Aktuell aus der Region

Bitte beachten!

Mieterverein Dortmund - 14. November 2018 - 8:50
Die Sprechstunde des Mietervereins Dortmund fällt am morgigen Donnerstag (15.11.2018) aufgrund eines auswärtigen Termins von RA Grebe leider aus. Wir bitten um Ihr Verständnis! Die nächste Sprechstunde findet am Donnerstag, den 22.11.2018 in der Zeit von 9 bis 10 Uhr statt. Kontakt 0231-5576560

Ambitionslos und unterfinanziert – Mieterverein Dortmund kommentiert Zielvereinbarung zwischen Stadt Dortmund und Landesbauministerium zur Wohnraumförderung

Mieterverein Dortmund - 7. November 2018 - 14:53
In 2016 und 2017 wurden laut städtischem Wohnungsmarktbericht 219 bzw. 267 Mietwohnungen im Neubau gefördert. Insgesamt wurden in 2016 38,5 Mio. Euro und in 2017 51,1 Mio Euro Fördermittel für Neubau und Bestandsförderung abgerufen. Fördermittelabrufe über dem eigentlichen Budget können auch in Zukunft möglich sein, jedoch nur wenn andere Städte Ihre Budgets nicht ausschöpfen.  „Wir halten das erhöhte Budget und die vereinbarten Neubauzahlen für Dortmund daher für viel zu gering. Die Wohnraumförderung des Landes ist unterfinanziert und setzt ambitionslose Ziele. Dabei sind die Zielvereinbarungen grundsätzlich eine gute Sache.“, stellte Dr. Tobias Scholz wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund fest.  Kommunaler Wohnungsbau gefordert Kritik übt der Mieterverein auch an den fehlenden Plänen der Stadt Dortmund für den geförderten kommunalen Wohnungsbau. „Es werden zu wenige öffentlich geförderte Wohnungen in städtischer Hand gebaut. Pläne für die kommenden Jahre sind nicht bekannt. Der Rat der Stadt muss daher DOGEWO21 dazu in die Lage versetzen bzw. die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (DSG) hierfür beauftragen. Grundstücke im Eigentum der Stadt sind hierfür eine wichtige Voraussetzung. Damit kann sichergestellt werden, dass die geförderten Wohnungen auch nach Auslauf der Bindungsfristen nicht dem freien Markt unterworfen sind.“, sagte Dr. Tobias Scholz. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 07.11.2018

Heizspiegel 2018

Mieterverein Dortmund - 23. Oktober 2018 - 12:43
790 Euro – so hoch waren die durchschnittlichen Heizkosten in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung mit Erdgas-Zentralheizung im vergangenen Jahr. Während in energetisch guten Häusern 520 Euro gezahlt wurden, mussten Bewohner von energetisch schlechteren Wohnungen 1.110 Euro zahlen. Das zeigt der Heizspiegel für Deutschland 2018, den die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online im Auftrag des Bundesumweltministeriums und in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund e. V. im Rahmen der Kampagne „Mein Klimaschutz“ im Oktober 2018 veröffentlicht hat. Der Heizspiegel-Flyer ist auf der Internetseite des Mietervereins abrufbar und in der Geschäftsstelle an der Kampstr. 4 kostenfrei erhältlich. Nutzen Sie auch den kostenfreien Heizcheck mit den Daten des Heizspiegels 2018.

Kündigung per SMS?

Mieterverein Dortmund - 22. Oktober 2018 - 9:00
Mit den zunehmenden Möglichkeiten nimmt der digitale Austausch zwischen Vermietern und Mietern immer mehr zu. Vieles lässt sich schnell und unkompliziert per Smartphone oder Notebook erledigen. Wir zeigen Ihnen im Folgenden die Möglichkeiten und Grenzen auf. Der Vermieter als Facebook-Freund Zunächst einmal vorab: Niemand ist verpflichtet, seinem Vermieter eine E-Mail-Anschrift oder seine Mobilnummer mitzuteilen, damit er schneller und einfacher zu erreichen ist. Eine entsprechende Verpflichtung selbst als Vereinbarung im Mietvertrag ist rechtlich unzulässig. Es liegt ein Verstoß gegen Verbraucherschutzkriterien vor. Erst recht sollten Sie davon Abstand nehmen, eine Freundschaftsanfrage Ihres Vermieters auf Facebook, Google+ und Co. anzunehmen. Es sei denn, sie wollen damit zugleich Zugriff auf viele private Informationen gewähren. Unabhängig davon können digitale Kommunikationstechniken soweit genutzt werden, wie das Gesetz keine speziellen Formvorschriften vorsieht. Schnelle Schadensmeldung Bei einem plötzlich aufgetretenen Wasserschaden kann blitzschnell die entsprechende Mängelanzeige an den Vermieter übermittelt werden. Entsprechende Schadensbilder können als Anhang beigefügt werden. Insoweit kann sich Ihr Vermieter innerhalb weniger Minuten im wahrsten Sinne des Wortes ein konkretes Bild vom Umfang des Schadens machen. Derartige Mitteilungsformen reichen auch zur Wahrung Ihrer Rechte aus. Sowohl die Mängelanzeige, als auch die Geltendmachung von Minderungsansprüchen erfordern keine besonderen Formvorschriften. Problematisch ist in allen Fällen: Sie erhalten keine Zugangsbestätigungen. Allenfalls bei einer E-Mail kann bei der Versendung angeklickt werden, dass Ihr Gegenüber den Erhalt per Lesenachricht bestätigt. Fast alle E-Mail-Anbieter liefern mittlerweile die Möglichkeit, sogenannte Einwurf-E-Mail zu versenden. Zumindest dann liegt ein Zugangsnachweis vor. Für die Rechtsprechung sind Fragen des digitalen Zugangs bislang weiße, unbeschriebene Blätter. Die Rechtsprechung zum Zugang von Telefax-Schreiben (!) zeigt: die Gerichte stehen elektronischen Mitteilungen bislang eher kritisch gegenüber. Dies galt selbst dann, wenn eine ordnungsgemäße Sendemöglichkeit vorlag. Viele Gerichte befürchten im Gegensatz zum geschriebenen Brief größere Manipulationsmöglichkeiten. Insoweit gilt es Beweise für den Fall möglicher Auseinandersetzungen zu sichern. Erforderlich ist somit der Ausdruck der E-Mail nebst Lesebestätigung oder von SMS oder Whatsapp Nachrichten und Antworten. Viele Dienstleister bieten hier die Möglichkeit, den jeweiligen Nachrichtenaustausch dauerhaft zu sichern. So ist er im Zweifelsfall abrufbar. Ungeachtet dieser juristischen Probleme erleichtert sich der Alltag für die normalen Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter ohne Konfliktpotenzial. Handwerkertermine können in kürzester Zeit abgestimmt werden. Ebenso können kurze Anfragen zu Betriebskostenabrechnungen oder bei der Rückgabe der Mietwohnung schnell und unproblematisch geklärt werden. Keine Kündigung per WhatsApp In manchen Fällen bremst jedoch das Gesetz das digitale Zeitalter aus. Die Idee, eine Kündigung vor dem Abflug noch per SMS zu verschicken, ist clever. Rechtlich allerdings unzulässig und unwirksam. Der Hintergrund: Sowohl für die Kündigung durch den Vermieter, als auch durch den Mieter, sieht das Gesetz ausdrücklich spezielle Formvorschriften vor. Einer Kündigung muss man zum einen entnehmen, wer kündigt. Zum anderen  muss das Kündigungsschreiben von allen Mietern oder Vermietern handschriftlich unterschrieben sein. Dabei nutzt es nichts, die Unterschrift einzuscannen. Auch eine unterschriebene Kündigung als Bild oder PDF-Datei hilft also nicht weiter. Kündigungsschreiben müssen zu ihrer Wirksamkeit immer die Originalunterschriften enthalten. Anders sieht es bei anderen „förmlichen“ Schreiben aus, in denen das Gesetz lediglich verlangt, dass diese schriftlich erklärt werden müssen. Eine Betriebskostenabrechnung kann also auch wirksam auf elektronischem Wege übermittelt werden. Ebenso gelten Formerleichterungen bei einer Mieterhöhung: Die Erhöhung des Vermieters bedarf hier keiner Originalunterschrift. Allerdings müssen sonstigen Formvorschriften beachtet werden. Bei einer Mieterhöhung darf mithin eine ordnungsgemäße Begründung für die neue Miete nicht fehlen. Dementsprechend kann auch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung per digitalen Medien seitens des Mieters erklärt werden. Darüber hinaus sind natürlich auch datenschutzrechtliche Belange des Empfängers zu beachten. Eine Abmahnung aufgrund nicht durchgeführter Reinigungspflichten hat dementsprechend als Posting auf einer für andere lesbaren Facebook-Seite nichts zu suchen. In derartigen Fällen besteht ein Löschungsanspruch.   Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018

Der Mieter zählt nicht

Mieterverein Dortmund - 16. Oktober 2018 - 9:00
In den vergangenen Monaten berichteten viele regionale und überregionale Medien über Missstände in Bestandsgebäuden von Altro Mondo. Der Tenor der Mieterbeschwerden im Internet und auf einer Mieterversammlung in Castrop-Rauxel: Keller, die wochenlang unter Wasser stehen, drohende Einstellungen der Energieversorgung, Schimmelbefall, nicht funktionierende Fahrstühle, verwahrloste Grundstücke. Dass dies keine Einzelfälle sind, zeigt sich, wenn man der Facebook-Gruppe „Altro Mondo – Unser Vermieter“ beitritt. Mehr als 200 Mitglieder haben sich in dieser Gruppe bundesweit vernetzt, tauschen Erfahrungen aus und dokumentieren anhand von Fotos und Videos ihre Probleme mit ihrem Vermieter. Doch wer steckt eigentlich hinter Altro Mondo? Unternehmensgruppe Altro Mondo ist Teil und 100%ige Tochter der Dehne & Krüger Holding GmbH mit Sitz in Hannover. Die wiederum ist zu 88% an der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG beteiligt. Geschäftsführende Gesellschafter der Holding sind Birger Dehne und Dragana Krüger, Vorstand der DEGAG ist Birger Dehne. Die DEGAG wiederum ist Eigner einer ganzen Reihe von Immobilienprojektgesellschaften, unter anderem der DEGAG Kapital GmbH, der DEGAG WOBA GmbH, der DEGAG Premium GmbH sowie den Gesellschaften DEGAG Erste Wohnen GmbH bis DEGAG Zwölfte Wohnen GmbH. Geschäftsführer aller dieser Gesellschaften: Birger Dehne. Die von der den DEGAG Gesellschaften gehaltenen Immobilien hatten 2017 einen Buchwert von mehr als 300 Millionen Euro. Die Bestände liegen in ganz Deutschland verteilt, ein Schwerpunkt ist der Nordwesten. In NRW verwaltet Altro Mondo unter anderem DEGAG-Bestände in Dortmund, Herne, Castrop-Rauxel, Wuppertal und Duisburg. Neben dem Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in gutem, vermieteten Zustand, investiert die DEGAG zusätzlich einen „signifikanten Anteil“ ihres jährlichen Investitionsvolumens in den Erwerb „revitalisierungsbedürftiger Immobilien“ und erweckt die neu erworbenen Objekte „mit gezielten Investitionen aus dem Dornröschenschlaf“, wie es in einem Investorenprospekt aus dem Jahr 2016 heißt, der gezielt nach Kapitalanlegern sucht und ihnen eine Rendite von rund 7% verspicht. In Zeiten von Niedrigzinsen bei Sparbuch und Tagesgeldkonto ein verlockendes Angebot. Also billig kaufen, die Bestände durch gezielte Investitionen aufwerten und den Anlegern eine entsprechende Rendite garantieren. Das könnte auch für Mieterinnen und Mieter in Beständen mit Sanierungsstau nach einer guten Lösung klingen. Große Worte ... Entsprechend nachhaltig gibt sich Altro Mondo auf seiner Unternehmenswebseite. „Grundbesitz verpflichtet!“, steht als Überschrift unter dem Punkt Unternehmensphilosophie und so geht es munter-blumig weiter: „So ist es die oberste Maxime unseres täglichen Handelns, den Städten und Ihren Einwohnern ein besseres Lebensumfeld und ein modernes Zuhause zu schaffen, in dem sie mit Freude leben. So haben wir in den letzten Jahren unzählige Immobilien revitalisiert und somit wieder zu einem Ort für zeitgemäßes Wohnen zurückgeführt.“ ... wenig Taten In Dortmund unterhält Altro Mondo einen kleinen Bestand an der Uhlandstraße in der Nordstadt, das Fredenbaum Carré. Früher gehörte der Block der DOGEWO21. „Schöner wohnen“ steht auf einer Hinweistafel gut sichtbar. Geht man jedoch einmal um den Block zwischen Uhland- und Münsterstraße bekommt man ein anderes Bild. Auffällig ist ein scheinbar hoher Leerstand. Zahlreiche Fenster sind leer, keine Gardinen, keine Blumen. Dafür Dreck und Schmutz, der augenscheinlich schon älter ist. Ungewöhnlich, wenn man bedenkt, dass günstiger Wohnraum in Dortmund mehr als knapp ist und die Uhlandtraße eine beliebte Lage innerhalb der Nordstadt ist. Ein Anwohner erzählt, dass er seit vielen Jahren in dem Häuserblock wohnt. Früher sei alles besser gewesen, sagt er. Jetzt könne man niemanden erreichen, wenn es mal Probleme gibt. Seinen Namen will er nicht nennen. Keine Stellungnahme Im Juli berichtete das Magazin Westpol im WDR-Fernsehen über Altro Mondo und die diverse gravierenden Probleme der Mieter im sogenannten Emscherblock in Herne: defekte Klingelanlagen, defekte Aufzüge, Schimmelbefall, eingetretene Wohnungstüren. Eine Stellungnahme eines Unternehmensvertreters vor der Kamera bekam das TV-Team nicht. Umworbene Anleger In der Ansprache an potenzielle Anleger, wählt die Geschäftsführung der DEGAG andere Töne. In einem aktuellen Investorenprospekt wirbt sie um Kapitalanleger für sogenannte Genussrechte an der DEGAG WohnInvest 7 und zieht dabei sogar Vergleiche zur Fugger-Stiftung, die in Augsburg seit dem 16. Jahrhundert die Fuggerhöfe genossenschaftlich bewirtschaftet. „Mit den Genussrechten bietet die DEGAG Unternehmensgruppe seit Jahren außenstehenden Anlegern die außergewöhnliche Möglichkeit, an den Erfolgen der Grundbesitzgesellschaften zu partizipieren und somit ohne großen Aufwand Kapital genauso sinnvoll zu vermehren, wie es die grossen [sic] Stiftungen schon seit Jahrhunderten erfolgreich praktizieren.“ Es zählt der Anleger, den Mieter beißen die Hunde.  Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018 Weiterführende Links Westpol-Bericht auf YouTube Werbeprospekt der DEGAG 25 minütiges Werbevideo über die DEGAG Seiten des Fredenbau Carré 

Modernisierungen - Nur mit uns!

Mieterverein Dortmund - 9. Oktober 2018 - 9:00
Am Rabensmorgen in Wambel Der Vonovia-Bestand Am Rabensmorgen ist typisch für den Siedlungsbau des vergangenen Jahrhunderts: außerhalb der Innenstadt, Grünflächen zwischen den Häuserzeilen, viele Mieter wohnen hier seit Jahrzehnten. Doch jetzt gibt es – wieder einmal – Ärger. Vonovia möchte die zentrale Heizanlage, die die gesamte Siedlung mit über 250 Wohnungen mit Wärme versorgt, stilllegen und stattdessen fünf kleinere Heizanlagen mit jeweils einem Nahwärmenetz installieren. Dafür müssen sogar neue Gasleitungen in den Straßen verlegt werden, da bisher nur das Kraftwerk über einen Gasanschluss verfügte. Über 1 Millionen Euro hat Vonovia für die Gesamtmaßnahme veranschlagt. Leitungen und Heizkörper in den Wohnungen werden dabei nicht erneuert, wobei häufig noch alte Konvektoren-Heizkörper vorhanden sind  Eine Energieeinsparberechnung wurde den Mietern nicht vorgelegt. Die Zweifel zur Energieersparnis sind daher groß, zudem die Heizkosten im Durchschnitt zu vergleichbaren Siedlungen ohnehin gering. Mieterinitiative und Mieterverein sehen daher die Wirtschaftlichkeit in Frage gestellt. Zudem wird die Erneuerung eines über 50 Jahre alten Nahwärmenetzes in erster Linie als Instandhaltungsmaßnahme gesehen. Mieter vermuten, dass hinter der Stilllegung der bestehenden Heizanlage ein ganz anderer Grund steht. Der Abriss des Gebäudes würde Platz für den Neubau von Mietwohnungen schaffen. Vonovia habe hierzu keine konkreten Planungen, teilte das Unternehmen der Initiative mit. Am Bahnhof Tierpark in Brünninghausen In den Geschossbauten aus den frühen 1970er-Jahren sind rund 300 Mieterinnen und Mieter von den „Modernisierungsankündigungen“ der Vonovia betroffen. Am Bahnhof Tierpark 18 - 42 will das Bochumer Unternehmen rund 10 Millionen Euro investieren, unter anderem in neue Heizungen inkl. Rohrleitungen in den Häusern, eine Dach- und Keller dämmung sowie neue Fenster. Nicht zuletzt sollen Fassaden, Hauseingänge und das Wohnumfeld nach den Arbeiten ein optischen Highlight werden, wie es von Unternehmensseite heißt. Doch das geplante Highlight hat seinen Preis in Form von deutlichen Mieterhöhungen. Mieterhöhungen, die viele der älteren Mieterinnen und Mieter hier nicht so einfach tragen können. Darüber hinaus bezweifeln sie, dass die geplanten Maßnahmen die vorhandenen Probleme lösen werden. Nicht wenige Bewohner kämpfen mit feuchten Wänden und Schimmelbefall. Die neu gegründete, sehr aktive Mieterinitiative wirft der Vonovia vor, intransparent zu agieren, mit theoretischen Einsparungen zu rechnen, die in der Praxis vermutlich nicht erreicht werden, kein klares Gesamtkonzept vorzuweisen und nicht zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Aus welchen Positionen sich die geplante Mieterhöhung genau zusammensetzt, wissen die Mieter noch nicht. Eine detaillierte Aufstellung, welche Kosten umgelegt werden, sei aus buchhalterischen Gründen erst nach Fertigstellung und Abrechnung der Arbeiten möglich, lautet die Argumentation seitens Vonovia. Die Mieterinitiative hat nun ihrerseits einen Gutachter engagiert, der die Gebäude und die geplanten Arbeiten unter die Lupe nimmt. Der Spenhofweg in Eving In Eving hingegen sind einige Mieter bereits weiter und können sich freuen. Im Spenhofweg wollte Vonovia an den Gebäuden aus den 1970er-Jahren unter anderem die erst 14 Jahre alten doppelverglasten Fenster gegen modernere dreifachverglaste austauschen und die vorhandenen Balkone vergrößern – auch dies natürlich wieder verbunden mit entsprechenden Mieterhöhungen Heinz-Jürgen Grobelny, der sich seit Jahrzehnten um die Mieterrechte in der Siedlung kümmert, sammelte Unterschriften und trug bei einem Gesprächstermin mit Unterstützung des Mietervereins seine Argumente der Vonovia vor. Anscheinend überzeugend, denn Vonovia teilte Ende August mit, den Fensteraustausch und die Balkonvergrößerung unabhängig von anderen Maßnahmen wie der Dachgeschossdämmung, fallenzulassen. „Die Beispiele zeigen, dass es immer Sinn macht, sich neben der Einzelberatung und -vertretung durch den Mieterverein als Mieterinitiative zusammenzuschließen, geplante Maßnahmen zu hinterfragen und Druck zu machen“, sagt auch Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund. „Mieter sind bei solchen Modernisierungsankündigungen weder recht- noch hilflos. Und je größer und breiter die Gegenwehr der Mieter ist, desto höher sind die Chancen Erfolge gegenüber großen Wohnungsunternehmen durchzusetzen.“  Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018

Neuer Kurs bei Modernisierungen?

Mieterverein Dortmund - 1. Oktober 2018 - 9:00
Vorstandsvorsitzender Rolf Buch wird damit zitiert, dass Vonovia aus der Modernisierungen gelernt habe: „Wir müssen bei unseren Kunden bereits vor Beginn der Modernisierung um Akzeptanz werben. Wir wollen ihnen Sicherheit geben und deutlich machen, dass wir niemanden herausmodernisieren.“ Vonovia würde sogar die von der Bundesregierung geplante Absenkung der Modernisierungsumlage auf  8% vorwegnehmen. Das Unternehmen lege „jetzt schon bei seinen Modernisierungen durchschnittlich nur 7% der Modernisierungskosten um“ und liege „in der Regel deutlich unter dem Maximum von drei Euro pro Quadratmeter Umlage“. Ausgangsmieten „auf Marktniveau“ Doch solche Durchschnittwerte sind mit Vorsicht zu genießen. Sind Wohnungen noch nicht vor langer Zeit bezogen worden, liegen die Ausgangsmieten bereits viel höher als bei Altmietern. Auf Marktniveau, wie es Vonovia nennt. Weitere Mieterhöhungen wären hier gar nicht durchsetzbar. Zudem ist unklar, inwieweit wirtschaftliche Härtefälle, bei denen keine oder nur geringere Mieterhöhungen umsetzbar sind, in die Berechnungen eingeflossen sind. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass Vonovia einerseits umfassendere Modernisierungen, z.B. mit Fassadendämmung und Fensteraustausch und Balkonen, andererseits auch nur Einzelmaßnahmen, wie die Erneuerung der zentralen Heizungsanlagen durchführt. Entsprechend sind auch die Mieterhöhungen höher bzw. niedriger, was im Durchschnitt dann als „deutliche Unterschreitung“ der neuen drei Euro-Grenze der Bundesregierung verkauft werden kann. Abgesehen davon, führen auch Mieterhöhungen von 1,50 €/m² bis 2,50 €/m² zu einer Gesamtbelastung von rund 100 bis 175 Euro im Monat.  Infoveranstaltungen ersetzen nicht den Mieterschutz Im Vorfeld von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sollen „zusätzlich zur formalen Ankündigung verstärkt Mieterversammlungen durchgeführt“ werden. Informationen sind sicherlich eine gute Sache und können beim Verständnis der Baumaßnahmen helfen. Im Hinblick auf die vielen rechtlichen Fragen, bei denen Vonovia und Mietervereine unterschiedliche Auffassungen vertreten, ist es entscheidend, dass Mieterinnen und Mieter gut informiert in solche Versammlungen gehen. Dies fängt bei Themen wie Härtegründen und Duldungspflichten an und führt über Mieterminderungen bis zum Dauerthema Abgrenzung von Instandhaltungs- und Modernisierungsanteilen bei den Baumaßnahmen. Mieterschutzrechte lassen sich nicht durch bessere Erklärungen aufweichen.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018

Noch lange kein Lichtblick

Mieterverein Dortmund - 28. September 2018 - 8:00
Mit Blick auf den Wohnungsmarkt des vergangenen Jahres sagen Planungsdezernent Ludger Wilde und Thomas Böhm, Leiter des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung, klar: „Entspannung war auch 2017 nicht in Sicht.“ Angespannt, das Adjektiv gilt besonders für Wohnungen im unteren, seit rund zwei Jahren aber auch im mittleren Preissegment. Für den jährlich erscheinenden Bericht werden alle Wohnungsangebote eines Jahres ausgewertet, die in Zeitungen oder im Internet veröffentlicht wurden. Die Auswertung zeigt: Wohnen ist auch 2017 wieder teurer geworden. 6,63 Euro Kaltmiete (2016: 6,32 Euro) waren 2017 pro Quadratmeter in einer Bestandswohnung fällig, 10,50 Euro (2016: 10,16 Euro) waren es in Neubauwohnungen. Die Angebotsmieten im Bestand sind damit um rund 4,6 Prozent gestiegen. Hinter dem Mittelwert (Median) erstreckt sich allerdings eine breite Spanne: Im äußersten Nordosten Dortmunds, rund um Derne, Scharnhorst oder Lanstrop, bekommen Suchende durchaus noch Wohnungen ab 5,50 Euro pro Quadratmeter, ein großen Teilen der westlichen und südlichen Innenstadt, nördlich des Phoenixsees in Hörde und in einigen südlichen Bezirken Dortmunds sind Mieten von 7,50 Euro bis etwa neun Euro zu zahlen. Und auch der Wohnungsleerstand bleibt niedrig: 1,8 Prozent der mehr als 320.000 Wohnungen in Dortmund standen zum Jahresende länger als sechs Monate leer. „Wir haben keinen richtigen Wohnungsmarkt“, sagt Ludger Wilde. Auch hier gibt es deutliche Unterschiede – etwa vier Prozent in den Bezirken Union und Dorstfeld, sehr niedrige Werte von unter einem Prozent in Großwohnsiedlungen von Funkturm, Schüren, Clarenberg oder Kirchhörde. Der Mieterverein verweist darauf, dass bei Mieterhöhungen nicht die Zahlen aus den Wohnungsangeboten maßgeblich sind, sondern die des Dortmunder Mietspiegels. Mehr Einwohner wollen mehr Wohnungen Nach wie vor wächst Dortmund anstatt zu schrumpfen ‑ seit 2013 um etwa 18.000 Menschen; 601.780 Personen lebten am 31. Dezember hier. Die Zahl der Haushalte stieg auch, weil Menschen zunehmend allein oder zu zweit wohnen. Das soll durch Neubau aufgefangen werden: 2017 wurden mehr als 1.600 neue Wohnungen genehmigt, außerdem fast 1.500 fertiggestellt – so viele wie seit 2014 nicht mehr. Gebaut wird zum Beispiel am Berswordt-Quartier nahe der B1, aber auch nahe der Kronprinzenstraße auf dem Gelände des ehemaligen Südbahnhofs. Und auch Nachverdichtungen und Aufstockungen waren und sind zurzeit beliebtes Mittel, um kurzfristig neuen Platz zu schaffen – auch wenn es öfters zu Konflikten mit Alteingesessenen kommt. „Erste Erfolge“ beim günstigen Wohnen Die Konkurrenz um Wohnraum trifft nach wie vor zuallererst diejenigen, die gegenüber zahlungskräftigen Mietern einfach nicht bestehen können: Geringverdiener, große Familien mit wenig Geld, Geflüchtete, Studierende. Besonders für letztere interessieren sich Investoren: Am Standort des ehemaligen Karstadt-Technikhauses an der Kampstraße soll ein „Basecamp“ mit rund 430 hochpreisigen Studierendenappartments und Singles entstehen; ein ähnliches Vorhaben plant ein Investor an der Rheinischen Straße am Dortmunder U. Die Stadt hat ein klares Ziel: „Wir müssen dazu bauen, um den Druck weiter zu dämpfen“, so Ludger Wilde. Und so wurde einiges unternommen, um gegenzusteuern; rund 139 Millionen Euro sind von 2015 bis 2017 in den vergangenen Jahren in die Wohnraumförderung geflossen, 90 Millionen davon kamen als frei verfügbares „Globalbudget“ vom Land NRW. Dazu kommt die Quote, die festlegt, dass bei neuen Bauprojekten 25 Prozent der entstehenden Wohnungen gefördert und damit preisgebunden sein müssen: Drei Bauprojekte enthalten derzeit anteilig geförderte Wohnungen, weitere neun Areale sollen 2019 und 2020 folgen. Und in Mengede, Lütgendortmund und Huckarde entstehen insgesamt rund 180 preisgebundene Wohnungen der Stadt Dortmund, die bis Ende des Jahres fertig sein sollen. Die Bilanz: Der massive Schwund von dringend nötigen preisgebundenen Wohnungen ist zwar nicht gestoppt, aber immerhin leicht gebremst. Wie es weitergeht, dazu machten die Experten in Dortmund keine klare Aussage. So lange es ausreichend Investoren gibt, sei das ein gutes Zeichen, sagt Thomas Böhm – die Stadt scheint sich nicht weiter in der Pflicht zu sehen. Für den Mieterverein sind die gestiegenen Zahlen der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen ein wichtiges Signal. „Es werden jedoch zu wenige öffentlich geförderte Wohnungen in städtischer Hand gebaut, der Rat der Stadt muss DOGEWO21 dazu in die Lage versetzen. Grundstücke im Eigentum der Stadt bzw. städtischer Tochtergesellschaften und eine Stärkung des Eigenkapitals sind hierfür wichtige Voraussetzungen“, stellt Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund, fest. Hier gelangen Sie zum Wohnungsmarktbericht 2018. Autor: Alexandra Gerhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018

BGH - Neues aus Karlsruhe

Mieterverein Dortmund - 26. September 2018 - 13:23
Tatsächliche Größe zählt Der Fall Ein Ehepaar hatte eine Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Köln angemietet. In dem Mietvertrag hieß es: „Die Größe der Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.“ Später wurde die Wohnung verkauft. Dabei stellte sich heraus, dass sie tatsächlich größer war, nämlich 78,22 m². Der neue Vermieter rechnete daher die Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 nach der tatsächlichen größeren Quadratmeterzahl von 78,22 m² ab. Dies führt für die Mieter zu einer höheren Belastung von ca. 43,00 €. Dagegen wehrten sie sich und forderten, die kleinere, für sie günstigere Fläche von 74,59 m² zu verwenden. Die Entscheidung lag nun bei den Richtern in Karlsruhe. In einem alten Urteil aus dem Jahre 2007 hatte der BGH noch auf die vertraglich vereinbarte geringere Fläche abgestellt. In der damaligen Entscheidung forderten die Richter, dass die Flächenabweichung mindestens 10 % betragen müsse. Im aktuellen Fall betrug sie jedoch nur 4,64 %. Die Entscheidung Nunmehr entschieden die Karlsruher Richter: Es ist auf die tatsächliche Wohnungsgröße abzustellen. Einer anderslautenden, im Mietvertrag stehenden oder vereinbarten Wohnfläche ist demgegenüber bei der Abrechnung keine Bedeutung beizumessen. Der BGH begründete dies damit, dass Nebenkosten, also Betriebs- und Heizkosten, nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab abgerechnet werden, der für alle Mieter gilt. Dann scheiden allerdings vertragliche Vorstellungen von Vermieter und Mieter zur Wohnungsgröße von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Auch bei den gesetzlichen Vorgaben geht es im Allgemeinen um das Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche einer Wohnung zu der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche eines Hauses. Für anderslautende Vorstellungen der Parteien ist damit kein Raum mehr. Da vorliegend die Wohnfläche größer, als vertraglich vereinbart war, mussten die Mieter somit den höheren Heizkostenanteil zahlen. Das Fazit Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Sie vereinfacht für Mieter die Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung. Nunmehr kommt es, wie bei Mieterhöhungen auch, bei der Größe einer Mietwohnung auf die tatsächliche Größe an und nicht auf den im Mietvertrag genannten Wert. Dabei gibt es keine Toleranz nach oben oder unten. Stellt der Mieter fest, dass die Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag abweicht, kann er sich auf die tatsächliche Fläche berufen. Anders, als im Ausgangsfall ist eine Wohnung bei Flächenabweichungen in der Regel kleiner, als im Mietvertrag angegeben. Zu beachten ist jedoch, dass es bei der 10 %-Grenze bleibt, wenn der Mieter die Miete mindern will, weil die tatsächliche Wohnungsgröße von der mietvertraglich angegebenen Wohnungsgröße abweicht.  BGH: Beschluss vom 30.05.2018 VIII ZR 220/17 Keine Renovierung trotz Vereinbarung Der Fall Eine Mieterin bewohnte von 2009 bis 2014 eine Mietwohnung. Mit der Vormieterin schloss sie vor Einzug eine Renovierungsvereinbarung ab. Neben der Übernahme verschiedener Gegenstände verpflichtete sie sich zur Durchführung der Renovierungsarbeiten für den ausziehenden Mieter. Nach fünf Jahren zog die Mieterin selbst aus. Da sie die Wohnung nicht ordnungsgemäß renoviert an den Vermieter zurückgab, verklagte dieser sie auf Zahlung der Renovierungskosten von ca. 800 Euro. Der Vermieter hatte in den Vorinstanzen mit seiner Zahlungsklage für die Renovierungskosten Erfolg gehabt. Der BGH wies seine Klage jetzt allerdings ab. Die Entscheidung Eine Mietvertragsklausel, die den Mieter einer unrenovierten oder als renovierungsbedürftig angegebenen Wohnung verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist grundsätzlich unwirksam. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich vom Vermieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen bekommen hat. Ein angemessener finanzieller Ausgleich kann dabei im Erlass von Mietzahlungen liegen. Dabei ist das Verhältnis vom Umfang der Schönheitsreparaturen und den erlassenen Mietzahlungen zu beachten. Nach Auffassung der Karlsruher Richter ist andernfalls eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen unangemessen und unwirksam. Der Vermieter würde andernfalls die Wohnung in einem besseren Zustand bekommen, als er sie selbst dem Mieter überlassen hat. Vorliegend hatte der Vermieter selbst dem Mieter keinen Ausgleich gewährt. Er berief sich allerdings darauf, dass der Mieter seinerzeit mit dem Vormieter vereinbart hatte, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies sei so zu werten, als habe er eine renovierte Wohnung bekommen. Diese Argumentation wies der BGH zurück und entschied, dass ein Vermieter sich nicht auf Vereinbarungen berufen kann, die zwischen Mieter und Vormieter getroffen worden sind. Derartige Absprachen, die Mieter untereinander treffen, betreffen nur diese. Sie haben demgegenüber keinen Einfluss auf die Regelungen, die im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Daher musste der Mieter die Renovierungskosten nicht zahlen. Das Fazit Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung, dass ein Mieter unrenoviert übergebene Wohnungen am Ende der Mietzeit nicht renovieren muss. Auf Absprachen mit dem Vormieter kann sich der Vermieter nicht berufen. Dies ist gerade im Hinblick auf die aktuelle Wohnungsmarktsituation wichtig. Derzeit werden Wohnungen überwiegend unrenoviert und ohne Gegenleistung für die Anfangsrenovierung von Mietern vermietet. Zu beachten ist allerdings: Zukünftig ist verstärkt damit zu rechnen, dass aufgrund dieses Urteils Renovierungsvereinbarungen zwischen Mietern unter Einbeziehung des Vermieters getroffen werden. Dann hätte in diesem Fall eine Vereinbarung zu dritt vorgelegen, auf die sich der Vermieter direkt hätte berufen können. BGH Urteil vom 22. 08. 2018 VIII ZR 277/16 Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018

Neue Angemessenheitsgrenzen

Mieterverein Dortmund - 21. September 2018 - 10:49
Aktualisierung Vorausgegangen war eine von der Stadt Dortmund in Auftrag gegebene neue Auswertung beim Forschungsinstitut empirica, um die letztmalig zum 01.08.2017 erhöhten Werte und das dahinterstehende so genannte „Schlüssige Konzept“ zu ak­tualisieren. Darin wurde untersucht, zu welchen Mietpreisen Wohnungen in Dortmund im Jahr 2017 angeboten wurden. Aus diesen Ergebnissen wurden die neuen Angemessenheitsgrenzen abgeleitet. Dabei wurde von einem, von der Personenzahl im Haushalt abhängigen Flächenwert ausgegangen und das untere Drittel der angebotenen Wohnungen berücksichtigt. Außerdem wurden die gestiegenen Werte des Betriebskostenspiegels NRW berücksichtigt. „Angesichts der steigenden Mieten auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt ist eine jährliche Untersuchung der aktuellen Angebotsmieten sachgerecht und sinnvoll. Der von uns seit vielen Jahren geforderte Klimabonus bei Mieterhöhungen in Folge von energetischen Sanierungen ist jedoch weiterhin nicht vorgesehen“, stellt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund fest. Bruttokaltmiete Für die Anmietung einer Wohnung oder im Fall einer Mieterhöhung ist für Amt bzw. Jobcenter immer die Gesamtmiete ohne Heizkosten entscheidend, die sogenannte Brutto-Kaltmiete, nicht jedoch der Preis pro Quadratmeter. „Hier kommt es immer wieder zu Missverständnissen. Wir raten unseren Mitgliedern zudem bei Erhalt einer Kostensenkungsaufforderung des Jobcenters oder Sozialamtes umgehend die Rechtsberatung des Mietervereins aufzusuchen“, so Martin Grebe. Weitere Informationen und Hinweise gibt der kostenfreie Ratgeber Unterkunftskosten. Dieser ist ebenfalls in der Mietervereins-Geschäftsstelle an der Kampstr. 4 erhältlich. Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018

Die neue Ausgabe unserer Mieterzeitschrift ist da!

Mieterverein Dortmund - 21. September 2018 - 8:59
Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen und Durchblättern! Hier gelangen Sie zum PDF.

Hannibal 2: Ein Jahr nach der Räumung

Mieterverein Dortmund - 20. September 2018 - 12:25
Ein gutes Timing attestierte Mietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker den Verantwortlichen bei der Lütticher 49 Properties GmbH und deren Bevollmächtigten der INTOWN-Gruppe.  „Elf Monate nach der Räumung legte INTOWN der Stadt Dortmund Pläne für die Sanierung der Wohnanlage Hannibal 2 vor und rückt so die rosige Zukunft des Gebäudes in den Mittelpunkt. Die Schicksale der geräumten Mieter und die Verhaltensweise von INTOWN in den folgenden Monaten, sollen scheinbar in Vergessenheit geraten.“, kommentierte Mietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker. Der Mieterverein hatte nach der Räumung eine zügige Behebung der Brandschutzmängel gefordert, um eine schnelle Wiederbewohnbarkeit zu ermöglichen. Doch INTOWN wies in den ersten Monaten nach der Räumung Instandsetzungsbedarf und Brandschutzmängel zurück. Was INTOWN aktuell genau für den Hannibal 2 plant ist nur aus den Medien bekannt. Eine belastbare öffentliche Stellungnahme oder ein Konzept liegen weder Mietern noch Öffentlichkeit vor. Nur die Stadt Dortmund kennt die aktuellen Planungen. „Wir bitten Sie um Verständnis dafür, dass wir uns nicht weitergehend zu Detailplanungen äußern wollen, da diese unter dem Vorbehalt der Genehmigungsbehörde stehen“, teilte der neue INTOWN-Kommunikationschefs Robert Döring dem Mieterverein auf Anfrage im August mit. Bekannt ist: Bis Ende 2018 sollen die Bauanträge eingereicht werden, für Ende 2019 ist der Baubeginn geplant und bereits ein Jahr später, also Ende 2020, soll der der Wiederbezug der Wohnungen starten. Die Planungen sind ambitioniert, das Investitionsvolumen nicht bekannt. Fachleute schätzen den Instandhaltungsbedarf auf mindestens 30 Millionen Euro, ohne Grundrissänderungen, wie sie INTOWN angekündigt hat. So sollen teilweise große Wohnungen in Kleinere aufgeteilt werden. Doch der Investitionsbedarf umfasst nicht nur den Brandschutz. Bereits vor der Räumung kämpften Mieter immer wieder mit Aufzugsausfällen und weiteren Mängeln. Nur in einem Haus wurde vor wenigen Jahren, nach erfolgreicher Instandsetzungsklage eines Mieters, der Aufzug erneuert. Begründete Skepsis Seit Anfang 2018 ist das Gebäude ohne Heizung. Der Vertrag zur Wärmeversorgung wurde von INTOWN mit dem Eigentümer der Anlage nicht verlängert, kein neuer Vertrag vereinbart und keine Ersatzanlage beschafft. Auch die Wasserversorgung wurde eingestellt, sodass Fachleute davon ausgehen, dass im gesamten Gebäudekomplex neue Frischwasserleitungen verlegt werden müssen. „Wer dann die Berichte der ehemaligen Bewohner zu früheren Renovierungsmaßnahmen kennt, hat begründete Zweifel, dass der Zeitplan ansatzweise zu halten ist“, so Rainer Stücker.  Gegenüber den Medien sicherte INTOWN-Geschäftsführer Sascha Hettrich wiederholt zu, dass die über 100 Mieter mit bestehenden Mietverträgen zu den alten Mietkonditionen in das Gebäude zurückziehen können. Dieses scheinbare Zugehen auf die ehemaligen Bewohner, steht im krassen Widerspruch zum Verhalten im Alltag. Kautionen werden in dem Mieterverein bekannten Fällen nicht ausgezahlt, sodass Klageverfahren – die bisher nicht abgeschlossen sind – angestrebt werden mussten. Zugangsfrage vor dem LG Dortmund Im Zuge der Stilllegung im Februar 2018 hatte INTOWN anschließend jeglichen Zugang zum Gebäude verweigert. Nur wer einstwillige Verfügungen beim Amtsgericht Dortmund beantragte, kam wieder in das Gebäude. Einigen umzugswilligen Mietern wurde mit Unterstützung des Mietervereins dann der Umzug ermöglicht, ohne dass eigene gerichtliche Schritte eingeleitet werden mussten. Den erstrittenen Zugang wollte INTOWN nicht auf sich beruhen lassen und legte Berufung ein. Die Argumentation des Unternehmens: Das Schreiben zur Stilllegung sei faktisch eine Kündigung und die Mietverträge hinfällig, obwohl in dem Brief das Wort „Kündigung“ gar nicht vorkommt. Das LG Dortmund (1 S 73/18) folgte Anfang September in einem Hinweisbeschluss dieser Argumentation nicht und kündigte an, die Berufung zurückzuweisen. Dass „es sich hierbei um eine Kündigung handelt“ lässt sich selbst „bei wohlwollender Auslegung zu Gunsten der Beklagten [Lütticher 49]“ nicht entnehmen. Auch die Tatsache, dass INTOWN das Gebäude stilllegte und die Kappung von allen Versorgungsleitungen ankündigte, wird vom Gericht als eine Verhaltensweise bewertet, die über die Nutzungsuntersagung der Stadt Dortmund hinausgeht und dazu dienen sollte, den Mietern ihren Besitz zu entziehen. Das Betreten der Wohnung für Erledigungen hatte die Stadt Dortmund unter bestimmten Auflagen ausdrücklich erlaubt. INTOWN ermöglichte den Zugang zum Gebäude auch über mehr als drei Monate, um dann mit der angedrohten, kurzfristigen Stilllegung die Angst der Menschen auszunutzen, schnell Hausrat und persönliche Dinge aus den Wohnungen zu holen, bevor es zu spät sein könnte. Kostenfrage ungeklärt Ein Jahr nach der Räumung leben (Stand Anfang September) noch immer 38 Haushalte in Wohnungen, die die Stadt für Notfälle vorhält, weitere fünf in Übergangseinrichtungen. Die Stadt geht davon aus, dass bis Jahresende alle Betroffenen wieder eigenständig untergebracht sind. Eine Auswertung, wo und zu welchen Konditionen die ehemaligen Bewohner heute leben, gibt es bisher nicht. Die Kostenfrage ist weiter ungeklärt. Gegen die Räumung hatte die Eigentümerin des Hannibal 2 beim Verwaltungsgericht in Gelsenkirchen geklagt. Mit einer Gerichtsentscheidung ist nach Einschätzung der Stadt Dortmund frühestens 2019 zu rechnen. An dieser Frage hängen auch die Kosten in Höhe von rund 781.000 Euro, die der Stadt entstanden sind. Gegenüber der Lütticher 49 sollen entsprechende Kostenbescheide erlassen werden. Jedoch geht die Stadt Dortmund aktuell davon aus alle zusätzlichen nachgelagerten Kosten von geschätzten 840.000 Euro nicht geltend machen zu können. Darin seien Unterstützungsleistungen für Umzugskosten, Renovierung, Kautionen, Ersatzbeschaffungen von Möbeln in Höhe von rund 422.000 Euro enthalten, die aufgrund der Notsituation der ehemaligen Bewohner/-innen aufgewendet wurden. INTOWN hatte einige Wochen nach der Räumung zwar einen Bürocontainer am Hannibal 2 aufgestellt.  „Das Krisenmanagement und funktionierende Hilfsangebote wurden aber der Stadt Dortmund überlassen. Vertreter von INTOWN oder der INTOWN- Gruppe haben sich niemals auf einer der zahlreichen Mieterversammlungen erklärt und die Menschen im Stich gelassen, bis heute“, stellt Rainer Stücker fest. Brandschutz / Wohnungs-TüV bei Hochhäusern Auch ein Jahr nach der Räumung fragen sich viele Menschen, wie es so weit kommen konnte. Für den Mieterverein Dortmund gilt es die baurechtlichen Vorschriften des Landes NRW in den Fokus zu nehmen. Demnach muss bei der erstmaligen Errichtung eines Gebäudes ein Brandschutzkonzept vorgelegt und durch die örtliche Behörde genehmigt werden. Führt ein Eigentümer Umbauten durch, die das Brandschutzkonzept berühren, müssten wiederum entsprechende Genehmigungen eingeholt werden. Die in regelmäßigen Abständen durchzuführenden Brandschauen der Feuerwehr bei Hochhäusern betreffen nur öffentlich zugängliche Bereiche des Gebäudes, aber anscheinend nicht die Einhaltung des jeweils aktuell gültigen Brandschutzkonzeptes.   „Die Entdeckung schwerwiegender Brandschutzmängel darf nicht dem Zufall überlassen werden. Offensichtlich reichen die bisherigen landesrechtlichen Vorschriften nicht aus. Daher hatten wir NRW-Bauministerium Ina Scharrenbach im Februar 2018 in einem Brief aufgefordert, die gesetzlichen Regelungen für den Brandschutz in Wohnhäusern zu erneuern. Wir haben der Ministerin die Einrichtung einer Expertengruppe vorgeschlagen. Es braucht einen ‚Wohnungs-TÜV‘ für Hochhäuser und große Wohnanlagen, um Instandhaltungsstau und Brandschutzmängel zu vermeiden und zu beseitigen. Die Einhaltung der genehmigten Brandschutzkonzepte eine Gebäudes müssen Gegenstand der Überprüfungen durch die Behörden werden, um die Sicherheit für die Bewohner zu gewährleisten und kurzfristige Räumungen von hunderten Wohnungen wie im Hannibal 2 zu vermeiden.“, sagte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. Bau- und Heimatministerin Scharrenbach hat den Brief des Mietervereins aus dem Februar 2018 bis heute nicht beantwortet. Mieterversammlung Für den 26. September hat der Mieterverein die ehemaligen Bewohnerinnen und Bewohner zur Mieterversammlung um 18 Uhr in das Dietrich-Keuning-Haus (Leopoldstraße 50-58 ) eingeladen. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 20.09.2018

Klimawandel - Die Stadt als Schwamm

Mieterverein Dortmund - 17. September 2018 - 9:00
Das Gewitter, das am 22. April 2018 über den Dortmunder Süden niederging, war kurz und heftig. Die Feuerwehr musste mehrfach wegen überschwemmter Keller und Straßen ausrücken. Der Deutsche Wetterdienst hatte zuvor eine Unwetterwarnung ausgegeben. Die Frage, ob es sich um eine Wetterkapriole oder eine Folge des Klimawandels handelte, stellt sich für Wasserwirtschaft und Kommunen nicht mehr. Immer mehr Städte, darunter Essen und Witten, präsentieren ihre vom Regionalverband Ruhr individuell erstellte Klimaanalyse im Internet. Planungshinweiskarten sollen Entscheidungshilfen für konkrete Anpassungsmaßnahmen liefern. Initiative „Wasser in der Stadt von morgen“ Eine ganze Reihe von Ruhrgebietsstädten, darunter Dortmund und Herne, haben sich deshalb in der neu gegründeten Initiative „Wasser in der Stadt von morgen“ zusammengefunden. So sollen Ideen entwickeln werden, wie das Wasser bei Starkregenereignissen aufgefangen werden kann. Eine Stadt testet beispielhaft und gibt die Erfahrungen an andere Städte weiter. Dortmund hat sich dem Thema Dachbegrünung angenommen. In dicht besiedelten Stadtteilen, in denen die Hitze im Sommer unerträglich werden könnte, muss jeder, der dort neu baut oder einen genehmigungspflichtigen Umbau seines Daches plant, dieses auch begrünen. Aufgrund der geringeren Abwassergebühren profitieren davon sogar Mieterinnen und Mieter. Ergebnisse mit Brisanz An Forschung, Ideen und Wissensvermittlung fehlt es im Ruhrgebiet nicht. An der Ruhruniversität Bochum hat der Geograph André Baumeister in seiner Doktorarbeit einen Starkregen in Bochum am 20. Juni 2013 analysiert und ein Modell für „Wasserabflussraten“ entwickelt. Seine Kenntnisse gibt er in Lehrveranstaltungen an Geografiestudierende weiter. Das in Gelsen- kirchen ansässige Institut für Unterirdische Infrastruktur schult unter dem Leitbild der Schwamm-Stadt Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen von inzwischen 50 Kommunen und Abwasserverbänden bundesweit. Mit Computerprogrammen, die mit Daten aus Wetterkunde, Statistik, Geologie und der Abwasserwirtschaft gefüttert werden, erstellt das Institut neuartige Stadtpläne, in denen fast bis auf die Hausnummer genau erkennbar ist, welche Straßenzüge bei welcher Regenmenge durch Überflutung gefährdet sind. Das hat Brisanz: Laut dem Journalistenbüro Correctiv gibt es Streit über die Veröffentlichung der Warnkarten im Internet. Es geht um den Marktwert der Grundstücke in begehrten Stadtkernen und beliebten Vororten, wenn erkennbar ist, dass sich hier regelmäßig Mischwasser aus Niederschlag und übergelaufener Kanalisation sammeln könnte.  Autoren: Martin Krämer, Helmut Lierhaus, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

Gemeinsam gegen Armut:

Mieterverein Dortmund - 7. September 2018 - 9:03
Die Situation am Dortmunder Wohnungsmarkt wird immer enger. Die Mieten steigen,guter und bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit kleinem Geldbeutel wird immerweniger. Und das obwohl die Zahl der Menschen mit geringem oder gar keinem Einkommensteigt. Welche Probleme sind damit verbunden? Welche Handlungsansätze gibtes für Dortmund?An der Veranstaltung nehmen auch Stadtrat Ludger Wilde, Dezernent für Umwelt, Planenund Wohnen sowie Thomas Böhm, Leiter des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung teil. Das Netzwerk „arm in Arm“ lädt zur Diskussion ein Zeit: Mittwoch, den 10. Oktober 2018 von 18.00 - 20.00 Uhr Ort:  Wichern Kultur- und TagungszentrumStollenstraße 36, 44145 Dortmund Anmeldung bitte bis zum 03.10.18 unter dortmund@dgb.de oder 0231 - 5570440 Wir freuen uns über Ihre Teilnahme! Hier geht´s zum Flyer

Nachverdichtung - Transparenz und Beteiligung gefordert

Mieterverein Dortmund - 3. September 2018 - 8:50
Langjährige Mieterinnen und Mieter fühlen sich überrumpelt und sehen die Qualität ihrer Wohnumgebung gefährdet. Politik und Verwaltung müssen eine Gratwanderung absolvieren: Auf der einen Seite den dringend benötigten neuen Wohnraum zu schaffen, auf der anderen Seite die Interessen der dort wohnenden Mieter zu schützen. Keine einfache Aufgabe. Nicht zuletzt aufgrund der kritischen Berichterstattung zu den Nachverdichtungsprojekten stellten die Verantwortlichen aufseiten der Stadt fest, dass die Bebauung von Innenhöfen und Freiflächen nicht hinter den verschlossenen Türen großer Wohnungsunternehmen und ohne Beteiligung von Mieterinnen und Mietern geplant werden kann. Anfang des Jahres fand deshalb unter großem öffentlichen Interesse eine Diskussionsveranstaltung im Rathaus zum Thema „Neuer Wohnraum im Bestand“ statt, bei der Vertreter von Stadt, Wohnungswirtschaft und Mieterverein die aktuellen Probleme analysierten und neue Perspektiven erarbeiteten. Auslegungsspielräume nutzen Insbesondere bei Nachverdichtungsmaßnahmen nach §34 BauBG, kommt es bisher immer wieder zu Problemen mit den Anwohnern der Bestandsgebäude. Nach diesem Paragrafen können „klassische“ Baulücken und Freiflächen wie Innenhöfe ohne viel Papierkram bebaut werden, wenn sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn-und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ Das klingt vage, gibt der Stadtverwaltung aber auch Ermessens- und Auslegungsspielräume, sodass ein Investor nicht einfach machen kann, was er will. Ein Bebauungsplanverfahren, die darin vorgesehene Öffentlichkeitsbeteiligung und Beschlussfassung durch die politischen Gremien sind jedoch nicht erforderlich. Ein durch die städtische Bauordnung zu prüfender Bauantrag reicht aus. Dass Transparenz und Kommunikation sehr wichtig sind, bemerkte auch Ludger Wiesemann, Bereichsleiter Vivawest, die aktuell eine Nachverdichtungsmaßnahme in Scharnhorst umsetzen: „Wir lernen beim Thema Nachverdichtung aktuell dazu. An erster Stelle steht die Kommunikation mit unseren Mietern, auch wenn es keinen Königsweg zum richtigen Zeitpunkt für Informationen gibt.“ Dass diese Kommunikation allerdings nicht reibungslos funktioniert, konnte man Mitte Juni einem Artikel in den Ruhr Nachrichten entnehmen, in dem die Anwohner bemängelten, dass sie viel spät und unzureichend über das Bauvorhaben informiert wurden. Neuer Verfahrensablauf Walter Nickisch, Fachbereichsleiter beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, stellte einen Verfahrensablauf vor, der bei zukünftigen Nachverdichtungsprojekten Anwendung finden soll. Dieser Ablauf sieht vor, dass der Investor ein aussagekräftiges Planungskonzept bei der zuständigen Behörde, also dem Stadtplanungsamt, vorstellt. Unter Einbindung der politischen Vertretung wird das Nachverdichtungsvorhaben dann auf die Erfüllung gewisser Kriterien geprüft. Das sind zum Beispiel die städtebauliche Situation, die Auswirkungen auf Umwelt und Klima, die Verkehrsanbindung und -abwicklung sowie die Aufenthaltsqualität für unterschiedliche Gruppen. Erst nach einem positiven Beratungsverlauf werden die betroffenen Mieter und Nachbarn im Rahmen von Infoveranstaltungen und Postwurfsendungen umfassend über das Projekt informiert. Außerdem wird ein konkreter Ansprechpartner für Rückfragen benannt. Für Tobias Scholz vom Mieterverein, ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung, die Verantwortung liege nun bei der Wohnungswirtschaft: „Eine reine Infoveranstaltung, auf der den Mieterinnen und Mietern geschaffene Tatsachen vorgestellt werden, kann Konflikte nicht lösen und selten Möglichkeiten für einen Interessensausgleich aufzeigen. Es braucht im Vorfeld ein Beteiligungsformat. Die Mieter vor Ort sind die besten Experten für das Quartier. Sie sollten schon vor der Planung in den Prozess eingebunden werden. Außerdem fehlen in den Prüfkriterien einige Faktoren, die für die Mieter sehr wichtig sind, wie etwa die Verschattung durch den Neubau oder die Aufenthaltsqualität auf Balkonen, wenn in einigen Metern Entfernung ein Haus hochgezogen wird.“ Beim Nachverdichtungsprojekt im Kreuzviertel kam es aufgrund des Drucks der Anwohnerinitiative zu einer Diskussionsveranstaltung, auf der neben Vonovia-Vertretern auch Mitarbeiter des Planungsamtes anwesend waren. „Das war eine offene Gesprächsrunde, in der unsere Einwände berücksichtig wurden“, sagt ein Vertreter der Mieterinitiative. „Vonovia zog die ursprüngliche Planung zurück und erarbeitet gerade eine neue Alterna­tive. Auch die Stadt Dortmund hatte die ursprüngliche Planung abgelehnt. Wir sind froh, dass wir mit unserer Petition
erfolgreich waren.“
Keine grüne Oase in Hombruch Weniger Glück hatten die Vonovia-Mieter in Hombruch an der Harkortstraße. Während die Bezirksvertreter das Projekt ablehnten, beschloss der Rat der Stadt das Genehmigungsverfahren. Entsprechend groß ist die Enttäuschung der Mieterinitiative: „Wir haben es mit unserer Unterschriftenaktion versucht, aber es hat nicht gereicht“, heißt es aus dem Kreis der Initiative. Passiert ist bisher noch nichts. Kein Bagger, keine Bauarbeiter weit und breit. Die Gärten, deren Nutzung von Vonovia schon längst untersagt wurde, liegen diesen Sommer brach. Die „grüne Oase“ der Anwohner, mit dem alten Baumbestand, wächst ein letztes Mal ungestutzt. Bald steht dort ein Komplex mit 35 Wohneinheiten. „Dann sehen wir hier nur noch Beton“, sagt eine Anwohnerin. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

10 Jahre nach der Privatisierung: LEG-Sozialcharta läuft aus – Mieterverein Dortmund informiert über Folgen für Mieter/-innen

Mieterverein Dortmund - 29. August 2018 - 14:49
Am 29. August 2008 ist die sogenannte Sozialcharta zum LEG-Verkauf in Kraft getreten. Genau zehn Jahre später nach der Privatisierung durch das Land NRW, wird sie auslaufen. „Die Privatisierung der LEG ist für die Mieter keinesfalls die Erfolgsgeschichte, die das Unternehmen selbst gerne erzählt.“, sagte, Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Bereits vor zehn Jahren warnte eine Volksinitiative, getragen durch ein breites Bündnis aus Mietervereinen, Mieterbeiräten, Betriebsräten der LEG, Gewerkschaften und Parteien, vor den möglichen negativen Folgen eines Verkaufs der landeseigenen Wohnungen durch die Regierung aus CDU und FDP. Die Sozialcharta zielte daher darauf ab, Mieter bei möglichen Wohnungsverkäufen und die Beschäftigten vor Kündigungen zu schützen.  „Rückblickend hat die Sozialcharta eine Zerschlagung des Unternehmens unattraktiv gemacht, auch wenn sie heute bei Mieterhöhungen wie ein zahnloser Tiger wirkt“, erläuterte Dr. Tobias Scholz. „Wir haben festgestellt, dass hier auf Seiten der Mieter eine große Unsicherheit besteht, welcher Mieterschutz nach dem Auslaufen besteht. Wir wollen daher über die Rechte informieren, auf die sich Mieter gesetzlich berufen können und auch solche, die nach Auslaufen der Sozialcharta weiterbestehen.“, erklärte Dr. Tobias Scholz, des Mietervereins. Kündigungsschutz Während der „Bestandsschutzzeit“ – dem 10-jährige Zeitraum vom Inkrafttreten bis zum Auslaufen der Sozialcharta –  sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen. Diese Regelung gilt jedoch nur für Mieterinnen und Mieter, die bereits vor Inkrafttreten bei der LEG bzw. ihren Tochterunternehmen gewohnt haben. Unternehmen, wie die LEG können jedoch keinen Eigenbedarf anmelden. Dies wäre erst nach einem Weiterverkauf an Selbstnutzer möglich. Verkäufe und eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spielten dann nach 2008, entgegen damaligen Befürchtungen, keine Rolle. Falls es in Zukunft Veräußerungen von Wohnungsbeständen geben würde, wären Mieter im Falle einer Umwandlung durch die Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Bei Verwertungskündigungen setzt das Mietrecht enge Grenzen für den Vermieter. Für Mieter, die am 29.08.2008 das 60. Lebensjahr vollendet haben, gilt der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unbefristet. Der Schutz ist in diesem Fall also nicht an die „Bestandsschutzzeit“ gebunden. Die entsprechenden Informationsschreiben zur Sozialcharta sollten weiterhin zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt werden. Mietereinbauten Der gesonderte Bestandsschutz für Mietereinbauten zielt darauf, die am „Vollzugstag“ vorhandenen, aber häufig nur mündlich genehmigten Einbauten, abzusichern. Dieser Bestandsschutz gilt auch nach Auslaufen der Sozialcharta. Luxusmodernisierung Luxusmodernisierungen sind nach der Sozial­charta nur nach Einwilligung durch den Mieter gestattet. Doch auch „normale“ Modernisierungen bringen schnell Mieterhöhungen zwischen zwei bis drei Euro den Quadratmeter mit sich. Modernisierungsmieterhöhungen spielen zudem bei den „Sozialcharta“-Regeln zur Höhe von Mieterhöhungen keine Rolle. Mieterhöhungen Dieses Regelwerk zu einer Begrenzung von Mieterhöhungen bezieht sich nicht auf die für eine Wohnung gezahlte Miete, sondern lediglich auf den Gesamtdurchschnitt aller Nettokaltmieten der LEG und ihrer Töchterunternehmen. Nur der Durchschnitt aller Mieterhöhungen ist begrenzt. So durfte die allgemeine Preissteigerungsrate von 2008 bis 2012 jährlich höchstens um 1,5 Prozent und von 2013 bis 2017 
jährlich um höchstens 3,0 Prozent überschritten werden. Da es nur auf den Durchschnitt der Erhöhungen ankommt, konnte die LEG ohne Probleme die Mieten in angespannteren Wohnungsmärkten um mehr als die vereinbarten Punkte anheben, während sie auf entspannten Wohnungsmärkten nur geringere Erhöhungen durchsetzen konnte. Für Mieterhöhungen galt und gilt aber generell, dass sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. am Mietspiegel orientieren müssen. Zusätzlich ist die gesetzliche Grenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu beachten. Im Gemeinden, in denen die Kappungsgrenzenverordnung gilt, wie Waltrop, liegt die Grenze bei 15 % in drei Jahren. Pressemitteilung: Mieterverein Dortmund & Umgebung e.V. Dortmund, den 29.08.2018

BGH - Neues aus Karlsruhe

Mieterverein Dortmund - 27. August 2018 - 14:13
Eine Mieterhöhung wird durch Zahlung anerkannt Der Fall Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter eine Mieterhöhung ab Februar um monatlich 47 Euro. Dem Schreiben war ein Vordruck beigefügt, mit dem der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung abgeben sollte. Da der Mieter die Erklärung nicht ausfüllte und zurückschickte, erinnerte ihn den Vermieter zweimal im Januar und Februar daran. Der Mieter gab auch dann keine schriftliche Zustimmungserklärung ab. Er zahlte allerdings in den Monaten Februar, März und April die um 47 Euro höhere Miete. Weil der Mieter der Mieterhöhung nicht schriftlich zugestimmt hatte, verklagte ihn der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Entscheidung Durch eine Mieterhöhung können Mieten – in der Regel unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel – auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Zum Schutz des Mieters sieht das Gesetz jedoch vor, dass sich die Miete nicht automatisch durch die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhöht. Der Mieter hat vielmehr eine Überlegungsfrist in der er die Mieterhöhung überprüfen kann. Stimmt er innerhalb dieser Frist nicht zu, muss der Vermieter ihn bei Gericht verklagen, um seine Mieterhöhung durchzusetzen. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter eindeutig keine schriftliche Zustimmung erteilt. Er hatte allerdings bereits dreimal vor Einreichung der Klage die höhere Miete gezahlt. Der BGH stellte nun fest, dass der Mieter damit der Mieterhöhung stillschweigend zugestimmt habe. Aus der dreimaligen, vorbehaltlosen Zahlung des Mieters könne kein anderer Schluss gezogen werden. Es sei klar, dass er damit die Mieterhöhung habe akzeptieren wollen. Eine Formvorschrift im Gesetz, wonach die Zustimmung des Mieters ausdrücklich schriftlich erfolgen müsse, existiere im Übrigen nicht. Eine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten, wie hier durch Zahlung der erhöhten Miete, reiche daher nach Meinung der Karlsruher Richter aus. Die Klage des Vermieters wurde deshalb abgewiesen. Das Fazit Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung klargestellt, dass einer Mieterhöhung auch durch Zahlung zugestimmt werden kann. Dabei hat er allerdings offengelassen, ob für die Zustimmung bereits die einmalige Zahlung der erhöhten Miete ausreicht, weil es im entschiedenen Fall darauf nicht ankam. Mieter sollten daher nicht vorschnell eine höhere Miete zahlen, sondern die Mieterhöhung in Zweifelsfällen durch den Mieterverein überprüfen lassen.  BGH: Beschluss vom 30.01.2018 VIII ZB 74/16 Keine besondere Anforderungen an eine Indexmieterhöhung Der Fall Ein Vermieter erhöhte die Miete um monatlich 85 Euro. Der Mietvertrag enthielt eine Bestimmung, dass die Miethöhe durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherindex bestimmt wird und diese Miete, bei einer Änderung des Preisindexes, durch Erklärung des Vermieters angepasst werden kann. Der Vermieter erhöhte die Miete mit der Begründung, der Verbraucherpreisindex sei seit Mietvertragsbeginn von 94,2 Punkte auf 106,1 Punkte gestiegen. Der Mieter argumentierte, dass die Erklärung des Vermieters unwirksam sei, weil sie keine Angaben zu prozentualen Änderungen enthalte und damit nicht nachvollziehbar sei. Er zahlte somit die Mieterhöhung nicht. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hielt der Vermieter einen Teil der Mietkaution in Höhe der nicht gezahlten höheren Miete ein. So kam es zum Prozess. Die Entscheidung Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Erklärung des Vermieters zur Erhöhung der Indexmiete wirksam war, und welche Anforderungen das Gesetz an eine derartige Mieterhöhung stellt. Anders als im ersten Fall, muss ein Mieter bei einer Indexmieterhöhung nämlich keine Zustimmung abgeben. Die Miete ändert sich bereits durch eine wirksame Erklärung des Vermieters. Die Richter entschieden, dass es erforderlich, aber auch ausreichend sei, wenn der Vermieter die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angibt. Eine nachvollziehbare Berechnung der Miete, die in einzelnen Rechenschritten die Erhöhung darlegt, ist nicht erforderlich. Es liegt, so die Karlsruher Richter, auch für einen „durchschnittlichen Mieter auf der Hand“, dass sich die Miete im gleichen Verhältnis, wie der Index ändert. Das Fazit Die Entscheidung überrascht nicht, ist aber kaum als verbraucherfreundlich zu bezeichnen. Mieter sind meist bei der Prüfung einer Indexmieterhöhung überfordert. Eine Überprüfung wird durch die Absenkung des Standards für eine Begründung noch weiter erschwert. Wir raten daher dringend dazu, vor Unterzeichnung eines Mietvertrages überprüfen zu lassen, ob eine Vereinbarung einer Indexmiete im konkreten Fall sinnvoll ist und entsprechende Indexmieterhöhungen durch den Mieterverein prüfen zu lassen. BGH Urteil vom 22 11.2017 VIII ZR  291/16  Keine Fristsetzung des Vermieters bei Mietschäden erforderlich Der Fall Ein Mieter bewohnte mehr als sieben Jahre lang eine Mietwohnung in der Nähe von Neustadt. Bei der Rückgabe der Wohnung beanstandete der Vermieter erhebliche Mängel. Unter anderem machte er den Mieter für Schimmelschäden in mehreren Räumen wegen mangelnder Pflege der Wohnung verantwortlich. Darüber hinaus für Schäden im Badezimmer, darunter Lackschäden an der Heizung, und ein Schaden an der Dusche. Der Vermieter ließ anschließend die Schäden durch Handwerker beseitigen. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden räumte er dem Mieter nicht ein. Die Reparaturkosten klagte der Vermieter anschließend ein. Die Entscheidung Die Schadensverursachung durch den Mieter war unstrittig. Der Mieter beanstandete jedoch, dass der Vermieter ihm keine Frist gesetzt hatte, damit er den Schaden hätte selbst beseitigen können. Erst wenn diese Frist ergebnislos abgelaufen wäre, hätte der Vermieter die Schäden auf seine Kosten beseitigen lassen dürfen. Dies sahen die Richter am BGH anders und stellten ausdrücklich fest, dass eine Fristsetzung des Vermieters nach dem Gesetz (§§280, 281 BGB) nur dann erforderlich ist, wenn ein Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht oder nur schlecht erfüllt. In diesem Fall muss ein Vermieter einem Mieter zunächst die Gelegenheit geben, die Arbeiten nachzuholen und ihm dafür eine ausreichende Frist einräumen. Dies gilt, so der BGH, beispielsweise dann, wenn ein Mieter vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen nicht oder unzureichend ausführt. Anders liegt der Fall bei Beschädigungen der Mietsache. Dann hat der Vermieter die Wahl, die Schadensbeseitigung vom Mieter zu verlangen oder die beschädigten Sachen selbst zu reparieren und den Ersatz der Reparaturkosten zu verlangen. Er muss vorher dem Mieter dabei keine Frist zur Schadensbehebung einräumen. Das Gericht verurteilte den Mieter somit auf Zahlung der Schadensersatzforderung des Vermieters. Das Fazit Die Entscheidung verschlechtert die Rechtsstellung von Mietern. Für den Normalmieter ist die Unterscheidung des BGH zwischen Schönheitsreparaturen und Schäden nicht nachvollziehbar. Zudem wird Mietern im Falle von selbst verschuldeten Mietschäden die Möglichkeit genommen, diese kostengünstig selbst zu beseitigen, wenn der Vermieter auf einer eigenen Reparatur besteht. (mag) BGH Urteil vom 28.02.2018 Az VIII ZR 157/17 Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

Neues aus Lanstrop

Mieterverein Dortmund - 17. August 2018 - 14:43
Im Frühjahr 2018 drehte sich das Immobilien-Karussell in Lanstrop weiter. Die Wohnungsbaugesellschaft (WBG) Lanstrop GmbH mit 1.160 Wohnungen in Lanstrop und 245 an der Droote in Scharnhorst hat neue Eigentümer. Die beiden U.S. amerikanischen Finanzinvestoren Lincoln Equities Group und Angelo Gordon verkauften die WBG an die Proprium Capital Partners und Forte Capital Partner. Den Alteigentümern gelang es die Leerstandsquote von damals rund 25 % in Lanstrop erheblich zu senken. Leere Wohnungen wurden renoviert; der anziehende Wohnungsmarkt half bei der Vermietung. Anscheinend genug, um die WBG mit Gewinn an den nächsten Investor weiterzureichen. Eigentümervertreter stellten sich Mitte Mai bei der Stadt Dortmund, dem Mieterverein und dem Mieterbeirat vor. „Die Hausverwaltung Paul Immobilien soll bis auf Weiteres mit ihrem Vor-Ort-Büro als Ansprechpartnerin für die Mieter erhalten bleiben. Die begonnenen Instandsetzungsarbeiten sollen weitergeführt werden. Überlegungen für ein umfassendes Entwicklungskonzept gibt es bisher nicht“,  stellte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins fest. Während der nächste Investor mit der Verwertung der 1960er Jahre-Wohnungen eine Stufe weiter treibt, gibt es konkrete Neubau-Planungen für die Fläche der ehemaligen Hauptschule. 13 Architekturbüros im Bund Deutscher Architekten (BDA) haben unter dem Namen „Neue Nachbarschaften für die Gartenstadt Lanstrop “ gemeinsam ein zweistufiges Bebauungskonzept mit 133 Wohnungen entwickelt. Simone Melenk, Markus Patrias, Christian Weicken und Norbert Post stellten am 14. Mai den aktuellen Stand der Planungen vor. Der Großteil der Wohnungen soll barrierefrei, rund 50 % sollen öffentlich gefördert sein. „Wohnungen die in Lanstrop heute fehlen“, wie Mietervereinssprecher Tobias Scholz feststellte. Auch zwei Gemeinschaftsräume sind vorgesehen. Architektonisch sollen 13 unterschiedliche Häuser in einem Gesamt-Ensemble entstehen. Ein Wohnungsbauprojekt, das in dieser Form in Dortmund einmalig wäre, wie die Architekten betonten. Die Gespräche mit Wohnungsbauträgern laufen aktuell vonseiten des BDA.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

LEG - Sozialcharta läuft aus

Mieterverein Dortmund - 13. August 2018 - 13:45
Kündigungsschutz Während der „Bestandsschutzzeit“ – dem 10-jährige Zeitraum vom Inkrafttreten bis zum Auslaufen der Sozialcharta –  sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen. Diese Regelung gilt jedoch nur für Mieterinnen und Mieter, die bereits vor Inkrafttreten bei der LEG bzw. ihren Tochterunternehmen gewohnt haben. Unternehmen, wie die LEG können jedoch keinen Eigenbedarf anmelden. Dies wäre erst nach einem Weiterverkauf an Selbstnutzer möglich. Verkäufe und eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spielten dann nach 2008, entgegen damaligen Befürchtungen, keine Rolle. Falls es in Zukunft Veräußerungen von Wohnungsbeständen geben würde, wären Mieter im Falle einer Umwandlung durch die Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Bei Verwertungskündigungen setzt das Mietrecht enge Grenzen für den Vermieter. Für Mieter, die am 29.08.2008 das 60. Lebensjahr vollendet haben, gilt der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unbefristet. Der Schutz ist in diesem Fall also nicht an die „Bestandsschutzzeit“ gebunden. Die entsprechenden Informationsschreiben zur Sozialcharta sollten weiterhin zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt werden. Mietereinbauten Der gesonderte Bestandsschutz für Mietereinbauten zielt darauf, die am „Vollzugstag“ vorhandenen, aber häufig nur mündlich genehmigten Einbauten, abzusichern. Dieser Bestandsschutz gilt auch nach Auslaufen der Sozialcharta. Luxusmodernisierung Luxusmodernisierung sind nach der Sozial­charta nur nach Einwilligung durch den Mieter gestattet. Doch auch „normale“ Modernisierungen bringen schnell Mieterhöhungen zwischen zwei bis drei Euro den Quadratmeter mit sich. Modernisierungsmieterhöhungen spielen zudem bei den „Sozialcharta“-Regeln zur Höhe von Mieterhöhungen keine Rolle. Mieterhöhungen Dieses Regelwerk zu einer Begrenzung von Mieterhöhungen bezieht sich nicht auf die für eine Wohnung gezahlte Miete, sondern lediglich auf den Gesamtdurchschnitt aller Nettokaltmieten der LEG und ihrer Töchterunternehmen. Nur der Durchschnitt aller Mieterhöhungen ist begrenzt. So durfte die allgemeine Preissteigerungsrate von 2008 bis 2012 jährlich höchstens um 1,5 Prozent und von 2013 bis 2017
jährlich um höchstens 3,0 Prozent überschritten werden. Da es nur auf den Durchschnitt der Erhöhungen ankommt, konnte die LEG ohne Probleme die Mieten in angespannteren Wohnungsmärkten um mehr als die vereinbarten Punkte anheben, während sie auf entspannten Wohnungsmärkten nur geringere Erhöhungen durchsetzen konnte. Für Mieterhöhungen galt und gilt aber generell, dass sie sich an freifinanzierten Wohnungen oder am Mietspiegel orientieren müssen. Zusätzlich ist die gesetzliche Grenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu beachten.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

Streit um Betriebskosten - Kleiner Dachgarten, große Kosten

Mieterverein Dortmund - 6. August 2018 - 14:55
Sogar SPIEGEL ONLINE warf in einem Artikel die Frage auf, ob dahinter ein System stecke (Link zum Artikel: https://bit.ly/2yd6h5K). Doch auch Mieterinnen und Mieter kleinerer Wohnungsgesellschaften sollten ihre Betriebskostenabrechnungen immer prüfen. So, wie unsere Mitglieder in der Bodelschwingher Straße. Der Schock war groß für Maria Gröning* (Name von der Redaktion geändert), als sie ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 erhielt. Mehr als 500 Euro, sollte sie nachzahlen. „In der Abrechnung tauchten Positionen auf, die seit Jahren von uns Mietern selbst übernommen werden“, sagt die 38-Jährige. „Der Winterdienst etwa. Das steht sogar in unserer Hausordnung, dass wir Mieter fürs Schneeschippen zuständig sind.“ Andere Abrechnungspositionen waren im Vergleich zum Vorjahr erheblich teurer geworden. Die Kosten für den Allgemeinstrom stiegen um 800 Euro, für die Pflege des Dachgartens, der im Wesentlichen aus Bodendeckern besteht, wurde den Mietern knapp 4.000 Euro in Rechnung gestellt. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Maria Gröning, seit Jahren Mitglied des Mietervereins, ließ die Abrechnung durch die Rechtsberatung des Vereins prüfen und legte Widerspruch ein. Rechtsberater Dieter Klatt ist zuversichtlich, dass dieser erfolgreich sein wird: „Für die vorhandenen zwei Sträucher und die paar Bodendecker sind irgendwelche Arbeiten überhaupt nicht erforderlich, da diese kaum wachsen. Selbst für den Fall, dass an den Sträuchern mal ein Schnitt benötigt werden sollte, wurde der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet. Die Kosten hätten ohne weiteres auf ein Minimum reduziert werden können. Andere Positionen wie der hohe Allgemeinstromverbrauch oder die Kosten für einen Hauswart konnten ebenfalls nicht durch den Vermieter nachgewiesen werden.“ Schon 2015 Probleme Maria Gröning kennt solche fehlerhaften Abrechnungen aus der Vergangenheit nicht. Seit vielen Jahren wohnt sie an der Bodelschwingher Straße. „Als sich das Haus noch in Privatbesitz befand, war meist alles in Ordnung. Sicher, da gab es auch mal einen Fehler bei den Nebenkosten. Aber doch nicht in diesem Ausmaß.“ Nach einem Eigentümerwechsel vor wenigen Jahren und der Hausverwaltung durch die SW Limberg Development GmbH & Co. KG, häuften sich die Fehler. „Schon in der Abrechnung von 2015, gab es den Posten für die Pflege des Dachgartens, allerdings nur für einen Zeitraum von vier Monaten“, erklärt die 38-Jährige. Da es um vergleichsweise hohe Fehlbeträge ging, entschieden sich weitere Mieter des Hauses dem Mieterverein Dortmund beizutreten und sich durch die Rechtsberatung unterstützen zu lassen. Auch sie können nun zukünftig ihre Betriebskostenabrechnungen sachkundig prüfen und sich bei Unklarheiten rechtlich vertreten lassen. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018

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