrere Mieterhöhungen aus Dortmund bekannt, in denen die LEG Mieten oberhalb des Mittelwerts verlangt. In einem Beispielfall liegt die Überschreitung des Medians zwar „nur“ bei
0,12 €/m². Bei einer 80 m² großen Wohnung macht das trotzdem mehr als
100 Euro im Jahr. Eine rechtlich notwendige Begründung, die zudem bestimmte Anforderungen erfüllen muss, führt die börsennotierte LEG jedoch nicht an.

„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds, darf vom Medianwert nur abgewichen werden, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist. Das gilt auch für durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Wohnungen, die sich in einer teureren Lage befinden“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund.

Neue Kappungsgrenze Vermieter müssen zusätzlich die  gesetzliche Kappungsgrenze beachten: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% erhöht werden. Wichtig: Für Dortmund gilt seit dem 01.06.2019 eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15%.

Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht dafür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind ebenso zu prüfen, wie die Frage, ob Abschläge zugunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Solche Faktoren sind zum Beispiel die Vermietung ohne Oberböden bzw. mit einfachem PVC, kein Balkon oder Loggia, Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche, Einfachverglasungen und überdurchschnittlicher Lärm.

Eindrücklich ist das Beispiel einer Mieterhöhung des Wohnungskonzerns Vonovia: Die Mieterin hat einen Mietergarten angemietet und zahlt dafür bereits eine gesonderte Miete. Nun verlangt Vonovia den Zuschlag von
0,48 €/m² für eine alleinige Gartennutzung. Dieser ist neu im Mietspiegel enthalten. Der Garten würde also doppelt bezahlt werden.

In zahlreichen Dortmunder Siedlungen wurden fehlerhafte Mieterhöhungen des Wohnungsunternehmens Vivawest durch den Mieterverein Dortmund beanstandet. Abschläge zugunsten der Mieter wurden nicht berücksichtigt
(z.B. Vermietung ohne Oberboden) oder es wurden falsche Zuschläge erhoben (z.B. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, obwohl nur der Heizkessel erneuert wurde). Vivawest nahm die jeweilige Mieterhöhung nach Widerspruch durch den Mieterverein kurzfristig zurück oder reduzierte diese.

„Wir hatten jedoch die Befürchtung, dass weitere Vivawest-Mieter betroffen sein könnten, da scheinbar Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber auch die Kriterien des neuen Mietspiegels, nicht vollständig oder korrekt in der EDV von Vivawest hinterlegt waren. Daher haben wir Vivawest aufgefordert, alle in 2019 in Dortmund verschickten Mieterhöhungen zu prüfen und gegebenenfalls zurückzuziehen“, sagte Rainer Stücker.

Vivawest reagierte umgehend und teilte mit, dass alle Mietanpassungen noch einmal geprüft worden seien. Gut 1.000 Mieterhöhungen in Dortmund wurden daraufhin storniert. In knapp 900 Fällen wurde die Mieterhöhungen korrigiert, in über 100 Fällen wurde sie sogar zurückgezogen.

„Wir haben die umfassende Prüfung und Korrektur durch Vivawest begrüßt. So profitieren nicht nur die Mieter, die ihre Mieterhöhung überprüft haben, sondern alle. In den Folgewochen mussten wir jedoch feststellen, dass die geänderten Mieterhöhungen nicht alle richtig waren. In einer Reihe von Fällen wurde erneut der Abschlag für eine Wohnung ohne Oberböden nicht durch Vivawest berücksichtigt, sodass erneute Widersprüche nötig waren“, kommentiert Rainer Stücker.

Nicht unter Zeitdruck setzen lassen! Die Beispiele zeigen, dass Mieter sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen dürfen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung.

Sonderdruck und Online-Mietspiegel-Rechner Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert. Der Mietspiegel-Sonderdruck ist in der Geschäftsstelle des Mietervereins kostenlos erhältlich.   Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019
Bürogemeinschaft der Mietervereine in Hagen Aggregator – Aktuell aus der Region abonnieren