Aktuell aus der Region

Mietrechtsreform entpuppt sich als Papiertiger- Mieterbund enttäuscht über Gesetzentwurf

Mieterverein Dortmund - 16. Juli 2018 - 13:37
Nach dem Referentenentwurf sollen die Regelungen zur Mietpreisbremse in einem Punkt geändert werden. Künftig soll der Vermieter verpflichtet sein, vor Abschluss des Mietvertrages über die so genannte Vormiete zu informieren.
Die Vorschriften zur Mietpreisbremse bestimmten, dass Vermieter beim Neuabschluss eines Mietvertrages höchstens eine Miete fordern dürfen, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von diesem Grundsatz gibt es aber zahlreiche Ausnahmen. So kann der Vermieter unter anderem eine noch höhere Miete fordern, wenn er schon in dem bisherigen Mietverhältnis (Vormiete) eine entsprechend hohe Miete erhalten hat. Siebenkotten: „Von einer Verschärfung der Mietpreisbremse kann hier keine Rede sein. Alle Ausnahmevorschriften bleiben bestehen, eine Sanktionsmöglichkeit für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten, gibt es nach wie vor nicht, inhaltlich ändert sich nichts. Die Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete schafft ein kleines Stück mehr Transparenz, macht die bisher unzureichenden gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse aber nicht wirklich besser oder wirkungsvoller.“ Der Referentenentwurf der Justizministerin sieht weiterhin vor, dass Mieten nach Modernisierungen nicht mehr so stark steigen dürfen wie bisher. Statt 11 Prozent sollen nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen. Diese Reduzierung der Modernisierungsumlage soll aber nur in rund 340 Städten und Gemeinden Deutschlands gelten, in Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, in denen heute schon eine 15-prozentige Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete gilt. Außerdem darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung künftig maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.
Siebenkotten: „Das ist allenfalls eine homöopathische Verbesserung, aber keine wirksame Einschränkung der Mieterhöhungsspielräume nach Modernisierungsmaßnahmen. Notwendig ist hier die Absenkung der Modernisierungsumlage auf 11 auf 4 Prozent und eine absolute Obergrenze bei Modernisierungsmieterhöhungen von 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.“ Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen oder Modernisierungsankündigungen bewusst und absichtlich dafür einsetzen, Mieter aus ihren Wohnungen herauszumodernisieren, sollen sich künftig schadensersatzpflichtig machen. Außerdem kann ein derartiges „Herausmodernisieren“ künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
Siebenkotten: „Die Regelungen sind gut gemeint, werden aber sicherlich nur in Einzelfällen zur Anwendung kommen können, da die Absicht des Herausmodernisierens nur schwer nachweisbar sein dürfte.“ Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes besteht bei dem Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz erheblicher Nachbesserungsbedarf. In der jetzigen Form leistet das Gesetz keinen wirkungsvollen Beitrag, die drastischen Mietpreissteigerungen einzudämmen. Pressemitteilung Deutscher Mieterbund // 12.07.2018

Neuer Mietspiegel für Lünen

Mieterverein Dortmund - 16. Juli 2018 - 12:57
Am 01. Juli 2018 trat ein neuer Mietspiegel für Lünen in Kraft. Diesen erhalten Sie dann kostenfrei in unserer Geschäftsstelle, während der Außenberatungszeiten in Lünen und Brambauer sowie unter unter www.mvdo.de/mietspiegel.html Der Mietspiegel wurde durch den örtlichen Arbeitskreis gemeinsam erstellt, in dem die Stadt Lünen, Vermieterverbände und Mietervereine zusammenarbeiten. Für den Mieterverein Dortmund hat Rechtsberaterin Martina Bohn an der Erstellung mitgewirkt. Die Tabellenwerte des Mietwertspiegels sind das Ergebnis der Umfrage, die auf dem Wohnungsmarkt in Lünen durchgeführt wurde sowie einer Anhebung aufgrund der statistischen Daten des Landes Nordrhein-Westfalen. Der Lüner Mietspiegel hat eine Laufzeit bis zum 30.06.2020.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018 

INTOWN / Hannibal 2 - Zwischen Verkaufs- und Sanierungsplänen

Mieterverein Dortmund - 9. Juli 2018 - 13:23
„INTOWN würde sich mit einem Verkauf aus der Verantwortung stehlen“, erklärte Mietervereinssprecher Tobias Scholz. Das angeblich seit Monaten in Arbeit befind­liche Sanierungskonzept für den Hannibal 2 lag der Stadt Dortmund bis Ende Mai nicht vor. In einer Pressemitteilung erklärte der Mieterverein, dass die Stadt Dortmund den Druck auf INTOWN erhöhen und alle zur Verfügung stehenden planungs- und ordnungsrechtlichen Instrumente nutzen müsse. Hierzu gehören beispielsweise Instandsetzungsgebote und Sanierungsgebiete mit Vorkaufsrechten. Mögliche Interessenten müssen die Verpflichtungen für den Brandschutz, aber auch die weiteren Instandhaltungsdefizite (u.a. Aufzüge, Heizungsanlage) einpreisen können. „Für die Mieterinnen und Mieter ist wichtig, dass bei Wohnungsverkäufen der Grundsatz ‚Kauf bricht nicht Miete‘ gilt. Ansprüche gegenüber dem Vermieter gehen bei einem Wohnungsverkauf oder Verkauf der Eigentümergesellschaft nicht verloren“, stellte Tobias Scholz klar. INTOWN-Geschäftsführer Sascha Hettrich dementierte die Verkaufspläne noch am gleichen Tag der Berichterstattung in der Bildzeitung. Anfang Juni kündigte er gegenüber dem Mieterverein die Vorstellung der Sanierungspläne für den Hannibal 2 gegenüber der Stadt Dortmund und dann auch in der Öffentlichkeit für Mitte Juli an. Wenige Tage zuvor entdeckte der Mieterverein, dass das börsennotierte Wohnungsunternehmen Grand City Properties S.A. aus Luxemburg mindestens im Jahr 2016 bei der Eigentümergesellschaft des Hannibal 2 investiert war. Grand City Properties S.A teilte jedoch auf Anfrage mit, dass die Lütticher 49 Properties GmbH aktuell nicht mehr zum Konzern gehöre und verkauft sei. Anfang April 2018 berichtet das Magazin STERN, dass für einige INTOWN-Objektgesellschaften „gegenüber dem Transparenzregister keine Namen von wirtschaftlich Berechtigten angegeben“ seien. Im Beitrag nahm INTOWN Geschäftsführer Sascha Hettrich Stellung und wies die Vorwürfe des STERN zurück. Über das Transparenzregister will die Bundesregierung Steuerbetrug und Geldwäsche verhindern. Klagen auf Rückzahlung der Kautionen Während die Zukunft des Gebäudes weiter ungeklärt ist, kämpfen Hannibal-Mieter, die ihr Mieterverhältnis gekündigt oder eine Aufhebungsvereinbarung unterzeichnet haben, aktuell damit, dass INTOWN die Miet-Kautionen nicht auszahlt. Mie­ter­vereins-Rechtsberaterin Silke Schwarz musste daher zwei Mietern bereits em­pfehlen, die Lütticher 49 Properties GmbH bzw. INTOWN auf die Rückzahlung der Kaution zu verklagen. Ein anderer Mieter unterzeichnete eine Aufhebungsvereinbarung mit INTOWN. Darin wurde die Auszahlung der Kaution innerhalb von vier Wochen vereinbart, aber nicht gezahlt. Auch hier wird der Klageweg beschritten. Dauerthema Wohnungssuche Auch acht Monate nach Räumung des Hannibal 2 haben noch nicht alle früheren Mieter eine neue Wohnung gefunden. Stand Ende Mai lebten nach Auskunft der Stadt Dortmund noch 59 Haushalte (mit 205 Personen in städtischen Objekten, davon 53 Haushalte (189 Personen) in Wohnungen des sog. Wohnraumvorhalteprogramms und sechs  Haushalte (16 Personen) in zwei Gemeinschaftseinrichtungen zur Unterbringung von Flüchtlingen. Brandschutz Die nordrheinwestfälische Landesregierung scheint das Thema Brandschutz in Hochhhäusern und die Forderung des Mietervereins nach einem Wohnungs-TÜV nicht sonderlich zu interessieren (Mieterforum berichtete). Bauministerin
Scharrenbach hat den Brief des Mietervereins seit über vier Monaten nicht beantwortet.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

Online-Petition bzw. Protestmail-Aktion heute gestartet

Mieterverein Dortmund - 6. Juli 2018 - 15:04
Liebe Mieterfreunde, die Deutsche Umwelthilfe (DUH) und der Deutsche Mieterbund (DMB) haben eine Online-Petition bzw. Protestmail-Aktion gestartet. Dabei wird auf die Notwendigkeit energetischer Sanierungen im Gebäudebestand hingewiesen,gleichzeitig aber festgestellt, dass die energetische Sanierung unter den heutigen rechtlichen Rahmenbedingungen allein auf Kosten der Mieter erfolgt. DUH und DMB fordern deshalb die Bundesjustizministerin auf: Setzen Sie sich für bezahlbaren energetisch sanierten Wohnraum für alle ein und für eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent und damit für eine faire Verteilung der Kosten. Unsere Bitte: Unterstützen Sie die Verbreitung unserer Email-Aktion via Newsletter, Facebook, Twitter, online und offline. Hier finden Sie die notwendigen Materialien und Unterlagen für die Aktion, angefangen von Werbebanner, Videoclips, Newsletter-Teaser und Sozial-Media-Posts. Die Unterschriftensammlung selbst wird auf den Seiten der DUH durchgeführt, d.h. es muss immer ein Link auf diese Seiten erfolgen. SOCIAL MEDIA BANNER und ZITAT-MEME: https://owncloud.duh.de/index.php/s/DQpI6Y1p7QShxV2 UNTERSTÜTZER-VIDEO: Ulrich Ropertz, Geschäftsführer Deutscher Mieterbund https://owncloud.duh.de/index.php/s/DQpI6Y1p7QShxV2 TWEETS mit dem HASHTAG: #von11auf4 1. Wir brauchen bezahlbaren, energetisch sanierten Wohnraum für alle und die Absenkung der #Modernisierungsumlage auf 4% für eine gerechte Kostenverteilung. Jetzt E-Mail-Protestaktion unterstützen: http://l.duh.de/von11auf4 #von11auf4 @Umwelthilfe @DMBMieterbund 2. mit Ansprache Dr. Katarina Barley Jetzt E-Mail-Protestaktion von @Umwelthilfe und @DMBMieterbund unterstützen und von Justizministerin @katarinabarley bezahlbaren, energetisch sanierten  Wohnraum für alle fordern. Für eine gerechte Kostenverteilung! http://l.duh.de/von11auf4 #von11auf4 FACEBOOK-POST: Ein Großteil der rund 22 Millionen Mietwohnungen in Deutschland muss dringend energetisch saniert werden. Doch bisher geht die Energetische Sanierung vor allem auf Kosten der Mieter. Am Ende stehen Mietpreissteigerung und eine Zweiklassengesellschaft, wenn zu hohe Mieten nicht mehr bezahlt werden können.Unterstützen Sie die E-Mail-Protestaktion der Deutschen Umwelthilfe gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund und fordern Sie: Bezahlbarer, energetisch sanierter Wohnraum für alle! http://l.duh.de/von11auf4 NEWSLETTER-TEASER: Gesunder, bezahlbarer Wohnraum für alle! Ein Großteil der rund 22 Millionen Mietwohnungen in Deutschland muss dringend energetisch saniert werden. Doch bisher geht die Energetische Sanierung bei einer Modernisierungsumlage von 11 Prozent vor allem auf Kosten der Mieter. Deshalb fordert die Deutsche Umwelthilfe gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund: Bezahlbarer, energetisch sanierter Wohnraum für alle! Unterstützen Sie die Aktion mit Ihrer Stimme! http://l.duh.de/von11auf4 Mit freundlichen Grüßen Deutscher Mieterbund e. V. Ulrich Ropertz Geschäftsführer Leiter Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Deutscher Mieterbund e. V. Littenstraße 10 10179 Berlin

Außenberatung in den Sommerferien

Mieterverein Dortmund - 6. Juli 2018 - 12:43
Die Außenberatungen in Lünen, Lünen-Brambauer und Waltrop finden in den Sommerferien statt. In Castrop-Rauxel öffnet das Bürgerhaus für uns in den ersten drei Ferienwochen. Am 07., 14., 21. und 28. August fällt die Außenberatung aus.

Dauerbrenner Schimmel - Gut beraten

Mieterverein Dortmund - 12. Juni 2018 - 16:11
Das Thema Schimmel in der Wohnung ist ein Dauerbrenner bei Konflikten zwischen Vermietern und Mietern und führt oft zu Auseinandersetzungen darüber, wer für den Befall verantwortlich ist. Denn nicht immer lässt sich die Ursache schnell, eindeutig und zweifelsfrei – etwa bei undichten Fenstern oder Rohrleitungen – erkennen. Während der Vermieter dann die Schimmelbildung gern auf ein falsches Lüftungsverhalten der Mieter zurückführt, beklagen diese meist veraltete Bauteile, Mängel in der Bausubstanz oder eine nicht vorhandene Dämmung. Spielraum für jede Menge Ärger, das weiß auch Rita Maria Jünnemann, Diplom-Architektin und Energiereferentin bei der Verbraucherzentrale NRW. „Bei der Verbraucherzentrale haben wir immer wieder mit verunsicherten Mietern zu tun, die sich aufgrund eines Schimmelbefalls in ihrer Wohnung beraten lassen wollen. Dabei ist es uns sehr wichtig, dieses mit vielen Emotionen aufgeladene Thema auf die Sachebene zu führen und die Mieter neutral und objektiv zu beraten.“ Verbraucherschutz vor Ort Neben einem ausführlichen Ratgeber zum Thema Schimmel, der sowohl im Netz bestellt als auch in den Beratungsstellen gekauft werden kann, bietet die Verbraucherzentrale eine Beratung direkt vor Ort an. „Bei diesem Service schaut sich eine Energieberaterin oder ein Energieberater der Verbraucherzentrale NRW, die Situation in den vier Wänden unserer Klienten an“, erklärt Rita Maria Jünnemann. „Sie können so direkt auf bauliche Begebenheiten, wie kalte Raumecken hinweisen, Tipps zur Beseitigung des Befalls geben und Verhaltensempfehlungen geben, wie sich ein erneuter Befall verhindern lässt.“ Mietrechtliche Fragen Das Thema Schimmel in der Wohnung ist auch regelmäßiges Thema in der Beratung des Mietervereins. Neben bautechnischen Fragen sind mietrechtliche Aspekte zu beachten. Einen ersten Überblick zum Thema bietet der kostenfreie Ratgeber des Mietervereins. Auf wenigen Seiten gibt er übersichtlich an, welche Schritte Mieter einleiten sollten, wenn sie ein Schimmelproblem in ihrer Wohnung entdeckt haben. Explizit wird dabei auch auf Punkte wie Mietminderung, Schadenersatz und fristlose Kündigung hingewiesen. „Das Dokument kann jedoch nur erste Informationen liefern.“, sagt Scholz. „Bei Schimmelbefall in der Wohnung ist immer ein Beratungstermin in der Rechtsberatung notwendig. Fotos helfen bei der Ersteinschätzung. In strittigen Fällen ist es jedoch notwendig, dass die betroffenen Mieter ein Baugutachten einholen, um Ursachen und Verantwortlichkeiten festzustellen. Dies ist insbesondere für die Frage der Mietminderung wichtig. Wir empfehlen generell: Keine Mietminderung ohne vorherige rechtliche Beratung vorzunehmen.“ (mik) Was ist zu tun? Wenn Sie als Mieter einen Schimmelbefall entdecken, bewahren Sie Ruhe. Nicht jedes Schimmelaufkommen ist ein Drama. Insbesondere ein kleinerer Befall, beispielsweise an einer Ecke in der Fensterlaibung, kann durchaus selbst beseitigt werden. Melden Sie einen größeren Befall sofort ihrem Vermieter. Machen Sie dazu Fotos. Halten Sie einen Zollstock an die befallene Fläche. Das hilft die Dimensionen des Befalls auf dem Bild richtig einzuordnen. Kleinere Schimmelflecken lassen sich im Normalfall mit einem Haushaltsreiniger entfernen.  Putz oder in Fugen können gut mit hochprozentigem Alkohol (mind. 70 %) oder Wasserstoffperoxid (30 %) gereinigt werden. Vorsicht beim Umgang mit diesen Mitteln. Der Alkohol ist – auch wenn er sich verflüchtigt hat – hochentzündlich. Das Wasserstoffperoxid wirkt bleichend und auf der Haut ätzend. Finger weg vom Essig. Auch wenn er vielfach als Hausmittel gegen Schimmel empfohlen wird. Auf kalkhaltigen Untergründen reagiert der Essig mit dem Kalk und bildet als Wasser einen perfekten Nährboden für Schimmel. Vorsicht beim Verwenden von chemischen Mitteln aus dem Baumarkt. Diese sind in der Regel nicht erforderlich und belasten zusätzlich die Raumluft. Befallene Tapeten oder Silikonfugen sollten erneuert werden. Bei größerem Befall muss der Schimmel fachmännisch bekämpft werden. Der Vermieter ist in der Beweispflicht. Er muss nachweisen können, dass das Gebäude mängelfrei ist. Sollte darüber keine Einigung erzielt werden, wenden Sie sich an Ihren Mieterverein. Falls Sie ihre Miete mindern möchten, tun Sie dies erst nach Absprache mit einem Rechtsexperten. Fordern Sie von Ihrem Vermieter die umgehende und dauerhafte Beseitigung des Schimmels. Um einen erneuten Befall zu verhindern, gilt es immer, der Ursache des Schimmels auf die Spur zu kommen. Bauliche Mängel wie undichte Fenster, sind vom Vermieter zu beseitigen. Resultiert der Schimmel aus einem ungünstigen Wohnverhalten des Mieters, muss eine Verhaltensänderung her. Lassen Sie Räume nicht unter 16 Grad Celsius auskühlen. Stoß-Lüften Sie richtig, um vorhandene Luftfeuchtigkeit aus dem Gebäude zu bekommen. Vermeiden Sie es Wäsche in Wohnräumen zu trocknen. Fall keine andere Möglichkeit besteht: Heizen Sie gut, lüften Sie gut und sorgen Sie dafür, dass die Luftfeuchtigkeit im Raum unter 60 % bleibt. Ein Hygrometer, für unter 10 Euro erhältlich, ist hierbei ein nützlicher Helfer. Sorgen Sie für ausreichen Luftzirkulation im Raum – stellen Sie kalte Raumecken, etwa von Außenwänden, nicht mit Möbeln zu. Lassen Sie einen Abstand zur Wand, damit die Heizungsluft diese erwärmen kann. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018

Wichtige Information zur Außenberatung:

Mieterverein Dortmund - 11. Juni 2018 - 11:19
Wir bitten um Ihr Verständnis!

Hinweise auf Beteiligung von Grand City Properties S.A. an Hannibal 2 und weiteren INTOWN-Immobilien im Jahr 2016 – Aktuelle Eigentümerstrukturen bleiben unklar

Mieterverein Dortmund - 4. Juni 2018 - 12:24
Die INTOWN-(Problem)-Häuser in der Dortmunder Nordstadt sind in den Händen der Projekt North Rhine Properties GmbH, die ebenfalls einer zypriotischen Firma gehört. Gegenüber den Mieter/-innen, der Stadt Dortmund und der Öffentlichkeit tritt die  INTOWN Property Management GmbH als Bevollmächtigte und Hausverwalterin auf. Ihre Adresse in Berlin ist Sitz zahlreicher Objektgesellschaften. Auch die INTOWN Property Management GmbH gehört einer Firma mit Sitz auf Zypern. Die jeweiligen Gesellschaften sind verpflichtet ihre Bilanzen im Bundesanzeiger zu veröffentlichen. Die vor wenigen Wochen veröffentlichte Bilanz der Lütticher 49 Properties GmbH für das Jahr 2016 enthält folgende Passage: „Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Grand City Properties S.A., Luxemburg, einbezogen.“ Der gleiche Hinweis findet sich für die Eigentümergesellschaften der Nordstadt-Immobilien und der Schweriner INTOWN-Wohnungen (siehe Anlage). „Die gesellschaftsrechtlichen Verknüpfungen zwischen INTOWN-Objektgesellschaften und dem MDAX-Konzern Grand City Properties S.A. scheinen in 2016 so stark gewesen zu sein, dass sie in den Bilanzen ausgewiesen werden müssen. Grand City Properties S.A. teilte uns heute auf Anfrage mit, dass die Lütticher 49 Properties GmbH aktuell nicht mehr zum Konzern gehöre und verkauft sei. Informationen zu den aktuellen Eigentümervertretern wurden uns in Aussicht gestellt.“ erklärte Dr. Tobias Scholz, der wohnungspolitische Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. Anfang April 2018 berichtet das Magazin STERN, dass für einige INTOWN-Objektgesellschaften „gegenüber dem Transparenzregister keine Namen von wirtschaftlich Berechtigten angegeben“ seien. Im Beitrag nahm INTOWN Geschäftsführer Sascha Hettrich Stellung und wies die Vorwürfe des STERN zurück. Über das Transparenzregister will die Bundesregierung Steuerbetrug und Geldwäsche verhindern. Hintergrund: Grand City Properties S.A. Grand City Properties S.A. ist in Luxemburg ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen mit deutschlandweit ca. 85.000 Wohnungen, davon knapp 1500 in Dortmund (u.a. Echeloh, Huckarde, Aplerbeck). Diese gehören in der Regel Objektgesellschaften, wie TH Zwei Terra GmbH oder Grundstücksgesellschaft BSB VIII GmbH. Ansprechpartnerin für die Mieter ist die Berliner Niederlassung der Hausverwaltungstochter Grand City Property Limited mit Sitz in Larnaca, Zypern. Diese verwaltet auch Bestände von Dritten. Für Dortmunder Mieter steht zudem noch ein Büro in Kley (Echeloh 55) zur Verfügung. Die Unternehmensstrategie Grand City Properties S.A. zielt darauf ab unterbewertete Wohnungsbestände, also mit hohem Leerstand und/oder niedrigen Mieten, aufzukaufen und zu optimieren. Durch Mieterhöhungen, der Renovierung leerstehender Wohnungen und Leerstandreduktion sollen die Marktwerte der Wohnungen erhöht werden. Nach der Optimierung soll ein Teil der Wohnungen für "längere Zeit" gehalten werden, bis zu 10% der Bestände sollen jedoch jährlich mit hoher Gewinnerwartung verkauft werden. Bei der Finanzierung verweist das Unternehmen auf Kredite von über 20 Banken und Sparkassen. Darunter auch die Sparkasse Dortmund.(http://grandcityproperties.com/CompanyPresentation.pdfcultureKey=de&q=CompanyPresentation.pdf). Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 04.06.2018

Aus der Mietrechtspraxis - Scheiden tut weh. Und der Mietvertrag?

Mieterverein Dortmund - 31. Mai 2018 - 10:42
Hat sich ein Paar entschieden, getrennte Wege zu gehen, ist es natürlich am einfachsten, wenn beide Partner aus der ehemals gemeinsamen Wohnung ausziehen wollen. Das Paar kann jederzeit gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Einer Scheidung von Rechts wegen geht in der Regel das sogenannte Trennungsjahr voraus. Während dieser Zeit kann ein Ehepartner verlangen, dass ihm der andere die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlässt, wenn es ansonsten zu einer unbilligen Härte führen würde. Das ist häufig der Fall, wenn das Paar Kinder hat, die beispielsweise weiter in ihre vertraute Schule gehen sollen. Oder wenn – bei mehreren Kindern – auf dem Wohnungsmarkt keine geeignete neue Wohnung zu finden ist. Welcher der Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben hat, ist unerheblich. Können sich die Scheidungswilligen nicht einigen, wird das Familiengericht herangezogen, das diese Frage klärt. Das Familiengericht ist auch die Instanz, die im sogenannten Scheidungsfolgeverfahren die endgültige Zuweisung der Wohnung übernimmt. Vermieter muss zustimmen Doch nicht immer ist es so einfach. Und es gibt große Unterschiede, ob ein Paar verheiratet ist, in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt oder lediglich zusammen wohnt. Verheiratete Paare und eingetragenen Lebenspartnerschaften haben bei einer Scheidung einen Anspruch auf Vertragsänderung. Der Vermieter muss dann das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung bleibenden Mieter fortführen, während der ausziehende Partner einfach aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Haben zwei unverheiratete Partner den Mietvertrag unterschrieben und einer möchte in der Wohnung bleiben, benötigt dieser die Zustimmung des Vermieters. Er muss einverstanden sein – die Einigung der beiden Mieter allein reicht nicht aus. Stimmt der Vermieter der Weiterführung des Mietverhältnisses durch einen Partner nicht zu, müssen die Mieter gemeinsam kündigen. Manchmal hilft nur das Gericht Noch schwieriger wird die Situation, wenn beide Partner den Mietvertrag unterschrieben haben und beide in der Wohnung bleiben möchten. Hier hilft oft nur der Gang zum Juristen, der den anderen Partner im Zweifelsfall auf Abgabe der Kündigungserklärung verklagt. Für klare Verhältnisse sorgt bei unverheirateten Paaren, wenn nur einer der beiden den Mietvertrag unterschreibt: Der Unterzeichner kann nach der Trennung in der Wohnung bleiben. Aber Vorsicht: Der Partner, der nicht im Mietvertrag steht muss nach der Trennung aus der Wohnung ausziehen. Einen Kündigungsschutz hat er nicht. Wenn hingegen derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat, ausziehen möchte, kann der andere nicht automatisch in der Wohnung bleiben. Dazu muss er einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter schließen. Einigung am sichersten Es fällt sicherlich nicht leicht, in einer emotionalen Trennungssituation einen kühlen Kopf zu bewahren, doch letztendlich ist dies ein wichtiger Faktor, um im Guten auseinanderzugehen. Partner sollten im Fall einer Trennung also die Interessenslage besprechen und sich einigen, was mit der bisher genutzten Wohnung passieren soll. Kommt keine Einigung zustande oder gibt es Probleme mit dem Vermieter, kann es hilfreich sein, mit dem Mieterverein Kontakt aufzunehmen. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018

Mieterverein Dortmund kommentiert INTOWN-Verkaufspläne für Wohnimmobilien inkl. Hannibal 2

Mieterverein Dortmund - 29. Mai 2018 - 14:36
Stadt Dortmund muss Druck auf INTOWN erhöhen "INTOWN stiehlt sich mit den Verkäufen aus der Verantwortung. Das angeblich seit Monaten in Arbeit befindliche Sanierungskonzept für den Hannibal 2 liegt bis heute bei der Stadt Dortmund nicht vor. Die Stadt Dortmund muss daher alle zur Verfügung stehenden planungs- und ordnungsrechtlichen Instrumente nutzen, um den Druck auf INTOWN zu erhöhen. Hierzu gehören beispielsweise Instandsetzungsgebote und Sanierungsgebiete mit Vorkaufsrechten. Ein möglicher Interessent  muss die Verpflichtungen für den Brandschutz, aber auch die weiteren Instandhaltungsdefizite (u.a. Aufzüge, Heizungsanlage) einpreisen können." erklärte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. Kauf bricht nicht Miete "Für die Mieterinnen und Mieter ist wichtig, dass bei Wohnungsverkäufen der Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete' gilt. Ansprüche gegenüber dem Vermieter gehen bei einem Wohnungsverkauf  oder Verkauf der Eigentümergesellschaft nicht verloren", erläutert Dr. Tobias Scholz weiter. Klagen auf Rückzahlung der Kautionen Hannibal-Mieter/-innen, die ihr Mieterverhältnis gekündigt oder eine Aufhebungsvereinbarung unterzeichnet haben, sind aktuell mit dem Problem konfrontiert, dass INTOWN Kautionen nicht auszahlt. Durch den Mieterverein Dortmund musste daher zwei Mietern bereits empfohlen werden, die Lütticher 49 Properties GmbH bzw. INTOWN auf die Rückzahlung der Kaution zu verklagen. Ein anderer Mieter unterzeichnete eine Aufhebungsvereinbarung mit INTOWN. Darin wurde die Auszahlung der Kaution innerhalb von vier Wochen vereinbart, aber nicht gezahlt. Auch hier wird nun der Klageweg beschritten. Betroffene Mieterinnen und Mieter können den Mieterverein in der Kampstr. 4 kontaktieren (0231 / 557656-0 //info@mieterverein-dortmund.de). Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 29.05.2018

BGH - Neues aus Karlsruhe

Mieterverein Dortmund - 14. Mai 2018 - 10:41
Der Fall Ein Vermieter machte zehn Monate nach dem Auszug eines Mieters Schadensersatzansprüche in Höhe von 16.000 Euro geltend. Er berief sich auf eine mietvertragliche Regelung, wonach die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters auf 12 Monate verlängert wurden. Die Entscheidung Dem schob Karlsruhe nun einen Riegel vor. Nach der gesetzlichen Regelung tritt die Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters sechs Monate nach dem Auszug des Mieters ein. Macht der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Ansprüche wegen (beispielsweise fehlende Schönheitsreparaturen) geltend, so sind sie danach verjährt. Vorliegend kam es also darauf an, ob mietvertraglich wirksam die Verjährung verlängert worden war. Der Bundesgerichtshof sah hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und wertete die Klausel mithin als unwirksam. Die Klausel, so der Bundesgerichtshof, ist mit den Grundgedanken des Gesetzes nicht vereinbar. Darüber hinaus stellt das Gesetz, anders als die Klausel des Vermieters, auf die Wohnungsrückgabe und nicht auf den Ablauf der Kündigungsfrist ab. Die Rückgabe der Mietsache kann allerdings zeitlich davor liegen. Das Fazit Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich kurze Verjährungsfristen gewählt, damit innerhalb kürzester Zeit klar ist, welche Ansprüche der Vermieter noch geltend machen will. Für eine Verlängerung ist, wie der Bundesgerichtshof zu Recht entschieden hat, kein Raum.                                                                                                                BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17. Anforderungen an Verwertungskündigungen werden erschwert Der Fall Ein Geschäftsmann kaufte 2015 ein Objekt und wurde damit Eigentümer einer vermieteten Mehrzimmerwohnung. Kurz nach dem Kauf kündigte er den Mietern die Wohnung. Er begründete es damit, dass er das Haus abreißen müsse, um an dieser Stelle Gewerberäume zu errichten. Diese sollten dann mit dem auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Modehaus verbunden werden. Das Modehaus wurde von einer Gesellschaft des Vermieters betrieben, in der er Geschäftsführer war. Die Entscheidung Grundsätzlich kann eine Wohnung durch den Vermieter nicht nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Hier lag der recht seltene Fall eines anderen Kündigungsgrundes, nämlich der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung – auch Verwertungskündigung genannt – vor. Auf eine derartige Kündigung kann sich ein Vermieter dann berufen, wenn ihm andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Insoweit musste der Bundesgerichtshof hier die Interessen von Mieter und Vermieter abwägen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinn­optimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten hat, die ihm den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Allein die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen durch die Vermietung der Fläche an das Modehaus reicht hierfür nicht aus. Hier waren die Nachteile des Vermieters nicht so groß, dass sie den Verlust der Wohnung für den Mieter überstiegen. Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Nachteile vorliegen, die eine Kündigung rechtfertigen. Zudem kam hinzu, dass das Modehaus nicht vom Vermieter selbst, sondern von der ihm gehörenden Gesellschaft betrieben wurde. Juristisch handelt es sich um zwei unterschiedliche Personen. Das Fazit Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Es erschwert zukünftig Verwertungskündigungen, die lediglich darauf beruhen, eine möglichst hohe Miete nach Kündigung und Abriss des Gebäudes zu erzielen.                          BGH Urteil vom 27.09.2017,VIII ZR 243/16.  Vermieter muss Übersichten von Heizverbräuchen anderer Mieter vorlegen Der Fall Zwei Mieter bewohnten eine Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Heppenheim. Ihre Vermieterin verlangte von ihnen Nebenkostennachzahlungen von mehr als 5.000 Euro. Nach den beiden Heizkostenabrechnungen sollten auf die Mieter 42 % bzw.
47 % der gesamten im Haus abgelesenen Verbrauchseinheiten entfallen. Ihre Wohnfläche machte demgegenüber nur knapp 13 % des gesamten Hauses aus.  Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte daher als nicht plausibel. Sie weigerten sich die Nachzahlung zu leisten und verlangten zur Überprüfung die Ablesebelege der Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen. Dies lehnte die Vermieterin ab. Die Entscheidung Dies sah Karlsruhe anders und bejahte in seiner aktuellen Entscheidung ausdrücklich einen Auskunftsanspruch der Mieter. Nach Auffassung des BGH muss ein Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung weiterer Einwendungen ermöglichen. Dazu gehört, dass Mieter auch die Einsichtnahme in die abgelesenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer im Haus verlangen können. Nur mit diesen Unterlagen können sie sich etwa Klarheit verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung der angegebene Gesamtverbrauch mit der Summe der Verbrauchseinheiten der einzelnen Wohnungen übereinstimmt. Nur so kann geprüft werden, ob die Werte plausibel sind oder ob Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Mieter muss dabei ein entsprechendes Auskunftsbegehren nicht begründen. Er muss also keine Anhaltspunkte für Fehler der in die Rechnung gestellten Verbrauchswerte vortragen. Nach Auffassung des BGH reicht hierfür ein allgemeines Interesse aus, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren. Verweigert der Vermieter die Beleg­einsicht, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der BGH wies daher die Zahlungsklage des Vermieters ab. Das Fazit Das Urteil stellt klar: Ein Vermieter muss Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen gewähren. Dazu gehören auch Heizkostenverbräuche andere Mietparteien. Mit dieser Entscheidung ist zugleich die Diskussion beendet, ob der Vermieter die Auskunft aus Datenschutzgründen verweigern darf.                                              BGH Urteil vom 07.02.2018 VIII ZR 189/17. Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018

Dortmunder Wohnungsmarkt - Geduld bewahren, nicht beirren lassen

Mieterverein Dortmund - 8. Mai 2018 - 13:13
Mieterforum: Die Mieten in Dortmund steigen. Die Leerstandsquote lag bereits 2016 bei nur 1,7 %. Was empfehlen Sie Mieterinnen und Mietern? Rainer Stücker: Dies ist ein Trend, der sich in den vergangen vier Jahren abgezeichnet und weiter verstärkt hat. Wer in seiner Wohnung bleiben kann, sollte dies möglichst tun. Selbst, wenn man sich verkleinern möchte, besteht die Gefahr, dass die gewünschte Ersparnis in der neuen Wohnung durch deren höhere Kaltmiete ausbleibt. Wer unbedingt umziehen will oder muss, sollte, wenn die Zeit es erlaubt, in Ruhe suchen und sich für preisgünstigere Angebote auch auf Wartelisten setzen lassen. Welchen Rat haben Sie für Menschen mit niedrigem Einkommen? Sie sollten prüfen, ob ein Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein besteht und damit eine öffentlich geförderte Wohnung („Sozialwohnung“) für sie in Frage kommt. Nach Berechnungen der Stadt Dortmund erfüllen rund 50 % der Dortmunder Haushalte die Voraussetzungen für den Bezug einer geförderten Wohnung. Der Begriff Sozialwohnung schreckt viele ab. Zu Unrecht, denn die einfach ausgestatteten, älteren Wohnungen sind bereits aus dieser Preisbindung gefallen. Und die Wohnungen ab den 1980er-Jahren sind schon deutlich besser ausgestattet. Außerdem gilt: Wenn einem die angebotene Wohnung nicht zusagt, darf man ja ablehnen. Man muss nicht die erstbeste nehmen. Was muss noch beachtet werden? Mieterinnen und Mieter sollten immer prüfen, ob ein Wohngeldanspruch bestehen könnte. Auch bei der ggf. neu anzumietenden Wohnung. Für Bezieherinnen und Bezieher von Grundsicherung, Arbeitslosengeld II etc. sind bei einem Umzug die Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft der Stadt Dortmund zu beachten. Entscheidend ist dabei die Höhe der Bruttokaltmiete. Ganz wichtig: Ein Umzug muss durch das Sozialamt bzw. Jobcenter vorab genehmigt werden. Wie viel Geduld müssen Wohnungssuchende aufbringen? Wer kurzfristig eine Wohnung finden muss, der hat Probleme. Er findet oft nur schlechte Angebote. Und bei den guten Wohnungen gibt es sehr viele Bewerberinnen und Bewerber. Wie entscheiden sich Vermieter, wenn Sie beispielsweise aus 40 Interessenten einen geeigneten Mieter für sich heraussuchen sollen? Da Vermieter frei in ihrer Entscheidung sind, filtern sie meist über Einkommen und den äußeren Eindruck. 70 % der Bewerber haben von Anfang an keine Chance. Aber: Vielen Vermietern macht es bestimmt auch keinen Spaß, wenn da 40 Leute für eine Wohnungsbesichtigung vor ihnen stehen. Was raten Sie abgelehnten Bewerbern?   Woanders suchen und sich nicht beirren lassen. Im Freundes- und Verwandtenkreis fragen oder bei Nachbarn, ob sie etwas von einem bevorstehenden Auszug oder einer leerstehenden Wohnung wissen. Es kann sich viel über Mund-zu-Mund-Propaganda tun. Auch Suchinserate in Immobilien- und Kleinanzeigenportalen können Erfolg bringen. Müssen sich Vermieter bei der Neuvermietung an Grenzen für die Mieten halten? Die Mietpreisbremse gilt in Dortmund und Umgebung nicht. Daher sind einem Vermieter von freifinanzierten Wohnungen keine Grenzen bei der Miethöhe gesetzt, im Unterschied zu den oben genannten Sozialwohnungen. Es existiert darüber hinaus noch die Regelung der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Der Anwendungsbereich ist jedoch sehr eng gefasst und die Voraussetzungen für eine Ahndung hoch. Daher hilft diese Regelung in der derzeitigen Form nur im extremen Ausnahmefall weiter und ist für die Begrenzung der Angebotsmieten eigentlich bedeutungslos. Wie sieht es bei angekündigten Mieterhöhungen aus?   Bezogen auf allgemeine Mieterhöhungen bin ich als Mieter rechtlich am stärksten geschützt, wenn ich die Wohnung bereits bewohne. Hier muss der Vermieter sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen, die sich etwa in Dortmund, Lünen und Castrop-Rauxel aus dem örtlichen Mietspiegel ablesen lässt. In Dortmund gilt sogar ein „qualifizierter“ Mietspiegel, der vor Gericht eine sehr hohe Bedeutung hat. Vermieter müssen daher die Wohnung zunächst in den Mietspiegel einordnen, wobei Zu- und Abschläge korrekt ermittelt werden müssen. Bei den Spannen für die jeweiligen Baualtersklassen ist dabei in der Regel vom Mittelwert auszugehen. Im zweiten Schritt greift dann noch die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % in drei Jahren.Wir empfehlen Mieterhöhungen durch unsere Rechtsberatungen prüfen zu lassen. Eine erste Einschätzung bietet unser Sonderdruck des Dortmunder Mietspiegels mit Berechnungshilfe und der Online-Mietspiegel-Rechner auf unserer Internetseite. Und wie sieht es bei Modernisierungen aus? Die scheinen ja ein Freibrief für Mieterhöhungen zu sein? Bei Modernisierungsmieterhöhungen können 11 % der Modernisierungskosten im Jahr auf die Miete umgelegt werden. Reparaturen müssen jedoch von den gesamten Baukosten zuvor abgezogen werden. Je teurer eine Modernisierung, desto größer kann die Mieterhöhung ausfallen. Mieterhöhungen von 2 bis 3 Euro je Quadratmeter kommen da schnell zusammen. Bei den aktuellen Kreditzinsen, ist dies eine Gelddruckmaschine für die Immobilienwirtschaft. Unsere Mitglieder haben daher insbesondere bei Vermieter-Wohnungsgesellschaften wie LEG oder Vonovia und privaten Großvermietern mit teuren und unverhältnismäßigen Mieterhöhungen zu kämpfen. Bei Wohnungsgenossenschaften und DOGEWO21 beobachten wir bei diesem Thema viel weniger Konflikte. Wie sollen sich Mieter bei Modernisierungsankündigungen verhalten?   Den Brief nicht weglegen, sondern sofort reagieren, damit ihre Rechte fristgerecht gewahrt bleiben. Auf keinen Fall sofort unterschreiben, sondern die Ankündigung bei einem Beratungstermin durch die Rechtsberatung des Mietervereins prüfen lassen.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018

Vonovia: Millionen-Gewinne auf der eine Seite Unbezahlbare Mieten und rasant steigende Wohnkosten auf Mieterseite

Mieterverein Dortmund - 8. Mai 2018 - 13:05
Die Kehrseite dieser Vonovia-Erfolgszahlen sind Mieterhöhungen bis zu 80 Prozent und angekündigte Mietsteigerungen bis zu mehr als 4,80 Euro pro Quadratmeter. Die mit den Modernisierungen verbundenen Wohnwertverbesserungen oder Heizkostenersparnisse fallen demgegenüber kaum ins Gewicht. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer Deutscher Mieterbund (DMB): „Der Gesetzgeber ist hier gefragt. Er muss die Mieterhöhungsspielräume aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen drastisch einschränken, bestehende Schlupflöcher schließen und eindeutig definieren, wann Härtegründe auf Mieterseite greifen und Mieterhöhungen ausschließen.“ Energetische Modernisierungen Typische Vonovia-Modernisierungen sind: Wärmedämmung der Fassaden, der Außenwände, Wärmedämmung der Kellerdecken und der obersten Geschossdecken, neue Kunststofffenster im Treppenhaus und in den Wohnungen, Austausch der Heizungsanlagen und ein hydraulischer Abgleich. Wohnwertsteigernde Modernisierungen Im Regelfall geht es bei wohnwertsteigernden Maßnahmen um die Erneuerung von Elektrosteigeleitungen im Treppenhaus, neue Wohnungseingangstüren mit besseren Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchsschutz, den Anbau eines Balkons oder den Einbau eines Aufzugs, immer dann, wenn das Dachgeschoss zusätzlich ausgebaut und so neue Wohnungen geschaffen wurden. Mieterhöhungen Nach dem Gesetz kann Vonovia 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen - dauerhaft, das heißt zeitlich unbefristet. Folge sind Mietsteigerungen bis zu 80 Prozent, Mieterhöhungen, die siebenmal höher ausfallen als die von Vonovia großzügig prognostizierten Heizkostenersparnisse (vgl. Anlage, Seite 1). Der Umfang der Mieterhöhungen, die gefordert werden dürfen, hängt nicht zuletzt von der Höhe der Modernisierungskosten ab bzw. von der Frage, wie viel Instandhaltung und Instandsetzung in den jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen steckt. Diese - fiktiven - Kosten müssen aus den Kosten der Modernisierungs-Baumaßnahme herausgerechnet werden. Beispiel Heizungsmodernisierung (vgl. Anlage, Seiten 3 bis 5): Ist der Austausch einer 33 Jahre alten Heizung, die über kurz oder lang sowieso repariert oder erneuert werden müsste, tatsächlich eine Modernisierung? Wenn ja, dann muss auf jeden Fall ein angemessener Abzug für eingesparte Instandhaltungen vorgenommen werden. Soweit Vonovia Abzüge von 2 bis 3 Prozent vornimmt, ist das nicht angemessen. Ähnliche Fragen tauchen beim Austausch der teilweise beschädigten und verrotteten Fenster auf, bei der Erneuerung von Haus- oder Wohnungseingangstüren, bei der Fassadendämmung usw. Weitere Streitpunkte mit Vonovia Die Kosten der Einzelmaßnahmen werden nur unzureichend dargelegt. Die Auswirkungen auf den Heizkostenbedarf werden nur pauschal berechnet. In keinem Fall führt eine energetische Modernisierung trotz behaupteter Einsparungen zu einer Senkung der monatlichen Heizkostenvorauszahlungen. Auch an einer plausiblen Darstellung, wie die Gesamtmodernisierungskosten des Hauses auf die einzelnen Wohnungen und Mietparteien verteilt werden, fehlt es häufig. „Mieterhöhungen, die keine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages enthalten, die den Aufteilungsschlüssel der Gesamtkosten auf die Wohnung nicht hinreichend erläutern oder keine nachvollziehbaren Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandhaltung und Instandsetzung beinhalten, sind unwirksam“, erläuterte Ulrich Ropertz unter Berufung auf Entscheidungen des LG Bremen (2 S 124/17), AG Bremen (2 C 520/16 und 6 C 333/16) und AG Aachen (105 C 44/17). Modernisierungsankündigungen Nach dem Gesetz muss der Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme die Mieter schriftlich informieren über die Art der geplanten Modernisierung, den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Die Modernisierungsankündigungen von Vonovia sind „seitenstark“, also mitunter sehr umfangreich, aber sie sind nicht aussagestark. Vielfach enthalten sie nur immer wiederkehrende Textbausteine mit allgemein gehaltenen Informationen. Der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Einzelmaßnahmen werden nicht mitgeteilt. Der Instandhaltungsanteil wird pauschal angegeben, der konkrete Zustand in den Mietwohnungen spielt dabei keine Rolle. Die prognostizierte Heizkostenersparnis wird großzügig ermittelt. Sie liegt nahezu immer zwischen 50 und 60 Prozent der bisherigen Heizkosten und macht zwischen 0,29 und 0,45 Euro pro Quadratmeter und Monat aus. Dem stehen voraussichtliche Mieterhöhungen zwischen 4,88 und 2,16 Euro pro Quadratmeter gegenüber (vgl. Anlage, Seiten 6 bis 11). Die daraus resultierenden Mietsteigerungen und Wohnkosten sind für einen Großteil der Vonovia-Mieter nicht tragbar. Mieter werden so aus ihren langjährigen Wohnungen gedrängt bzw. abhängig von Sozialleistungen und bezahlbarer Wohnraum geht dauerhaft verloren. Die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen Die umfassenden Baumaßnahmen dauern oft ein Jahr lang an (vgl. Anlage, Seiten 7, 10 und 11) und sind mit starken und vielfältigen Beeinträchtigungen für die dort wohnenden Mieter verbunden. Dauerlärm und Dauerschmutz, diverse Folgeschäden in der Wohnung usw. führen zu starken Wohnwertbeeinträchtigungen. Soweit es sich bei den Baumaßnahmen um energetische Modernisierungen handelt, dürften Mieter in den ersten drei Monaten nach dem Gesetz noch nicht einmal die Miete kürzen. Sind dann Mietminderungen möglich, müssen sie in jedem Einzelfall gegenüber Vonovia durchgekämpft werden.  Härteeinwand Grundsätzlich müssen Mieter nach dem Gesetz Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden. Das gilt auch für den Fall, dass sie die Modernisierungsmieterhöhung nicht bezahlen können. Sie haben nur die Chance, den Härtegrund „unbezahlbar“ gegenüber der Mieterhöhung einzuwenden. Mieter müssen sich aber schon zeitnah auf diesen Härtegrund berufen, kurz nach der Modernisierungsankündigung. Hat der Mieter diesen Zeitpunkt verpasst, ist er mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen (vgl. Anlage, Seite 16). Ob Vonovia auf derartige Härteeinwände reagiert, ob die Mieterhöhung reduziert oder zurückgenommen wird, scheint vom Zufall abhängig zu sein bzw. willkürlich. Während bei Modernisierungsfällen in Bonn nach Interventionen des Mietervereins die Mieterhöhungen zurückgenommen bzw. gesenkt wurden (vgl. Anlage, Seiten 12 und 13), hält Vonovia in Witten an den Mieterhöhungen fest, obwohl hier die Wohnkostenbelastung für die betroffenen Mieter auf 76 bis 65 Prozent steigt (vgl. Anlage, Seiten 14 und 15). Auch in Dortmund (Anlage, Seite 16) hat eine 75-jährige Rentnerin keine Chance. Es bleibt bei der Mieterhöhung, der Härteeinwand sei zu spät erhoben worden.  Forderungen des Deutschen Mieterbundes an den Gesetzgeber
  • Die Kosten von Energieeffizienz- und Klimaschutzmaßnahmen dürfen nicht einseitig dem Mieter auferlegt werden. Im Ergebnis müssen derartige Modernisierungskosten aufgeteilt  werden zwischen Mieter, Vermieter und der öffentlichen Hand. Es kann nicht sein, dass sich Vermieter und Investoren über Modernisierungsmaßnahmen eine „goldene Nase“ verdienen und dem Mieter infolge von Mieterhöhungen der Verlust der Wohnung droht.        
     
  • Grundsätzlich sollten sich auch Mieterhöhungen für modernisierte Wohnungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete, das heißt am Mietspiegel, orientieren. Das bedeutet, der Modernisierungszustand der Wohnung muss Kriterium bei der ortsüblichen Vergleichsmiete werden. 
     
  • Als kurzfristige Übergangslösung muss die Modernisierungsumlage von derzeit 11 Prozent auf 4 Prozent gesenkt werden. Gleichzeitig sollten öffentliche Fördermittel direkt dem Eigentümer und Vermieter zu Gute kommen. 
    Die Absenkung der Modernisierungsumlage auf 8 Prozent, wie von CDU/CSU und SPD im Koalitionsvertrag verabredet, ist völlig unzureichend.        
     
  • Eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen ist einzuführen. Sie muss bei 1,50 Euro pro Quadratmeter liegen.      
    Die von den Koalitionsparteien vorgesehene 3-Euro-Kappungsgrenze ist viel zu hoch.         
     
  • Der Gesetzgeber muss klar definieren, was Modernisierungen und was Instandhaltungen sind, wie Instandhaltungsanteile an Modernisierungskosten ermittelt werden können.  
     
  • Notwendig sind klare Regelungen, wann Mieter sich erfolgreich auf den Härteeinwand „unbezahlbar“ berufen können, zum Beispiel bei einer Wohnkostenbelastung nach Mieterhöhung von mehr als 30 Prozent. 
Forderungen des Deutschen Mieterbundes an Vonovia
  • Sozialverträgliche Mieterhöhungen.
  • Umfassende Berücksichtigung von Härteeinwänden.
  • Gespräche, Verhandlungen und Vereinbarungen mit Mietern und Mietervereinen.
  • Berücksichtigung von Mieterwünschen und -vorstellungen bei Modernisierungsmaßnahmen.
  • Einhaltung einmal festgesetzter Termine.
  • Keine Baumaßnahmen zur Unzeit, das heißt kein Heizungseinbau oder neue Fenster im Winter.
  • Angemessener Ausgleich für Wohnwertbeeinträchtigungen während der Dauer der Modernisierungsarbeiten.
Anlage: Modernisierungsbeispiele  Prof. Dr. Stefan Kofner:
Modernisieren ohne Maß und Ende? (Vortrag)
Klimaschutz kontra Mieterschutz? (Vortrag)
Modernisieren ohne Maß und Ende? (Präsentation) Pressemitteilung Deutscher Mieterbund // 04.05.2018

DMB NRW - Neuer Betriebskostenspiegel für NRW

Mieterverein Dortmund - 2. Mai 2018 - 16:07
Heizung und Warmwasser 2015 Die Heizkosten im Abrechnungsjahr 2015 betrugen durchschnittlich 1,02 Euro/qm/Monat und weichen damit nur leicht vom Bundesdurchschnitt ab (1,07 Euro/qm/Monat). Bundesweit sind die Kosten für Heizung und Warmwasser gesunken. Der Rückgang bei den „warmen Betriebskosten“ 2015 ist vor allem auf sinkende Energiepreise zurückzuführen. So ging deutschlandweit der Preis für Heizöl um 23,1 Prozent zurück, Fernwärme wurde 5,6 Prozent und Gas 1,5 Prozent günstiger. Ausblick 2016 Da auch im Jahr 2016 die Ölpreise weiter gesunken sind und die Preise für Fernwärme und Gas deutlich unter dem Niveau von 2015 lagen, ist bei diesen Betriebskosten weiter mit einer durchschnittlichen Preisreduzierung zu rechnen. Kein Ersatz für Prüfung „Bei den Angaben des Betriebskostenspiegels handelt es sich um Durchschnittswerte. Die tatsächlichen Betriebskosten können im Einzelfall höher oder niedriger sein. Der Betriebskostenspiegel kann zudem nicht als Begründung für die Angemessenheit von Betriebskosten vor Gericht verwendet werden. Hier sind die tatsächlichen Kosten im Einzelfall entscheidend. Mietern und Wohnungssuchenden bietet er aber die Möglichkeit, die Höhe ihrer Betriebskosten einzuordnen. Eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung durch den Mieterverein ersetzt er nicht“, erläutert Rechtsanwalt Martin Grebe, Rechtsberater beim Mieterverein. Tobias Scholz/DMB, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018

Veranstaltung: Vorstellung des Projektes - Neue Nachbarschaften für die Gartenstadt Lanstrop

Mieterverein Dortmund - 27. April 2018 - 10:07
Erste Presseberichte gab es bereits. Architekturbüros im Bund Deutscher Architekten (BDA) Dortmund-Unna haben konkrete Pläne für eine neue Wohnbebauung auf der Fläche der früheren Hauptschule in Lanstrop entwickelt. Vor Ort stellen sich viele Fragen: Was ist genau geplant? Was für Wohnungen sollen entstehen? Wie ist der Zeitplan? Der Aktionskreis Ja zu Lanstrop, der Mieterbeirat der Groß-Siedlung Lanstrop und der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. haben daher die verantwortlichen Architektinnen und Architekten nach Lanstrop eingeladen: Simone Melenk (Geschäftsführung BDA), Markus Patrias (Vorstand BDA), Christian Weicken und Norbert Post werden die Planungen vorstellen und für Fragen zur Verfügung stehen. Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund wird die Veranstaltung moderieren. Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme!
Matthias Hüppe, Ja zu Lanstrop Christian Clobes, Mieterbeirat der Groß-Siedlung-Lanstrop Tobias Scholz, Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Hier gelangen Sie zum PDF.

Hannibal 2 - Von wegen Stilllegung?

Mieterverein Dortmund - 20. April 2018 - 9:32
Die Panik unter den Hannibal-Mietern war groß. Viele hatten und haben ihre Möbel noch vollständig oder in Teilen in ihren Wohnungen, da eine neue Wohnung noch nicht gefunden wurde. Die alte Wohnung im Hannibal dient als Lager, aber auch Pflanzen oder ein Aquarium müssen versorgt werden. Stilllegung jedoch soll bedeuten, dass das Gebäude von sämtlichen Medien getrennt wird und es keine Zutrittsmöglichkeit für Mieter mehr gibt. Seit der Unbewohnbarkeitserklärung am 21. September 2017, war zwar das Wohnen nicht mehr erlaubt, jedoch bestand für die Mieter die Möglichkeit, das Gebäude täglich zwischen 8.00 und 18.00 Uhr für eine halbe Stunde zu betreten. Für angemeldete Umzüge waren auch längere Zeitfenster möglich. Ein Sicherheitsdienst und eine Brandwache der Feuerwehr waren auf Kosten INTOWNs als Auflage der Stadt Dortmund vor Ort, die diese Zugangsregelung ausdrücklich erlaubte. Kein Eilverfahren Eine schlüssige Begründung, warum das Gebäude kurzfristig stillgelegt werden solle, lieferten Lütticher 49 bzw. INTOWN nicht. Es wurde lediglich auf die laufende Klage gegen die Stadt Dortmund vor dem Verwaltungsgericht verwiesen, deren Dauer nicht abgeschätzt werden könne. Die Lütticher 49 halte die Unbewohnbarkeitserklärung für falsch und rechtswidrig. Außerdem entspräche der Hannibal 2 in „allen Teilen der Genehmigungslage zum Zeitpunkt der Errichtung, welche Bestandskraft“ hätte. Für Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund steckt darin eine Botschaft: „Wenn es nichts zu sanieren gibt, kann auch nicht mit Sanierungsarbeiten begonnen werden. Im Hinblick auf den Gesamtzustand des Gebäudes ist das ein plumper Versuch, Argumente für die Stilllegung zu konstruieren und sich der Verantwortung für die Instandsetzung zu entziehen. Dabei ließen sich bestimmte Maßnahmen im unbewohnten Zustand viel einfacher umsetzen, beispielsweise die Erneuerung der Aufzüge. INTOWN hat zudem die Stadt nicht im Eilverfahren verklagt. Daher steht die Frage im Raum, warum INTOWN an einer schnelleren gerichtlichen Klärung kein Interesse hat?“ Aus Sicht des Mietervereins mussten Mieter mit gültigem Mietvertrag die angekündigte Schließung nicht akzeptieren. Sie hätten ein Recht auf Zugang zur eigenen Wohnung, was durch INTOWN zu beachten sei. Auch sei INTOWN verpflichtet, die Flurbeleuchtung und den Fahrstuhlbetrieb sicherzustellen sowie den Mietern die Möglichkeit zu geben, auf jeweils eigene Kosten, die Stromversorgung der Wohnung zu sichern. Hierzu lud der Mieterverein Ende Januar zu einer Mieterversammlung in die DASA ein. INTOWN zeigte sich jedoch unbeeindruckt, sodass neun Mieter mit Unterstützung des Mietervereins erfolgreich bei Gericht eine einstweilige Verfügung beantragten. „Diese Mieter haben vor Gericht erreicht, dass sie weiterhin zwei- bis dreimal pro Woche Zugang zu ihrer Wohnung erhalten. Damit wurden sechs der acht Hauseingänge zunächst vor einer vollständigen Schließung bewahrt. Für andere Mieterinnen und Mieter gilt diese Regelung jedoch nicht. INTOWN hat sich auch nach den Entscheidungen des Amtsgerichts Dortmund nicht bereit erklärt, die bisherige Zugangsregelung fortzuführen“, erklärte Tobias Scholz. Intown ohne Sanierungskonzept Ende Februar kündigte INTOWN-Geschäftsführer Sascha Hettrich gegenüber der Nachrichtenagentur dpa überraschend die Sanierung des Hannibal 2 bis Ende 2019 bzw. Anfang 2020 an. Bereits im Sommer 2018 solle die Baugenehmigung eingereicht werden. 200 Mietverhältnisse würden noch bestehen. Die Wohnungen der Wohnanlage müssten für die Sanierung jedoch leer sein. „Wir würden dieser Sanierungsankündigung gerne Glauben schenken. Doch dafür fehlen uns aktuell die Anhaltspunkte. Die entscheidenden Fragen bleiben offen: Welche Maßnahmen sollen am Gebäude und in den Wohnungen genau durchgeführt werden? Wo doch bis vor einer Woche der Sanierungsbedarf beim Thema Brandschutz verneint wurde! Warum müssen die Wohnungen für die Sanierung angeblich leer sein? INTOWN muss umgehend ein Sanierungskonzept vorlegen. Da die Bauzeit mit 12 Monaten bereits abgeschätzt werden kann, müssten ja entsprechende Planungen vorliegen“, sagte Scholz. Die Stellungnahme von Intown gegenüber der dpa konnte zudem den missverständlichen Eindruck erwecken, als würden die laut INTOWN noch bestehenden 200 Mietverhältnisse ein Hindernis für die Sanierung darstellen. „Die Mietverträge bleiben weiterhin gültig. Instandsetzungs- oder gar Modernisierungsarbeiten sind mietrechtlich kein Kündigungsgrund aufseiten des Vermieters“, stellte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund fest. Hettrich antwortete im Interview mit der Bild und bekräftigte, die Rechtsauffassung des Mietervereins, dass INTOWN sich zwar Kündigungen der Mieter wünsche, die Mietverträge aber selbstverständlich weiter gültig seien. Anfang März verhandelte der Mieterverein mit INTOWN über Auszugsmöglichkeiten ohne vorher eine gerichtliche Klärung erwirkt zu haben. Ausgang offen.  Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018

Veranstaltung: Moderne Zeiten? Wie sich Wohnungskonzerne an den MieterInnen bereichern - Eine Veranstaltung aus Anlass der Aktionärsversammlung der Vonovia SE

Mieterverein Dortmund - 13. April 2018 - 11:51
Ihre Mieterhöhungen setzt die Vonovia vor allem mit Hilfe von Gebäudesanierungen durch, die sie als „Modernisierungen“ ausgibt. 11 Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen dürfen nach geltendem Recht auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, ganz egal was der Mietspiegel sagt.  Auf die Vonovia, die besonders günstig an Kapital kommt, wirkt das wie eine Einladung zum Gelddrucken. Mit Hilfe ihrer eigenen Firmen setzt sie massenhaft Standardmaßnahmen um. Die Modernisierungsinvestitionen des Konzerns sind im Jahr auf 778,6 Mio. € gestiegen. Etwa 43.000 Wohnungen waren betroffen. Für die MieterInnen bedeutet das in den meisten Fällen: Jede Menge Baustress und nicht tragbare Mieterhöhungen. Die Mieterhöhungen betragen bei energetischen Modernisierungen meist ein Mehrfaches der Einsparungen. Sie führen zu Steigerung der Wohnkosten und Verarmung bis zur Verdrängung und Zerschlagung von Nachbarschaften. Über Wohngeld und Hartz IV kommt es außerdem zu höheren Sozialkosten für die Allgemeinheit.  Moderne Zeiten! Die Zahlungs- und Leidensbereitschaft der MieterInnen hat Grenzen. An immer mehr Wohnstandorten kommt es zu Klagen, Kritik, Unmutsäußerungen und Protesten. Mit unserer Veranstaltung am Vorabend der Hauptversammlung des Konzerns (9. Mai in Bochum) wollen wir Mietererfahrungen und anderen kritischen Positionen zur Geschäftspolitik der Vonovia eine Plattform bieten.  Der Deutsche Mieterbund wird Zwischenergebnisse seiner Bestandsaufnahme zu den Modernisierungsmaßnahmen der Vonovia präsentieren. Kritische AktionärInnen werden die aktuelle Geschäftsdaten kommentieren. Betroffene MieterInnen werden von ihren Erfahrungen mit den Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen berichten. Wir wollen uns aber auch über die verschiedenen Versuche des Widerstandes austauschen. Wie können wir die Modernisierungsmaßnahmen der Vonovia in die Schranken weisen, Mieterhöhungen begrenzen und Verdrängung verhindern? Wie können sich die MieterInnen lokal und bundesweit organisieren? Welche rechtlichen und alltäglichen Mittel haben wir, um uns gegen Mieterhöhungen durch die Vonovia zu wehren? Welche Forderungen sind an den Gesetzgeber zu stellen?  Vollständiges PDF Anmeldungen bitte an anmeldung@dmb-nrw.de.

Stellenaussschreibung Rechtsberatung

Mieterverein Dortmund - 12. April 2018 - 15:05
Stellenausschreibung (pdf)

LEG spielt mit der Angst vor steigenden Mieten – Mieterverein Dortmund rät „freiwillige Mieterhöhungen mit Mietpreisgarantie“ zu prüfen

Mieterverein Dortmund - 10. April 2018 - 12:10
Modernisierungs­mieterhöhungen, z.B. bei energetischen Sanierungen, sind dennoch möglich, so die LEG NRW GmbH in ihrem Schreiben. Das börsennotierte Wohnungsunternehmen wiederholt damit eine Aktion aus dem Jahr 2012, die dem Unternehmen viel Kritik einbrachte.  Auch sechs Jahre später sehen die Mieterschutz-Fachleute beim Mieterverein Dortmund an der Kampstraße das neue Angebot sehr kritisch:  „Der Hinweis auf allgemein steigende Mietpreise soll die Mieter gezielt verunsichern, um höhere Mieten zu akzeptieren. Mieterinnen und Mieter müssen daher prüfen, wie attraktiv das Angebot wirklich ist:
  • Würde der aktuelle Mietspiegel überhaupt eine Mieterhöhung erlauben?
  • Welche Steigerungen sind mit dem neuen Dortmunder Mietspiegel ab 2019 zu erwarten?
  • Würde aus einer vorherigen Mieterhöhung noch die Kappungsgrenze von 20% Mietsteigerung in drei Jahren greifen?
 Erst nach Klärung dieser Fragen, lässt sich das Angebot der LEG wirklich beurteilen.“, erklärt der wohnungspolitische Sprecher des Mietervereins, Dr. Tobias Scholz.  Doch die LEG lässt den Mieterinnen und Mietern wenig Zeit. Das Angebot solle nur bis zum 20.04.2018 gelten. „Die LEG spielt dadurch mit der Angst der Mieterinnen und Mieter vor steigenden Mieterhöhungen. Wer nicht schnell zustimmt, auf denen könnten viel höhere Mieterhöhungen zu kommen. 10 Euro im Monat erscheinen dabei als vergleichsweise geringer Betrag. Vor Mieterhöhungen durch Modernisierungen schützt das LEG-Angebot jedoch nicht. Das Angebot bringt daher für Mieterinnen und Mieter weder Planungssicherheit, noch ist es eine richtige Mietpreisgarantie. Wir haben daher die LEG heute aufgefordert den Zeitraum für die Prüfung bis Ende Mai zu verlängern“, sagte Dr. Tobias Scholz. Der Mieterverein Dortmund empfiehlt allen betroffenen Mieterinnen und Mietern das Angebot sorgfältig zu prüfen. Den Dortmunder Mietspiegel und einen Ratgeber zum Thema Mieterhöhungen sind auf www.mvdo.de/mietspiegel.html und in der Geschäftsstelle in der Kampstr. 4 kostenfrei erhältlich. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 10.04.2018 Veranstaltungshinweis 10 Jahre LEG-Verkauf – auf Kosten der Mieter? Folgen der Privatisierung von 93.000 Landeswohnungen Zeit: Freitag, den 13. April 2018, 17.00 - 20.15 Uhr Ort: Theater im Depot, Immermannstraße 29, 44147 Dortmund Veranstalter: Deutscher Mieterbund NRW e.V.; verdi NRW, Fachbereich besondere Dienstleistungen; Mieterforum Ruhr e.V.; Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.  Programm: www.mvdo.de/leg.html  Anmeldung:  anmeldung@dmb-nrw.de oder 0211 / 58 60 09-0 (DMB NRW e.V.)
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